Q1. 기존 정책을 전면 재수정하는 배경과 새로운 정책의 지속가능성?
A. 기존 정책을 전면 부정하는 것은 아님. 한강변에 대한 문제점을 인식하고 공공이 적극적으로 노력한 점은 존중되어야 하고, 상당부분 계승할 점이 있음
하지만 정책방향을 재설정 하는 것은, 기존 계획 상 여러 단지 간 통합개발, 25~40%에 달하는 공공기여 등 주민반대 및 시장여건 변화로 인해 사업이 실현되기 어려운 상황이기 때문에 개선이 필요한 상황이었음
기존 정책은 소수전문가 및 공공위주로 추진되었으나, 이번 정책은 만들어가는 과정에서 다양한 전문가 및 시민, 주민 의견을 수렴한데 차이가 있고, 이어서 수립될 ‘한강변 관리 기본계획’에는 수립과정에서 보다 폭넓은 시민참여의 장을 형성하여 시정이 변화되어도 시민들에 의해 이어질 수 있는 정책으로 자리매김하도록 할 것임.

 

Q2. 가이드라인 대상 외 사업 추진방안과, 계획수립 동안 사업 불가능한지 ?
A. 대규모 사업이 예상되는 아파트지구(5개소)는 기존 정책에 의한 추진경위, 사업의 시급성을 감안하여 가이드라인을 우선 마련하여 운영하는 사안이며,
가이드라인 수립 대상지 외 사업의 경우, 계획 수립 전이라도 ‘한강변 관리방향’에 의한 토지이용, 접근성, 경관에 관한 ‘관리원칙’을 바탕으로 도시계획위원회 심의 등을 통해 사업 추진이 가능함
다만 기 결정된 사업은 기 결정된 계획안을 바탕으로 추진하되, 관련 위원회 심의 또는 계획 변경 시 가능한 범위 내에서 관리원칙 적용토록 함.

 

Q3. 층수규제 등으로 사업성이 악화되는 것 아닌가?
A. 이번 정책에서 가장 중요하게 고려한 것 중에 하나는 사업의 실현가능성 측면임. 즉, 사업이 악화되는 것이 아니라 사업이 가능하게 되고 사업성이 전반적으로 향상 될 것으로 기대 됨
기부채납을 타지역 수준으로 하향조정함. 기존 토지면적의 25~40%를 제공하는 계획이었는데 이를 15% 이내로 조정하여 주민의 부담을 크게 낮춤
개발 단위를 여러 단지를 묶어 통합개발을 강제하는 것이, 개별 단지 단위로 사업이 가능하도록 함. 이로 인해 사업이 불가능했던 지역이 가능하게 됨
명확한 층수 기준 제시에 대해서 일부 규제로 바라볼 수 있으나 이는 그 간 기준이 모호해서 협의, 위원회 심의 등에서 수차례 논의되고 지연되었던 부분이, 예측가능성이 증대됨에 따라, 사업성에 아주 중요한 요소인 추진속도에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보임.
높이가 일부 낮게 관리되도록 제시한 지역에 대해서도 단지 여건을 고려하여 특별건축구역 등 여러 행정 수단을 고려하기 때문에 수익성이 악화되지는 않을 것임.

 

Q4. 최고층수 35층 지역에 용적률 보장 시, 결국 고층 장벽화되는 것 아닌지?
우선 한강변 전체 관점에서, 지구별로 특성에 따라 최고층수를 차등화하여 도시차원의 다양성을 확보하였고, 지구 및 단지차원에서는, ①특별건축구역 지정 ②명확한 가이드라인 ③공공건축가 등 사업추진방식 개선 등으로 기존과 같은 층수라 할지라도 단지 내 배치, 개별 건축물 디자인 등에서 차원이 다른 건축물이 가능할 것임

<신반포1차 재건축사업 사례> ‣ 한강변 관리방향에 따라 도시계획위원회 자문('12.6),   건축위원회 4차례 논의 후 결정('13.1) ‣ 당초 49층→38층으로 결정되었으나 긍정적 언론보도 → 가이드라인의 실현가능성 확인 구체적으로 명료한 가이드라인 제시하여 실효성 확보 - 수변부는 중·저층(10~15층이하), 지구별 최고층수 규정 등 - 입체적 경관 창출 및 한강변 경관의 공공성 확보 공공건축가 제도 활용을 통한 계획의 공공성 확보 - 초기 계획단계 공공건축가 참여 - 공공성 확보 및 디자인 수준제고

Q5. 지역별 높이 차등화의 기준은?
A. 그간 도시기본계획, 도시계획위원회 심의기준 등에서 일반적으로 활용되고 있는 우리시 전체 스카이라인 원칙을 적용

