새로운 판례 소개 및 해설서(10차)

도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 적용(1+1 공급)함에 있어 종전 주택의 ‘주거전용면적’에 ‘사실상 주거용’으로 사용하는 부분이 포함되는지(서울 용산구 재개발조합)(서울행정법원 2022구합71165 판결)

서울행정법원 2023. 11. 23. 선고 2022구합71165 판결 [총회결의무효확인]

【판시사항】

도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 적용(1+1 공급)함에 있어 종전 주택의 ‘주거전용면적’에 ‘사실상 주거용’으로 사용하는 부분이 포함되는지(소극)

【판결요지】

구 도시 및 주거환경정비법(2023. 6. 9. 법률 제19430호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제76조 제1항 제6호는 ‘1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다’고 규정하고 있고, 같은 항 제7호 (라)목은 ‘제6호에도 불구하고 제74조 제1 항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다’고 규정하고 있다.

또한 구 도시정비법 제74조 제4항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있고, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2022. 12. 9. 대통령령 제33046호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다) 제63조 제1항은 ‘재개발사업의 경우 법 제74조 제4항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다’고 규정하면서 그 제3호에서 ‘정비구역의 토지등소유자에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다’고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2022. 12. 30. 서울특별시조례 제8582호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘서울특별시 도시정비 조례’라 한다) 제34조는 ‘구 도시정비법 제74조 제1항에 따른 정비사업의 관리처분계획은 다음 각 호의 기준에 적합하게 수립하여야 한다’고 규정하면서 그 제3호에서 ‘종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다’고 규정하고, 제36조 제1항 제1호는 ‘종전의 건축물 중 주택을 소유한 자’를 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있으며, 위 ‘관리처분계획기준일’은 구 도시정비법 제72조 제1항 제3호에 따른 분양신청기간의 종료일을 말한다(서울특별시 도시정비 조례 제2조 제3호).

이 사건을 위 법리에 비추어 보건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 구 도시정비법 제76조 제1항 제7호 (라)목을 적용함에 있어 이 사건 각 건물의 주거전용면적은 건축물대장을 기준으로 하여야 하고, 건축물대장과 다르게 사실상 주거용으로 사용하는 부분이 포함된다고 볼 수 없다.

가) 위와 같은 구 도시정비법 및 같은 법 시행령, 서울특별시 도시정비 조례의 규정을 종합하여 보면, 피고가 조합원에게 2주택을 공급하기 위해서는 그 2주택이 분양대상자의 종전 자산의 권리가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위 안에 있어야 하는데, 종전 주택의 주거전용면적은 원칙적으로 관리처분계획기준일 현재 종전 주택의 건축물대장을 기준으로 산정하여야 하고, 다만 피고의 정관 등에서 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 산정할 수 있다.

나) 그런데 피고의 정관 제46조 제2호는 ‘종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 한다. 다만, 건축물 관리대장에 등재되어 있지 아니한 종전 건 축물에 대하여는 재산세 과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다’고 규정하여 서울특별시 도시정비 조례와 같이 건축물대장을 기준으로 하여야 함을 명확히 하고 있다. 건축물대장과 다르게 사실상 주거용으로 사용하는 부분을 포함하는 것으로 규정하고 있지 않다.

다) 따라서 구 도시정비법 및 같은 법 시행령, 서울특별시 도시정비 조례, 피고의 정관은 모두 주거 전용면적을 산정함에 있어 건축물대장에 의하도록 규정하고 있고, 건축물대장의 기재와 다르게 사실상 주거용으로 사용하는 부분을 포함하는 것으로 규정하고 있지 않다.

라) 이에 대하여 원고들은, 주택법 제2조 제6호 및 주택법 시행규칙 제2조 제1호에서 단독주택의 경우 지하실 중 거실로 사용되는 면적을 주거전용면적으로 산정하도록 규정하였음을 이유로 이 사건 각 건물의 지하층을 주거 용도로 사용한 이상 그 면적을 주거전용면적에 포함시켜야 한다고 주장한다. 그러나 ① 주택법 제2조 제6호와 그 위임에 따른 주택법 시행규칙 제2조 제1호는 국민주택규모에 해당하는 주택을 판정하는 기준으로서 건설·공급 당시 주거의 용도로만 쓰이는 면적을 주거전용면적으로 산정하도록 정한 것이지, 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용하였다고 하여 이를 주거전용면적에 산입하도록 하는 규정이 아닌 점, ② 관리처분계획은 정비구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권 등을 새로이 조성될 토지 및 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 등의 일련의 계획으로서 다수의 이해관계인들의 재산상 권리 의무에 구체적이고 직접적인 영향을 미 치게 되고, 이러한 정비사업의 공익적 단체법적 성격에 비추어 관리처분계획의 수립기준은 가급적 그 문언에 충실하게 객관적 일률적으로 해석함이 타당하다 할 것인데, 만일 건축물대장 등 공부상에 나타나지 않는 실제 용도 등에 따라 2주택 공급 여부를 달리하게 되면 관리처분계획의 수립기준 자체가 모호해지거나 관계 법령의 규정 취지를 잠탈할 우려가 있어 바람직하지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 구 도시정비법 제76조 제1항 제7호 (라)목의 ‘주거전용면적’에 실제 주거 용도로 사용한 부분까지 포함하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없다.

