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Q. 투기과열지구 5년 재당첨 제한 관련 질의(서울시 주거정비과 2026-01-05)
A. 가. 「도시 및 주거환경정비법」 제72조 제6항에 따르면, 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호(조합원 분양대상자) 또는 제1항제4호가목(일반 분양분)의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
나. 다만, 부칙 <법률 제14943호, 2017. 10. 24.>제4조(투기과열지구 내 분양신청 제한에 관한 경과조치)에 이 법 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 제46조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 적용하고 있습니다. (다만, 1. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호가목(조합원 분양대상자)의 분양대상자로 선정된 경우와 2. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호나목(일반 분양분)의 분양대상자로 선정된 경우에는 개정 법률 적용)
다. 이에, 5년 재당첨 제한 규정은「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업에 적용되는 규정으로 정비사업의 조합원 분양대상자일 경우 2017. 10. 24.이전에 토지 또는 건축물을 취득한 물건에 대해서는 5년 재당첨 제한은 적용되지 않으나, 상기 규정에 따라 5년 재당첨 규정 적용 여부가 상이할 것으로 사료됨.
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Q. 「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 제한되는 “전매”의 범위에 공유물의 분할이 포함되는지(「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제7호라목 단서 등 관련)
공유물의 분할(각주: 기존 공유관계를 해소하고 전매제한대상인 주거전용면적 60제곱미터 이하 주택을 1인(1세대를 포함함)의 단독소유로 분할하는 경우를 전제로 함.)이 같은 법 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 제한되는 ‘전매’의 범위에 포함되는지?
(법제처 2025-12-24)
A. 공유물의 분할은 도시정비법 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 제한되는 ‘전매’의 범위에 포함됩니다.
(이유)-도시정비법 제76조제1항제7호라목 단서에서는 같은 항 본문에 따라 공급받은 2주택 중 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 같은 법 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외함)하거나 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있는데, ‘공유’는 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분할되어 그 지분에 따라 여러 사람에게 속하는 것을 말하고,
공유물의 분할은 이러한 기존의 권리관계를 폐기하고 공유자 상호 간 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하는 새로운 권리관계를 창설하는 것을 뜻하는바(각주: 대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결례, 대법원 2013. 11. 21. 선고 2011두1917 전원합의체 판결례 등 참조), 같은 법 제76조제1항제7호라목에 따라 공급받은 2주택의 기존 공유관계를 해소하고 각 주택에 대한 소유관계를 새로 하는 공유물의 분할은 그 법리적 성격상 ‘권리의 변동을 수반하는 행위’에 포함된다고 보아야 합니다.
따라서 공유물의 분할은 도시정비법 제76조제1항제7호라목 단서에 따라 제한되는 “전매”의 범위에 포함됩니다.
