새로운 판례 소개 및 해설서(8차)

지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당하여 주택분 재산세를 부과할 수 없고 종합부동산세 과세대상에도 해당하지 않는다고 본 사례(용인시 처인구 재개발조합)(서울행정법원 2022구합78944 판결)

서울행정법원 2023. 11. 2. 선고 2022구합78944 판결 [종합부동산세등부과처분취소]

【판시사항】

지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당하여 주택분 재산세를 부과할 수 없고 종합부동산세 과세대상에도 해당하지 않는다고 본 사례

【판결요지】

종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제1항은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. 그런데 지방세법(2020. 8. 12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제109조 제3항 제5호는 ‘행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(｢건축법｣ 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것’에 대하여는 재산세를 부과하지 않는다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 지방세법 시행령(2020. 6. 2. 대통령령 제30728호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제108조 제3항은 “위 법률 조항에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(｢건축법｣ 제2조 제1 항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)을 말한다 .”고 규정하고 있다.

다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 주택은 재산세 과세기준일이 속한 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 것으로서 철거보상계약이 체결된 주택에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 각 주택에 대해서는 주택분 재산세를 부과할 수 없으므로, 위 각 주택은 종합부동산세법 제7조 제1항에 의한 종합부동산세 과세대상에도 해당하지 않는다고 할 것이다.

가) 먼저, 이 사건 각 주택이 2020년 귀속 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정 되었는지 여부에 관하여 본다. 이 사건 관리처분계획인가에 따르면, 기존 건축물의 철거 예정시기는 이주비 지급개시일로부터 12개월 이내로 정해졌고, 이 사건 조합은 2019. 9. 20. 이주비 지급을 개시하였다. 또한 이 사건 조합은 2010. 2. 1. 철거회사와 철거공사계약을 체결하였고, 위 회사는 2020. 4. 27. 관할 행정청에 같은 해 5. 31.까지 철거공사를 실시한다고 신고하였다. 그 무렵 이 사건 각 주택 중 상당부분에 대한 퇴거 및 단수조치가 완료되었고, 이 사건 각 주택은 2020년 말 경 모두 철거되었다. 이에 비추어 보면, 이 사건 각 주택은 2020년 귀속 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 주택에 해당한다고 봄이 타당하다.

나) 다음으로, 이 사건 각 주택 중 조합원분 주택이 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택인지에 관하여 본다. 토지등소유자가 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 하는 분양신청에는 재개발사업 완료 시 종전자산에 대응하여 일정한 보상을 받기로 하고, 그 대신 사업시행자에게 종전자산의 철거 등 처분권을 이전한다는 의사가 포함되어 있다고 보아야 하고, 사업시행자는 분양신청의 현황을 기초로 수립된 관리처분계획인가를 받으면 위 주택 등을 철거할 수 있는 권한을 취득하게 된다. 그리고 지방세법 시행령 제108조 제3항이나 그 밖의 관계 법령은 ‘철거보상계약’의 구체적인 형식과 내용 을 규정하고 있지 않으므로, 분양신청으로부터 관리처분계획의 수립 및 인가라는 일련의 과정에서 토지등소유자와 사업시행자 사이에는 철거보상계약과 같은 약정이 체결되었다고 볼 수 있을 것이다.

이에 비추어 보건대, 이 사건 조합원들의 분양신청 및 이 사건 관리처분계획인가는 2020년 귀속 재산세 및 종합부동산세의 과세기준일인 2020. 6. 1. 전에 모두 완료되었으므로, 이 사건 각 주택 중 조합원분 주택은 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당한다고 봄이 타당하다.

다) 다음으로, 이 사건 각 주택 중 현금청산자분 주택이 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택인지에 관하여 본다. 도시정비법에 의하여 시행되는 재개발사업에서 사업시행자가 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있는 것이고, 사업시행자가 그 취득을 위해 현금 청산 대상자에게 지급ㆍ공탁하는 보상금은 철거에 대한 보상의 성격을 포함하고 있다고 볼 수 있다. 그런데 이 사건 조합은 2020. 6. 1. 이전에 현금청산자분 주택에 대한 수용보상금의 지급 또는 공탁을 모두 완료하고, 위 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 위 주택 또한 지방세법 시행령 제108조 제3항에서 정한 ‘재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당한다고 봄이 타당하다.

【사안의 개요】

이 사건 조합은 ① 2019. 9.경부터 같은 해 10.경 사이에 조합원분 주택에 관하여 2019. 8. 27.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤고, ② 2019. 9.경 내지 2020. 5.경 사이에 현금청산자분 주택에 관하여 협의 또는 수용절차에 따라 보상금을 지급하거나 공탁한 후 공공용지의 협의취득 또는 토지수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤다.