마) 결국 건축물대장에 주거 용도가 아닌 ‘지하실’ 또는 ‘예능계학원’ 용도로 기재되어 있는 이 사건 각 건물의 지하층 부분은 주거전용면적을 산정함에 있어 제외되어야 하므로, 이 사건 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분이 위법하다고 보기 어렵다.

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관리처분계획의 변경을 위한 결의 자체가 아닌 향후 관리처분계획의 변경 절차가 수반될 수도 있는 개개의 약정을 체결하는 경우와 관련된 결의를 함에 있어서도 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어 나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 하는지(서울 강서구 재건축조합)(서울남부지방법원 2023카합20435 결정)

서울남부지방법원 2024. 2. 8.자 2023카합20435 결정 [임시총회 효력정지 가처분신청서]

【판시사항】

[1] 관리처분계획의 변경을 위한 결의 자체가 아닌 향후 관리처분계획의 변경 절차가 수반될 수도 있는 개개의 약정을 체결하는 경우와 관련된 결의를 함에 있어서도 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 하는지(소극)

[2] 사업시행자가 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우 공사비의 증액 비율이 100분의 10 이상일 때에는 시공사와 변경계약을 체결하기 전 의무적으로 한국부동산원에 공사비 검증을 신청하여야 하는데, 조합과 시공사 사이에 실질적으로 변경계약에 해당하는 약정서를 체결하기 전은 물론 체결 당시에도 한국부동산원에 공사비 증액에 대한 검증을 신청하지 않은 상태에서 결의가 이루어진 경우 그 결의에 중대한 하자가 존재하는 것인지(소극)

【판결요지】

[1] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제45조 제1항 제10호는 동법 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)을 총회의 의결사항으로 정하고 있고, 도시정비법 제45조 제4항 단서는 동법 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경으로 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상금액은 제외 한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다고 정하고 있는바, 위 관련 규정의 취지, 문언 등을 고려할 때 관리처분계획의 변경을 위한 결의 자체가 아닌 향후 관리처분계획의 변경 절차가 수반될 수도 있는 개개의 약정을 체결하는 경우와 관련된 결의를 함에 있어서까지 위와 같이 가중된 정족수가 적용된다고 단정할 수 없다.

