단독주택 재건축사업에서 토지등소유자에 대한 개념을 재정립해야 한다는 소리가 높아지고 있다. 재건축사업의 경우 재개발과는 달리 토지등소유자의 개념이 달라 피해를 입는 주민들이 많아 이를 개정해야 한다는 것이다.

 

아울러 지난 2009년 2월 6일 개정 시행된 도시정비법 제13조제3항과 관련한 부칙조항도 개정해야 한다는 주장이 제기되고 있어 귀추가 주목된다.

 

최근 대전시 중구 태평동5구역 단독주택재건축조합설립추진위원회 조병연 위원장은 국회의원 등에 도시정비법 개정을 요청했다.

 

조 위원장은 요청서를 통해 단독주택 재건축구역내 토지등소유자에 대한 정의가 불분명해 사업추진에 애로사항이 많다며 이를 개정해 줄 것을 요구했다.

 

도시정비법 제16조제3항은 단독주택재건축과 관련해 ‘주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다’고 규정하고 있다.

 

동법 제2조제9호는 재건축사업의 토지등소유자에 대해 ‘정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’ 또는 ‘정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는(아파트 또는 연립주택 등) 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자’에 해당하는 자를 토지등소유자로 규정하고 있다.

 

아울러 재건축사업에서 조합원의 자격은 법 제19조제1항에서 ‘토지등소유자로 재건축사업에 동의한 자’라고 명시하고 있다. 또 도시정비법 제39조(매도청구)에서는 매도청구 대상자에 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’ 외에 재건축의 경우 ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’도 그 대상에 포함하고 있다.

 

대법원은 이와 관련해 2012년 10월 ‘조합설립인가 처분 무효 확인’(2010두25107) 판결에서 “도시정비법은 ‘토지 또는 건축물의 소유자’를 토지등소유자와 구별해 사용하고 있고, 토지 또는 건축물만을 소유한 자는 비록 재건축사업에 있어 조합원이 될 수 없지만, 그 소유의 토지 또는 건축물은 매도청구의 대상이 되는 것이어서, 재건축조합설립에 중대한 이해관계가 있다는 점 등을 살펴봤을 때 도시정비법 제16조제3항에서 정한 ‘토지 또는 건축물 소유자’는 정비구역 안의 토지 및 건축물의 소유자뿐만 아니라 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 자 모두를 포함하는 의미라고 해석하는 것이 옳다”고 판결했다.

 

조 위원장은 “대법 판결문을 받아들일 수 없다”고 지적했다. 그는 “매도청구의 대상이 될 수 있음으로 이해관계가 있어 토지 또는 건축물만 소유한 자를 포함한다고 판결한 것은 법해석을 잘못했다고 할 수 있다”며 “법 제16조제3항은 토지 또는 건축물 소유자와 토지나 건축물만을 소유한 자를 구분해 규정돼 있음으로 대법 판결문의 법해석은 이해할 수 없다”고 주장했다.

조병연 위원장이 태평동5구역내 사도(私道)를 가리키고 있다.

 

조 위원장은 “당해 사건 원고는 사업구역내 나대지를 소유한 자로 조합원의 자격을 갖기 위해 소송을 진행했으리라 본다”며 “그러나 재건축 특히 단독주택 재건축구역의 경우 나대지뿐 아니라 몇 평 안되는 사도(私道)가 더 많은데 매매시 사도는 지번이 달라 따로 팔거나 팔지 않고 이사를 한 경우가 많아 소유주를 찾기가 불가능할 지경”이라고 토로했다.

 

그에 따르면 태평동5구역 내 나대지는 13개, 사도는 56개에 달한다. 조 위원장은 “대법 판결에 따라 나대지 13개와 사도 56개 소유주에게 동의를 받아야 하는데 구청은 개인정보보호를 이유로 알려주고 있지 않고 있다”며 “시에서 정비구역으로 지정해 주고 구청은 추진위를 정식으로 승인까지 해준 마당에 정비구역내 토지등소유자에 대한 인적사항을 알려주지 않으면 어떻게 사업을 진행하라는 것인지 알 수 없다”고 한숨쉬었다.

 

◆09.2월 개정도정법 시행 이후 추진위 동의자는 조합설립에 동의 간주…기존 동의자는?
또 추진위 구성 동의시 조합설립에 동의로 간주되는 도시정비법 제13조제3항이 부칙에 따라 법 시행 이후 모든 정비조합에 적용되는 것과 관련해 조병연 위원장은 “법 개정 취지가 다수의 주민의 이익을 위하고 사업의 진행을 원활하게 하기 위해 신설됐다고 볼 있겠지만 이는 다수의 정비구역 추진위에 찬물을 끼얻는 것이라고 지적했다.

 

도시정비법 제13조제3항은 ‘추진위 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 또한 부칙 제4조는 ‘제13조제3항의 개정규정은 이법 시행 후 추진위의 구성에 동의를 얻는 분부터 적용한다’고 규정하고 있다.

 

이에 따라 태평동5구역의 경우 기존 동의자 65명에 대해 다시 동의를 받아야 하는 불편함을 겪고 있다.

 

조 위원장은 “재건축은 재개발과 달리 조합설립에 동의를 하지 않으면 현금청산 대상자가 될 수밖에 없어, 분양권은 물론 개발이득금도 받을 수 없어 미동의자들에 피해가 상당하다”고 전했다.

 

그는 “원활한 정비사업 추진은 물론 주민간 갈등을 해소하기 위해서라도 이러한 문제점들의 개정이 시급하다”고 덧붙였다.