이 사건 조합은 2019. 9.경 내지 2020. 5.경 사이에 원고에게, ① 조합원분 주택에 관해서는 재신탁을 원인으로, ② 현금청산자분 주택에 관해서는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

용인시장은 2020. 11. 16. 이 사건 재개발사업과 관련하여 원고를 사업대행자로 지정하고 이를 고시하였다.

피고는 원고가 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2020. 6. 1. 현재 신탁재산인 이 사건 각 주택 등을 보유하고 있다고 보아 위 주택의 공시가격을 모두 합산하여 종합부동산세 과세표준을 산정한 후, 2020. 11. 19. 원고에게 2020년 귀속 종합부동산세 621,640,620원(= 주택 608,535,502원 + 별도합산토지 13,105,121원) 및 농어촌특별세 124,328,120원을 결정ㆍ고지하였다.

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도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 적용(1+1 공급)함에 있어 종전 주택의 ‘주거전용면적’에 ‘사실상 주거용’으로 사용하는 부분이 포함되는지(서울 용산구 재개발조합)(서울행정법원 2023구합65853 판결)

서울행정법원 2023. 11. 23. 선고 2023구합65853 판결 [총회결의 무효확인]

【판시사항】

도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 적용(1+1 공급)함에 있어 종전 주택의 ‘주거전용면적’에 ‘사실상 주거용’으로 사용하는 부분이 포함되는지(소극)

【판결요지】

구 도시 및 주거환경정비법(2023. 6. 9. 법률 제19430호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제76조 제1항 제6호는 ‘1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다’고 규정하고 있고, 같은 항 제7호 (라)목은 ‘제6호에도 불구하고 제74조 제1 항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다’고 규정하고 있다.

또한 구 도시정비법 제74조 제4항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있고, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2022. 12. 9. 대통령령 제33046호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다) 제63조 제1항은 ‘재개발사업의 경우 법 제74조 제4항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다’고 규정하면서 그 제3호에서 ‘정비구역의 토지등소유자에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다’고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2022. 12. 30. 서울특별시조례 제8582호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘서울특별시 도시정비 조례’라 한다) 제34조는 ‘구 도시정비법 제74조 제1항에 따른 정비사업의 관리처분계획은 다음 각 호의 기준에 적합하게 수립하여야 한다’고 규정하면서 그 제3호에서 ‘종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다’고 규정하고, 제36조 제1항 제1호는 ‘종전의 건축물 중 주택을 소유한 자’를 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있으며, 위 ‘관리처분계획기준일’은 구 도시정비법 제72조 제1항 제3호에 따른 분양신청기간의 종료일을 말한다(서울특별시 도시정비 조례 제2조 제3호).

이 사건을 위 법리에 비추어 보건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 구 도시정비법 제76조 제1항 제7호 (라)목을 적용함에 있어 이 사건 각 건물의 주거전용면적은 건축물대장을 기준으로 하여야 하고, 건축물대장과 다르게 사실상 주거용으로 사용하는 부분이 포함된다고 볼 수 없다.

가) 위와 같은 구 도시정비법 및 같은 법 시행령, 서울특별시 도시정비 조례의 규정을 종합하여 보면, 피고가 조합원에게 2주택을 공급하기 위해서는 그 2주택이 분양대상자의 종전 자산의 권리가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위 안에 있어야 하는데, 종전 주택의 주거전용면적은 원칙적으로 관리처분계획기준일 현재 종전 주택의 건축물대장을 기준으로 산정하여야 하고, 다만 피고의 정관 등에서 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 산정할 수 있다.

나) 그런데 피고의 정관 제46조 제2호는 ‘종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 한다. 다만, 건축물 관리대장에 등재되어 있지 아니한 종전 건축물에 대하여는 재산세 과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다’고 규정하여 서울특별시 도시정비 조례와 같이 건축물대장을 기준으로 하여야 함을 명확히 하고 있다. 건축물대장과 다르게 사실상 주거용으로 사용하는 부분을 포함하는 것으로 규정하고 있지 않다.

다) 따라서 구 도시정비법 및 같은 법 시행령, 서울특별시 도시정비 조례, 피고의 정관은 모두 주거 전용면적을 산정함에 있어 건축물대장에 의하도록 규정하고 있고, 건축물대장의 기재와 다르게 사실상 주거용으로 사용하는 부분을 포함하는 것으로 규정하고 있지 않다.