[2] 도시정비법 제29조의2 제1항 제2호 가목, 제2항, 정비사업 공사비 검증기준(국토교통부 고시 제2020-1182호, 2020. 12. 30. 일부개정) 제4조에 따르면, 사업시행자가 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 후 공사비를 100분의 10 이상 증액하는 경우에는 변경계약 체결 전에 공사비 검증을 신청하여야 한다고 규정하고 있기는 하다. 그러나 금지규정을 위반한 법률행위의 효력에 관하여 명확하게 정하지 않은 경우에는 규정의 입법 배경과 취지, 보호법익과 규율대상, 위반의 중대성, 당사자에게 법규정을 위반하려는 의도가 있었는지 여부, 규정 위반이 법률행위의 당사자나 제3자에게 미치는 영향, 위반행위에 대한 사회적 경제적 윤리적 가치평가, 이와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 등 여러 사정을 종합적으로 고려해서 효력을 판단해야 하는바(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결, 대법원 2018. 10. 12. 선고 2015다 256794 판결, 대법원 2020. 11. 12. 선고 2017다228236 판결 등 참조), ㉠ 위 관련 조항이 공사비 검증절차를 거치지 않은 채 변경계약을 체결하는 행위 자체를 금지하는 형태로 규정되어 있지 않을 뿐만 아니라, 도시정비법상 제29조의2 제1항 각호의 요건에 해당함에도 공사비 검증절차를 거치지 않은 상태에서 이루어진 법률행위의 효력을 무효로 한다는 취지의 규정 또한 존재하지 아니 한 것으로 보이는 점, ㉡ 빠른 사업절차의 진행이 성패를 가르는 정비사업의 특성, 공사과정에서의 당사자의 요구, 현장 현황의 변경 및 물가 변동 등에 따라 공사비의 변경은 최종적인 준공시점까지도 점진적으로 이루어질 수 있으므로 일단 변경계약이 체결되었다고 하더라도 추후 공사비 변경시 공사비 검증을 통한 검증결과를 반영할 수 있을 것으로 보이는 점, ㉢ 이 사건 제1, 2 약정서에도 채무자와 보조참가인이 공사 착공을 위한 약정서를 체결한 이후 한국부동산원에 대한 공사비 검증 신청 및 조합원 총회의 추가 결의에 따른 공사도급변경계약의 체결을 예정하고 있는 취지의 조항이 존재하는 점, ㉣ 도시정비법이 일정한 경우 공사비 검증 절차를 거칠 것을 요구하는 것은 재건축정비사업조합의 임원과 시공사가 부정하게 결탁하는 등의 방법으로 공사비를 과도하게 부풀림으로써 발생할 수 있는 재산상 손실을 조합원이 부담하게 되는 문제를 개선하기 위한 것으로 보이는데, 현재까지 제출된 자료들만으로는 채무자와 보조참가인에게 위와 같은 부당한 의도 내지 목적이 존재한다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 사전에 공사비 검증 신청을 하지 않은 상태에서 이 사건 결의가 이루어졌다는 사정만으로는 이 사건 결의에 중대한 하자가 존재한다고 단정할 수 없다.

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분양공고 내지 통지를 하면서 종교용지 또는 종교시설을 '분양대상 대지 또는 건축물의 내역'에 별도로 포함하지 아니한 것이 위법한 것인지(인천 남동구 재개발조합)(서울고등법원 2023누35922 판결)

서울고등법원 2024. 2. 15. 선고 2023누35922 판결 [관리처분계획취소]

【판시사항】

[1] 분양공고 내지 통지를 하면서 종교용지 또는 종교시설을 '분양대상 대지 또는 건축물의 내역'에 별도로 포함하지 아니한 것이 위법한 것인지(소극)

[2] 분양신청기간 동안 분양신청을 하지 않아 주택재개발정비사업조합의 조합원 지위를 상실하여 현금청산자가 된 경우, 관리처분계획의 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 본 사례

【판결요지】

[1] 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고가 이 사건 관리처분계획을 수립하면서 종교용지 또는 종교시설 분양기회를 제공하지 않은 것이 분양신청절차를 잘못 진행하였다거나, 원고들의 분양신청권, 거주이전의 자유, 종교의 자유, 평등권 등을 침해하는 위법한 것이라고 보기는 어렵다.

① 주택재개발정비사업은 정비기간시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로, 이해관계가 상충되는 토지등소유자들의 개별적이고 구체적인 이익을 조정할 수 있도록 사업시행자에게 상당한 재량권이 부여된다. 사업시행자인 피고는 그에게 주어진 계획재량에 따라 관리처분계획을 정하면서 종교단체의 규모와 그가 소유한 토지 면적, 해당 사업부지의 규모, 종교단체에 공급할 수 있는 종교용지의 면적 등을 고려하여 합리적으로 종교용지 분양과 종교시설 건축 여부를 결정할 수 있다.

② 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법'이라 한다) 제76조 제1항은 제1호에서 관리처분계획의 수립기준으로 '종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다'고 정하고 있을 뿐, 종교시설의 소유자를 주택이나 상가 소유자와 달리 특별하게 취급하도록 정하고 있지 않고, 종교시설이나 종교용지의 배분에 관하여도 별도로 정하고 있지 않다. 나아가 그와 같은 입법자의 입법재량이 현저하게 불합리하다거나 평등의 원칙에 위반된다고 보기도 어렵다.