 

Q6. 기부채납 15%의 적정성, 그로 인해 확보되는 공공성과 수혜자
A. 기존 아파트지구의 기부채납이 평균적으로 10% 수준이고, 그 내용은 모든 아파트단지와 동일한 내용인 도로, 공원 위주였음. 한강이라는 특성을 반영하여 주민과 시민이 고루 혜택을 누리되, 주민들의 부담을 고려하여 확보할 수 있는 공공성의 양과 내용에 대해 전문가들과 수차례 논의를 통해 15% 이하라는 적정치를 도출하였음.
이는 기존에 추진하던 한강 공공성 재편사업이 25%의 공공기여로 사업이 추진되지 않았던 문제를 해소하는 차원이기도 함.
단지별로의 적용은, 15% 이하에서 단지여건, 주민요구 등을 충분히 검토․반영하여 도시계획위원회에서 적정성을 판단 후 결정할 것임.
공공성 확보 내용으로는 한강과 인접한 부지나, 시민들이 쉽게 접근할 수 있는 가로변 또는 결절부(spot)를 중심으로 공원, 도서관 등 시민이 원하는 공공문화시설을 조성해 공공성의 실질체감비율을 높여갈 것.
무엇보다 공공성 확보는 민간만의 책임은 아님. 앞으로 한강변 접근성 개선사업은 공공이 주도로 장기적․구체적 대안을 마련해나갈 예정.
이와 관련하여 금년 상반기부터 시작될 한강변에 대한 종합적 계획인 ‘한강변 관리 기본계획’에서 구체적으로 방안을 마련할 예정임.
기부채납의 본래 의미는, 공공에게 제공하여 보다 많은 사람들이 이용할 수 있도록 하는 시설 또는 부지를 말하는 것으로, 그런 의미에서 일차적 수혜자는 시민이라고 할 수 있음.
그러나 뉴욕 배터리파크(Battery Park City)를 비롯해 런던, 파리 등 외국의 수변관리사례에서 알 수 있듯이, 주변 환경이 쾌적하게 변하면서 지역 전반의 가치가 상승하게 되어, 결과적으로는 주민들에게 가장 많은 혜택이 돌아가게 될 것임.

 

Q7. 주요 관리방향 세부 내용
Q1) 이촌지구 전체, 반포지구 현충원 일대 전체가 15층으로 제한 ?
이촌지구와, 반포지구 현충원 일대가 면(面)적으로 일괄 15층이 적용되는 것은 아니며, 한강과 현충원에 직접 면한 건축물에 한하여 15층 기준을 적용함. 다만 현충원 일대 15층 이상 지역 중 일부는 동작대교 진입 시 현충원 경관을 고려하여 도시계획위원회에서 적정 층수를 결정하도록 함.

 

Q2) 잠실지구 전체 35층 이하 층수제한?
층수에 대해서는 기본적으로 우리시 전체 스카이라인 원칙을 적용함. 이에 따르면 잠실역세권은 도시 공간구조상 ‘지역중심’에 해당되므로, 잠실지구의 경우 제3종 일반주거지역인 35층 기준을 적용하나, 잠실역 주변지역은 복합건물(저층부 비주거 용도 포함) 건축 시 50층 까지 가능

 

Q3) 여의도지구 용도지역 상향 가능성?
여의도지구는 도시 공간구조 상 부도심 지역에 해당되므로 용도지역 상향이 가능하며, 이는 원칙적으로 ‘서울시 용도지역 관리원칙’을 따름. 여의도 아파트지구 사업시행은 주거용도인 아파트 재건축 성격임을 감안하여, 단지 간 통합여부 및 상업지역 인접여부 등 도시관리적 적합성을 고려하여 도시계획위원회에서 용도지역 상향을 결정.

 

Q4) 층수 완화가 가능한 대상과 완화범위?
지난 공청회('13.1) 시 ‘서울시 스카이라인 원칙’ 상 제시하였던 층수 완화 관련 기준은 “최고층수의 20% 내에서” 완화가 가능토록 하였으나, 지구 전체 최고층수가 완화된다는 오해와, 기준의 경직성에 대해 의견이 제기되어, 전문가와 상의 후 ‘20%’라는 범위는 삭제하되, 완화 적정성과 단지내 완화 가능 범위 등을 도시계획위원회에서 판단하도록 함.

 

Q5) 잠실과 여의도에 가능한 ‘복합건물’의 개념?
중심지에 인접한 잠실지구와 여의도지구에 입지가 가능한 50층 규모의 ‘복합건물’에 대한 해석 상 일부 혼선이 예상되어, 그 개념을 공공․편익 ․근린상업 등 비주거 용도가 저층부에 도입된 건축물로 명확히 함.