은마아파트 재건축 사업이 새롭게 선출된 추진위원장을 중심으로 탄력을 받을 전망이다. 지난 달 25일, 주민총회에서 위원장으로 새롭게 선출된 이정돈 위원장은 ‘은마 재산찾기위원회’를 주도해왔다.

은마아파트는 강남권 대표적 재건축 단지로 재건축 추진위가 구성된 지도 이미 9년째 접어드는 상황으로 관계자들의 관심을 불러 모았지만 지난해에서야 강남구청의 안전진단을 통해 조건부 재건축 판정을 받을 정도로 사업 진행이 늦어지면서 전반적인 재건축 사업성의 저하와 맞물려 주민들의 재건축 의지도 조금씩 꺾여가고 있었다.

이에 신임 이 위원장은 주민간의 이해관계의 충돌로 인해 재건축 사업방향에 대한 합의가 이루어지지 않은 것을 지적하면서 은마아파트의 주민의 이익뿐 아니라 행정당국에서도 받아들일 수 있는 거시적인 개발계획을 제시했다.

이 위원장은 잠실주공 5단지처럼 전략정비구역으로 지정받기 위한 추진, 대치역과 학여울역을 낀 역세권 개발 방식의 추진, 3종 일반주거지역으로 지정된 사업지를 준주거지로 종상향의 추진, 기부채납 비율을 높여 단지내 공익시설 건립을 통해 최대용적률 확보등을 통해 은마아파트 재건축의 사업성을 높이겠다는 것이다.

이에 추진위 신임 집행부는 변호사 자문단은 물론 도시개발계획과 관련한 전문영역에 종사하고 있는 주민들과 함께 사업성 분석 작업을 서두르고 있다.

은마아파트 재건축 추진위는 몇차례 주민설명회를 거쳐 사업방식을 선정한 뒤 이르면 내년 3월 정식 재건축조합을 출범할 계획이다.

도시정비자문위원, 1급 건축기술사 자격증 보유, 건축공학과 교수라는 커리어를 갖고 있는 이 위원장의 진취적이고 전문적인 구상이 은마아파트 재건축에 실현되려면 물론 주민들의 적극적인 공감과 지지가 필요하다. 다음은 이 위원장과의 일문일답이다.

 

 

추진위원장 후보로 나오기 전부터 http://www.eunma.org/라는 사이트에 은마아파트 재건축에 대한 문제점과 해결책을 제시해왔다. 현재 은마아파트와 조건이 비슷한 잠실 주공5단지 아파트가 송파구청을 통해 한강변 유도정비구역으로 지정됐다. 은마아파트는 충분히 전략정비구역으로 지정될 수 있을 것으로 보고, 오는 10월이나 11월경에 ‘은마아파트 전략정비 구역화 방안’에 대한 주민설명회를 열 계획이다. 또한 이전부터 진행해 오던 재산찾기 위원회 활동도 계속 진행할 예정이다.
무엇보다 빨리가는 것도 중요하지만 주민들의 모든 의사가 반영될 수 있도록 주민과 소통하며 민주적인 주민의 대표기관으로서의 역할을 다 해나갈 생각이다. 

 

 

은마를 비롯해 30년 이상 된 아파트들은 방공호를 비롯해 새마을 회관등 주민들의 공용재산이 제대로 활용되지 못하고 있다.  이런 문제는 주민의 이름으로 공동 소유권으로 관리해야함에도 치밀하게 대처하지 못한 이전 추진위측에 문제가 있었다. 최근 진달래아파트의 경우 주민 공동지분을 되찾는 소송을 서둘러 주민의 재산을 지켜낸 사례가 있다. 그러나 진달래 아파트는 그 공동지분의 크기가 크지 않았지만 은마아파트는 국민은행 지하 396.7㎡(120평)에 해당하는 면적이 공동지분인데도 은마아파트 최초 건립 당시의 건설사의 명의로 등기돼 있다.