③ 도시정비법에 따라 시행되는 주택재개발정비사업은 그 진행 과정에서 필연적으로 정비구역 내 토지등소유자들의 종교의 자유, 재산권 등 헌법상 기본권에 대한 제한이 발생하게 된다. 그러나 주택재개발정비사업은 도시환경이 개선되고 주거생활의 질이 높아지는 등 공익사업의 측면이 강하고, 도시정비법은 이러한 주택재개발정비사업에 참여하기를 원하지 아니하는 토지등소유자에 대하여 분양신청을 하지 아니하거나 이를 철회한 후 협의 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 정하는 수용에 의한 보상을 받을 수 있는 절차를 두고 있으므로, 위와 같은 헌법상 재산권 및 종교의 자유 등 기본권 보장 규정으로부터 곧바로 사업시행자에 대하여 종교용지 또는 종교시설을 분양하여 줄 것을 요구할 수 있는 구체적인 권리가 부여된다고 보기 어렵다.

[2] 피고가 이 사건 사업시행계획에 따라 분양신청을 받아 그 분양신청 현황을 토대로 이 사건 관리처분계획을 수립하였는데, 원고 C은 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자로 분류됨으로써 조합원으로서의 지위를 상실하였다. 따라서 이 사건 사업시행계획의 효력이 유지되는 한 이 사건 관리처분계획이 취소된다고 하더라도 원고 C이 주장하는 것과 같은 위법사항이 제거된 관리처분계획이 수립될 수 있다거나 이 사건 수용재결이 취소되어 피고 조합원으로서의 지위를 회복할 수 있는 것도 아니므로, 원고 C은 이 사건 사업시행계획과 별도로 이 사건 관리처분계획에 대하여 그 취소를 구할 소의 이익이 없다(대법원 2013. 10. 31. 선고 2012두 19007 판결 등 참조).

다만 이 사건 사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우에는, 피고가 사업시행계획을 새로 수립하여 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하고, 조합원 자격을 상실한 원고 C도 그때 다시 분양신청을 할 수 있게 되므로, 결국 이 사건 사업시행계획이 당연무효인 경우에 한하여 이 사건 소를 제기할 소의 이익이 인정된다. 그런데 이 사건 사업시행계획에 중대·명백한 하자가 존재한다고 볼 수 없으므로, 결국 원고 C은 이 사건 관리처분계획의 취소를 구할 법률상 이익이 없다.

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청산인이 선임된 후 해산하기 전의 이사들로 구성된 이사회에 청산인 해임권한이 있는지 여부가 문제된 사건(대법원 2023다252209, 2023다252216 판결)

대법원 2024. 3. 28. 선고 2023다252209, 2023다252216 판결 [이사회결의부존재및무효확인]

【판시사항】

학교법인이 해산하여 청산인이 선임된 경우 청산인을 해임할 권한의 주체(= 원칙적 법원 또는 청산인회)

【판결요지】

사립학교법은 학교법인의 이사회에서 임원의 임면에 관한 사항을 심의․의결하도록 한다(제16조 제1항 제4호). 그런데 학교법인은 해산한 경우 청산의 목적범위 내에서 권리․의무의 주체가 되고(사립학교법 제42조 제1항, 민법 제81조 참조), 그 청산인은 학교법인의 사무집행기관이자 대표기관으로서 이사에 갈음하여 청산의 목적범위 내에 있는 학교법인의 모든 사무를 처리할 권한을 가진다(사립학교법 제42조 제1항, 민법 제87조 참조). 따라서 학교법인이 해산하여 청산인이 선임된 후에는 법원(민법 제84조 참조) 또는 청산인회(사립학교법 제42조 제2항, 제18조, 제16조 제1항 제4호 참조)에 청산인을 해임할 권한이 있을 뿐, 해산하기 전의 이사들로 구성된 이사회에는 특별한 사정이 없는 한 청산인을 해임할 권한이 없다.

【사안의 개요】

☞ 피고는 해산 후 청산절차가 진행 중인 학교법인이고, 원고 1은 그 청산인으로 선임된 사람임. 피고의 해산 전 이사들로 구성된 이사회에서 원고 1을 청산인에서 해임하는 결의를 하자, 원고 1 및 청산총결 신고 시 잔여재산 귀속자로 지정된 학교법인인 원고 2가 그 결의의 무효 등 확인을 구하는 사안임

【원심 및 대법원의 판단】

○ 원심은, 피고가 해산하기 전의 이사들로 구성된 이사회에 청산인을 해임할 권한이 있다고 보아, 위 이사회 결의가 유효하다고 판단하였음

○ 대법원은 위 법리를 설시하면서, 학교법인이 해산하여 청산인이 선임된 후에는 법원 또는 청산인회에 청산인을 해임할 권한이 있을 뿐, 해산하기 전의 이사들로 구성된 이사회에는 특별한 사정이 없는 한 청산인을 해임할 권한이 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함