1. 이번 대책중 ‘주택시장 활력회복’ 분야의 핵심내용은 ?
□ 이번 대책은 과거 시장 과열기에 도입되어 국민 및 민간부문에 과도하게 부담이 되는 규제들을 과감하게 개혁하여 주택시장 활력을 회복하는데 초점을 두었음
《재정비 규제》
ㅇ (과거) 과도한 투기이익 발생을 방지하기 위해 재정비 규제 강화
ㅇ (현재) 수익성 확보 곤란으로 재정비 사업 추진지연, 주거환경 악화 → 재정비 사업추진을 어렵게 하는 과도한 규제를 정비하여,
도심내 주거환경 정비 및 신규주택 공급 유도
《청약제도》
ㅇ (과거) 자가주택 선호도가 높고, 전국적 주택 부족기 → 무주택자 중심의 복잡하고, 획일화된 신규주택 공급 시스템
ㅇ (현재) 자가주택 선호도 하락, 지역별 주택 수급여건 차별화 → 복잡한 제도를 간소화하고, 지역여건에 맞게 실수요자인 유주택자에게도 합리적으로 청약기회를 배분
《택지공급 시스템》
ㅇ (과거) 주택의 절대적 부족 →「단기간 대량공급 시스템」구축
ㅇ (현재) 주택의 절대적 부족 해소 → 도심내 재정비 활성화와 함께「중소규모·도심 내 공급시스템」으로 전환 필요
2. 재정비 활성화는 주택공급 조절 정책과 배치되는데?
□ 절대적 주택부족 문제가 해소되었고, 문화나 기반시설이 양호하고 직주근접이 가능한 도심내 주택 주택수요가 늘고 있다는 점에서,
ㅇ 도시외곽의 대규모 주택공급은 지양하고, 재정비 사업을 활성화해서 도심내 주택을 늘려나갈 필요
3. 재건축 연한을 완화하는 이유는?
□ 현재 ‘85년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축 연한이 도래했으나, ’80년대 후반∼‘90년대 초반에 준공된 아파트는
ㅇ 주차장 부족*, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민 불편은 지속되고 있으나, 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있는 현실
* ‘91년부터 지하주차장 설치(전체 주차면적의 30%)가 의무화되어 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 문제 심각
□ 이에 따라, 재건축 연한을 현실화하여 주민 불편을 최소화할 필요
4. 재건축 연한 단축은 강남 특혜라고 보여지는데?
□ 향후 재건축 대상이 될 ‘87~’91년 준공된 아파트는 서울 24.8만 세대 중 강남 3구는 3.7만(14.9%), 그 밖의 지역이 21.1만 세대로,
ㅇ 서울 지역 전역에 걸쳐 분포하고 있어 강남 특혜라고 보기 어려움
5. 재건축 연한 단축시 이주수요 증가로 전세난이 우려되는데?
□ 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조하여 정비계획수립이나 인허가 절차 등을 통해 사업시기를 조정하겠음
□ 재건축연한이 단축되더라도, 90년대 이후 지어진 중고층 아파트는 통상 용적률이 200% 이상으로, 재건축에 따른 수익성 확보가 용이하지 않아,
ㅇ 일시에 재건축이 일어나지는 않을 것으로 보임
6. 안전진단기준 완화는 세월호 참사 이후 안전관리 강조 기조와 배치되는 것은 아닌지?
□ 종래 내진성능이 확보되지 않은 건축물에 대해서만 구조안정성에 대해 심사하던 방식에서,
ㅇ 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 모두 구조 안전성에 대한 심사를 실시하여 오히려 안전관리 측면 강화
7.재개발 임대주택 의무건설비율을 완화할 경우 임대주택을 덜 짓게 되지 않을지?
□ 재개발 임대주택비율을 완화하면서도 세입자용 임대주택이 부족할 경우 지자체장이 5%p까지 상향 조정 할 수 있음
ㅇ 다만 일률적으로 5%p 상향하는 것이 아니라, 정비계획을 수립하면서 세입자용 임대주택 수요에 따라 5%p 이내 상향
□ 오히려, 재개발사업의 활성화를 통한 임대주택 공급 확대로
전월세 가격 안정에 도움이 될 것임
8.시공사 선정시기를 조합원 투표로 결정할 경우, 시공사가 공사비를 올리고 비리 발생 가능성도 있다고 보는데?