 

은마아파트는 공동지분의 면적이 커 제대로 대처하지 않으면 주민의 손해로 돌아가게 된다. 공용부동산 소유권 문제는 결국 재건축, 준주거지400%, 역세권, 상업지800%, 등으로 개발하는데, 은마 중심에 타인의 부동산 소유권 문제로 비화돼 속칭 알박기까지도 될 수 있는 상황으로 이를 해결하지 못하면 은마아파트 재건축에 결정적 걸림돌이 된다.

 

이에 대처하기 위해서 은마아파트 재산찾기 위원회가 출범했으며 재산찾기 위원들과 재산찾기 위원장이 자신의 개인 업무를 뒤로하고 은마를 위해 팔을 걷어 붙이고 앞장서 봉사하고 있다.

 

 

은마재건축추진 동의서는 2003년 용적율 300% 된다는 상황에서 크게는 45평형, 52평형 된다면서 큰 희망을 제시하고 소유주들로 부터 동의서는 징구됐다. 이후 재건축은 부동산 폭등의 원인이 된다는 논리로 정부당국에 의해 용적율은 200%로 축소됐다가 이제는 임대주택 도입하는 조건과 1:1 조건이 있는등, 재건축은 그야 말로 실익이 없는 상황으로 최악의 상황으로 보인다.

 

지금의 1대1 임대주택 방식, 시프트 방식 재건축은 중단해야 하고 새로운 개발 방식인 조건부 기부채납, 준주거지 400%, 역세권400% ,상업지800%를 새로운 목표로 정하고 , 소유주를 위하는 추진위를 재 구성해 소유주 의사에 의해 소유주에 의한 민주방식으로 모든 것을 결정해야 하고 민주적 절차로 은마아파트 개발을 추진해야 한다.

재산찾기 위원회를 활성화 하고 소송 비용에는 지금 이미 확보 되어 있는 장기 수선비 120억원중 극히 일부에서 지원하여 은마의 소중한 공용재산권 수천억원대을 찾는데 전력을 다해야 하고 공용재산권을 찾음으로써 은마아파트를 명품화로 개발을 하는데 속칭 알박기 등, 개발의 걸림돌을 제거하고 은마의 전체 소유주권을 되찾아야 한다.

이런 개발 방식을 실현 시키는 인적구성은 역량이 있는 인물들로 새로운 구성을 해야 할 것이며 이를 반드시 실행해야 한다. 이제 새로운 방법과 역량 있는 새로운 조직으로 강남의 명품단지를 만들고 은마 소유주 모두에게 명품 아파트를 만들어 주어야 할 것이다.

그것만이 은마의 살 길이며 은마의 행복을 만들어주는 길이다

 

 

이런 이야기 하면 뭐하지만 은마 아파트는 터가 좋은 것 같다. 풍수를 보는 분들은 이곳에 물이 흐르면서 모래톱이 쌓이는 곳이어서 기가 모이는 땅의 형세를 하고 있다고 한다. 이 곳으로 이사와서 자녀들이 명문대에 들어가고 성공했다는 주민들이 많다. 실제로 은마아파트는 50%가 자녀의 교육 때문에 이사온 주민들이 거주하고 있다. 강남구청이 예전에 은마아파트 주변을 교육특구로 지정하려고 했을 정도로 주변이 중고생을 위한 학원가가 밀집해 있는 학구적인 주변환경을 갖고 있다.

강남구청과 협의해서 전략정비구역으로 지정되면 앞으로 발전가능성이 큰 곳이라고 생각한다. 학여울역 옆에 있는 SETEC건물과 양재천주변이 정비되면 주차장 공간을 대형으로 만들고 지하터널로 젊은이들의 문화거리를 조성할 수도 있다. 은마는 충분히 전략정비구역지정의 요건을 갖추고 있는 곳이고, 그렇게 되면 재산가치 또한 매우 높아질 것이다.