라) 이에 대하여 원고들은, 주택법 제2조 제6호 및 주택법 시행규칙 제2조 제1호에서 단독주택의 경우 지하실 중 거실로 사용되는 면적을 주거전용면적으로 산정하도록 규정하였음을 이유로 이 사건 각 건물의 지하층을 주거 용도로 사용한 이상 그 면적을 주거전용면적에 포함시켜야 한다고 주장한다. 그러나 ① 주택법 제2조 제6호와 그 위임에 따른 주택법 시행규칙 제2조 제1호는 국민주택규모에 해당하는 주택을 판정하는 기준으로서 건설·공급 당시 주거의 용도로만 쓰이는 면적을 주거전용면적으로 산정하도록 정한 것이지, 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용하였다고 하여 이를 주거전용면적에 산입하도록 하는 규정이 아닌 점, ② 관리처분계획은 정비구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권 등을 새로이 조성될 토지 및 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 등의 일련의 계획으로서 다수의 이해관계인들의 재산상 권리 의무에 구체적이고 직접적인 영향을 미 치게 되고, 이러한 정비사업의 공익적 단체법적 성격에 비추어 관리처분계획의 수립기준은 가급적 그 문언에 충실하게 객관적 일률적으로 해석함이 타당하다 할 것인데, 만일 건축물대장 등 공부상에 나타나지 않는 실제 용도 등에 따라 2주택 공급 여부를 달리하게 되면 관리처분계획의 수립기준 자체가 모호해지거나 관계 법령의 규정 취지를 잠탈할 우려가 있어 바람직하지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 구 도시정비법 제76조 제1항 제7호 (라)목의 ‘주거전용면적’에 실제 주거 용도로 사용한 부분까지 포함하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없다.

마) 결국 건축물대장에 주거 용도가 아닌 ‘지하실’ 또는 ‘예능계학원’ 용도로 기재되어 있는 이 사건 각 건물의 지하층 부분은 주거전용면적을 산정함에 있어 제외되어야 하므로, 이 사건 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분이 위법하다고 보기 어렵다.

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시공자 선정 후 공사비 확정을 위한 협의가 실패한 상태에서, 임시총회에서 공사계약을 해제하고 시공자 선정을 철회하는 결의를 한 경우에도 시공자 지위에 있다고 한 사례(남양주시 재개발조합)(의정부지방법원 2021가합59298 판결)

의정부지방법원 2023. 11. 30. 선고 2021가합59298 판결 [시공자지위존재확인 등 청구의 소]

【판시사항】

시공자 선정 후 공사비 확정을 위한 협의가 실패한 상태에서, 임시총회에서 공사계약을 해제하고 시공자 선정을 철회하는 결의를 한 경우에도 시공자 지위에 있다고 한 사례

【판결요지】

도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제13호, 같은 법 시행령 제42조 제1항 제4호에 의하면, 정비사업비의 변경은 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항으로서 총회의 의결을 거쳐야 한다.

그리고 민법 제673조에서 도급인으로 하여금 자유로운 해제권을 행사할 수 있도록 하는 대신 수급인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있는 것은 도급인의 일방적인 의사에 기한 도급계약 해제를 인정하는 대신, 도급인의 일방적인 계약해제로 인하여 수급인이 입게 될 손해, 즉 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 전부 배상하게 하는 것이므로(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결 등 참조), 피고가 민법 제673조에 따라 이 사건 공사계약을 해제할 경우 정비사업비의 변경이 초래된다. 따라서 민법 제673조에 따른 이 사건 공사계약의 해제가 유효하기 위해서는 그 선행 절차로 민법 제673조를 근거로 하는 해제 및 그 해제와 일체를 이루는 손해배상에 관하여 총회 의결이 있어야 한다.

그런데 이 사건 결의의 안건 제안사유나 갑 제13, 14호증의 각 기재만으로는 이 사건 결의 당시 민법 제673조에 따른 임의해제 및 그와 일체를 이루는 손해배상에 관한 의결이 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 결의가 민법 제673조의 임의해제에 관한 사항을 포함한다고 볼 수는 없다.

이 사건 결의에 민법 제673조의 임의해제에 관한 사항이 포함되어 있다고 볼 수 없으므로, 피고의 이 사건 공사계약 해제 및 원고들에 대한 시공자 선정 철회는 효력이 없다. 따라서 원고들은 여전히 이 사건 사업의 시공자의 지위 및 이 사건 공사계약상 수급인의 지위에 있다고 할 것이다.