□ 조합이 사업시행인가 전에 공사 내역에 대한 정보 없이 시공사를 선정할 경우 향후 공사비 증가시 검증이 어려운 점이 문제이나,
ㅇ 지자체가 인허가 과정에서 확보한 다른 사업장의 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기적으로 공시해 줄 경우
- 조합원은 이를 근거로 다른 사업장과 비교하여 시공사 선정에 참고자료로 활용할 수 있음
□ 시공사 선정과 관련한 금품․향응 제공 등의 불법행위에 대하여는 이미 처벌 규정을 신설하였음 (‘12.2 도정법 개정)
* 도시 및 주거환경정비법 제84조의2제1호(5년 이하 징역/5천만원 이하 벌금)
9. 이번에 청약제도를 전면 개편한 이유는?
□ 현 청약제도는 ‘95년 전면 개편 이후 부분적인 개정만 이루어져, 전문가들조차 이해하기 어려울 정도로 지나치게 복잡
□ 또한, ‘08년 주택보급률 100% 달성으로 전국적인 주택부족이 해소되면서 주택시장은 지역별로 수급상황이 다른 상황
* ‘00년대 들어 수도권과 지방 주택시장은 상반된 경기 사이클 시현 중(’00년대 중반 : 수도권 호황, 지방 침체 / 현재 : 수도권 침체, 지방 호황)
* 세부 지역별로도 주택수급 상황 판이 : 수도권 서북부, 세종시는 공급 과잉상대적 심각 / 반면, 서울 인접 지역 및 지방 광역시는 청약 호조
ㅇ 그럼에도 불구하고 주택공급 부족기에 도입된 전국적․획일적 청약규제로 국민 불편은 물론 기업활동에도 적지 않은 부담 초래
□ 이에 따라 실수요자 우선 공급 원칙을 견지하면서,
① 국민들이 알기 쉽게 청약제도를 간소화하고,
* 주택유형 단순화, 청약통장 일원화, 입주자 선정 절차 간소화
② 과도한 규제개선을 통해 국민 불편을 완화하며,
* 민영주택 청약시 주택규모별 칸막이(2년 경과 후 규모 변경 허용 등) 제거
* 국민주택 청약시 세대주 요건 폐지 / * 청약 1순위 자격 요건 완화
③ 지역별로 상이한 수급 상황을 반영할 수 있도록 지자체의 자율권을 강화하는 방향으로 청약제도를 전면 개편
* ‘17년부터 85㎡ 이하 가점제 지자체 자율 운영체제 전환
10. 금번 개편안으로 무주택자 우선 공급원칙이 후퇴된 것 아닌지?
□ 무주택 실수요자에 대한 우선 공급 원칙은 그대로 유지하되,
ㅇ 1) 국민이 이해하기 쉽게 제도를 간소화하고, 2) 시장상황과 맞지 않는 과도한 규제를 개선하여 국민 불편을 완화하기 위한 취지
□ 구체적으로 살펴보면,
ㅇ (가점제 지자체 자율 운영) 청약경쟁이 상당할 경우 지자체가 판단하여 현행과 마찬가지로 가점제 운영 가능
- 투기과열지구 등은 현행 가점제 의무적용으로 무주택자 우선 공급
ㅇ (유주택자 중복차별 폐지) 무주택자는 여전히 무주택기간에 따라 최대 32점의 가점을 받을 수 있어 실질적 피해 없음
ㅇ (소형저가주택 기준 완화) 사실상 무주택자와 차이가 없는 1.3억 이하 소형․저가주택 소유자의 주거상향 이동 지원 차원
ㅇ (국민주택 순차제 단순화) 무주택기간이 길수록 유리한 현 제도의 기본틀은 유지한 채, 복잡한 제도를 간소화하는 차원
ㅇ (국민주택 세대주 요건 폐지) 세대주가 아니어도 청약을 허용하여 무주택자의 불편을 해소하되, 1세대 1주택 공급원칙은 견지
ㅇ (민간건설 중형국민주택 유형 폐지) 무주택자만 청약 가능한 국민주택으로 흡수됨에 따라 무주택자 청약 가능물량 확대
11. 국민주택 등의 순차 공급제도를 단순화한 이유는?
□ 현행 순차제는 무주택 실수요자에 대한 적정한 배분을 위해 총 6단계로 이루어져 있고, 일부 중복 및 복잡하여 이해가 어려움
* 복잡성 : 40㎡이하와 초과로 구분하여 6개요건에 달하는 순차 구성,
* 중복성 : 1) 40㎡초과는 1～3순위까지 ‘저축총액이 많은 자’로, 2) 40㎡이하는 1～3순위까지 납입횟수가 많은 자로 구분
ㅇ 순차제는 경쟁이 있는 경우에 적용되는 것으로, 現 주택시장에서 실제 입주자선정 시, 6단계까지 적용되는 사례도 미미
□ 무주택기간이 길수록 유리한 현 제도의 기본틀은 유지한 채, 순위별 경쟁이 있는 경우, 순차 구분을 단순화하여 국민 편의를 제고
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