 

 

 

변석준 기자 darkjun77@empal.com

 

 

“반대는 하시더라도 거짓 유언비어는 하지 말아주십시오”     ◆재건축사업을 추진하는 데 있어 가장 힘든 점은 무엇인가?   - 무엇보다 재정문제를 들 수 있다. 지난 2006년부터 재건축사업이 시작됐는데 그간 소요비용이 약 2억3000만원정도 들어갔다. 여타 정비구역이 평균 약 6억원 정도 사용한 것에 비하면 적게 사용한 것이다. 그러나 지난해 10월 정비업체에서 비용지원이 멈추면서 자체적으로 해결방안을 모색해 주민들이 자발적으로 비용을 지원해 운용비를 마련하고 있다. 지난 2011년부터 추진위원장으로 활동한 이후 급여는 생각도 못해봤다. 많은 면이 힘들긴 하지만 일단 맡은 일은 끝까지 책임을 다해 최선을 다하자는 각오로 활동하고 있다.   ◆재건축 추진이 약 8년이 지났는데 아직 조합설립이 안됐다. 이유는?   - 토지등소유자의 동의를 받기가 힘들다. 어디가나 재건축 등 정비사업에 반대하시는 분들이 있기 마련이다. 특히 이 지역은 노인분들이 많아 재건축에 관해 잘 이해를 하지 못하는 분들이 많아 이를 설득하는 것이 많이 힘들다. 현재 태평동내 재건축구역은 우리구역이 유일한데 엄연히 재개발과 재건축은 다른 사업인데 이를 모르고 엉뚱한 말을 듣고 추진위나 재건축에 대해 반대하시는 분들도 많고 특히 잘못된 소문을 듣고 사업에 반대하시는 분들이 많다. 가끔 ‘미분양되면 어떻해’, ‘건설사 부도나면?’, ‘인감증명 이용해서 집팔아먹을려고’하는 소리도 듣는데, 모두 얼토당토 않는 소리에 불과하다. 미분양은 최근 경기가 살아나고 있고 정부가 부동산경기활성화를 위해 재건축 등에 대한 규제 완화는 물론 인근 재개발 일반분양분이 17대1의 경쟁률을 보이는 것을 보면 크게 우려할 일이 아니다. 건설사의 경우 아직 조합이 설립된 것도 아니고 차후의 일이고, 인감증명은 그 용도가 정해져 있어 본인 이외에는 사용이 불가능하다. 아울러 현재 재건축구역내 사도가 56개 정도 있는데 이들의 동의를 받기가 힘들다. 사도는 주택 등과는 지번이 달리 돼 있어 매매시 사도만 두고 팔거나 잊고 이사를 가버린 경우가 많아 소유자를 찾기가 힘들다. 주소나 연락처라도 알면 공문이나 전화를 통해 동의 여부를 물을 수 있는데 행정청에서 개인정보 보호라는 이유로 이를 알려주지 않아 발목이 붙잡힌 상태다.   ◆비대위와 마찰이 심한 편인가?   - 크게 마찰은 없는 편이다. 손벽도 맞주쳐야 소리가 나는 법인데 비대위측에서 ‘난 반대할 꺼야’라고 하시면 ‘반대하세요’라고 답한다. 다만 ‘반대는 하시되 거짓(유언비어)는 하지 마세요’라고 당부한다. 어차피 한동네 사람이고 계속 보고 살 사람들인데 생각이 다르다고 굳이 얼굴 붉히는 일은 가급적 피하려고 노력한다.   ◆주민 동의는 어떻게 받는가?   - 추진위 운영비가 주민들이 십시일반으로 모여 이뤄지다 보니 함부로 쓸 수 없다. 설명회는 보통 인근 공원을 이용하는 편이다. 아울러 한분한분씩 찾아다니며 재건축이 무엇인지, 재건축을 하면 어떤 이득이 생기는 지 가급적 자세히 설명하고 있다. 현행 도시정비법(2012.2.1 개정)은 추정분담금을 사전에 산정해 토지등소유자에게 통보토록 하고 있는데 우리는 이미 2011년부터 이미 주민별로 각각의 추정분담금을 산정해 통보하고 있다. 일부에선 조합설립에 동의하면 주택을 여러세대 소유한 주민은 1~2채 밖에 못받는다는 소리도 나오는데 이는 과밀억제권역에 해당하는 것으로 대전은 과밀억제권역이 아니기 때문에 도시정비법 제48조(관리처분계획의인가등)제2항제7호나목에 따라 소유한 주택 수만큼 공급받을 수 있어 주민들의 재산증식에 도움이 되면 됐지 손해는 보지 않을 것이다.   ◆주민들게 당부하고 싶은 말은   - 태평동5구역은 강변을 옆에 두고 있으며, 대전의 중심에 위치해 있어 대중교통은 물론 차량을 이용한 대전 전지역으로 이동이 편한 지역이다. 아울러 주변에 초등학교와 중학교 등 교육여건이 좋은 곳이다. 일부에서는 고등학교 부지를 기부채납하는 것에 대해 부정적인 입장을 보이고 있는데 기부채납을 통해 용적률 등의 인센티브를 얻을 수 있고 초·중·고등학교의 학군 조성에 따른 시너지 효과는 태평동5구역에 대한 가치를 더욱 높일 수 있다는 점을 간과해서는 안된다. 재건축은 재개발과는 달리 수익이 많아 주민들의 부담이 상대적으로 낮아 주민들의 적극적인 참여만 있다면 빠른 시간안에 사업을 할 수 있을 것이다.