 

 

재건축은 일종의 사업으로 관련법규가 건축공학적인 논리가 아니라 경제학적 관점에서도 접근해야 한다고 본다. 정부는 집값 안정화만 목표로 하다 보니 부동산 정책을 거시적인 관점에서 바라보지 못하고 있다는 생각이다. 주택공급에만 목표를 두고 보니 주민들이 주체가 돼야 할 재건축 사업의 사업성은 점점 떨어지고 있다. 분양가상한제 폐지와 재건축 초과이익 환수폐지등 원활한 사업 진행을 위해 해결해야 할 문제는 많다.

주민들과 마음을 하나로 해 닥치는 문제들을 하나하나 해결해 나간다면 은마의 미래는 밝을 것이다.

 

 

 

 

 

 

2011.06.25   은마아파트 추진위원장, 부위원장,감사선출
2011.04.15   관련자료 공개 통지(전 토지등 소유자)
2011.04.15   추진위원회 위원장.부위원장.감사 입후보자 등록공고,

                 등록안내서 통지(전 토지등 소유자)
2011.04.14   제11-3차 추진위원회 회의
2010.08.31   주민설명회 (강남구청 주관)
2010.08.17   재건축 추진위원 회의
2010.08.10   정비구역지정 관련 용역업체 선정 (강남구청)
                  선진 엔지니어링 종합 건축사무소,
                  에이엔유디자인그룹 건축사무소 선정
2010.06.07   [정비구역지정(안) 입안] 정비계획수립 및 정비구역 지정용역 입찰공고
2010.04.12    은마(아) 재건축정비사업조합설립추진위원 신고 처리
2010.04.08    은마(아) 재건축정비사업조합설립추진위원 변경승인
2010.03.18    재건축 추진위원 회의
2010.03.05    [종합판정] 안전진단통과확정 (조건부 재건축판정)
                  안전용역결과 성능점수 50.38 로 조건부 재건축 판정 
2009.10.14    재건축 판정을 위한 안전진단 실시 결정
2009.10.13    안전진단(현지조사) 실시
2008.08.08    추진위원 2차당선자 공고
2004.12.02    예비안전진단 실시
2003.12.31    [승인] 은마아파트재건축추진위원회 승인통보
2002.08.04    재건축 예비안전진단 신청(1차)
2002.07.20    창립총회(고속터미널 센트럴시티)

 

◆ 은마아파트 단지 현황   대지위치  서울특별시 강남구 대치2동 316번지 지역지구  도시지역 제3종 일반주거지역 중심미관지구 대지면적  243,676.9㎡(73,712.26평) 건물동수  아파트28개동 (지하1층/지상14층) 및 기타부대시설 연 면 적  501,127.29㎡(151,856.75평) 세 대 수  4,424세대 (31평형 : 2674세대, 34평형 : 1750세대)   ◆ 구역소개 강남의 대표 중층 재건축단지로 외지인들의 매수세 수요가 많아 전세비중이 전체 세대수의 50%를 넘는 곳이며, 중형면적으로만 구성돼 있어 거주민들은 비교적 안정적인 주거생활을 영위하고 있다. 지하철 3호선 대치역 도보 2분거리, 학여울역 도보 3분거리이고 차량, 버스 교통편의성도 좋다. 교육환경은 대현초, 대곡초, 개원중, 휘문중, 휘문고, 경기여고 등 최고 명문학군과 더불어 300여 유명 학원이 있는 최고 대치학원가의 이용이 가능한 명실상부한 최고 교육특구 아파트라 할 수 있다. 입지적 우위와 우수한 교육환경, 현재 부동산시장이 침체기이기에 향후 회복이 돼 주변시세가 상승할 경우 투자수익은 더 늘어날 가능성이 충분하지만 투자자를 유인하려면 현재 재건축규제완화가 절실한 실정이다.    ◆ 향후 추진 일정 당초 2011년 5월에 정비구역지정이 될 예정이었으나 현재 강남구청에서 은마아파트 주민의 의견을 반영, 정비계획을 수정작업중으로 2011년 11월경 정비계획수립 및 정비구역지정이 완료될 예정이다.

 

 

이경윤 기자 cindykid@udp.or.kr
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