재개발·재건축 정비사업의 궁극적인 목적은 사업구역 내의 기존 노후 불량 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 것이다. 기존 노후 불량 건축물을 철거하기 위해서는 사업구역내 거주자들의 이주(명도)가 선행되어야 한다. 정비사업의 수익성 여부는 거주자들의 조속한 이주 여부에 달려 있다. 사업구역 내 단 1명이라도 미 이주자가 발생할 경우 착공 등 정비사업 전체가 지연되고 그에 따라 증가된 막대한 금융비용이 궁극적으로는 조합원들의 부담이 되기 때문이다.
시장 군수 등이 관리처분계획인가고시를 하면 정비구역 내 거주자, 즉 조합원, 세입자, 분양신청을 하지 아니한 자(현금청산대상자) 등 거주자 전원을 대상으로 명도소송 소장을 접수하되 사건번호 1개당 10~20명을 피고로 하는 경우가 많다. 거주자 전원을 대상으로 소장을 접수하는 것을 이를 실무상 ‘일괄명도’, ‘통명도’라고 한다.
일부 조합에서는 조합원을 상대로 한 소장 접수에 거부감을 가지고 소송 대상자를 선별하여 진행하는 경우도 있는데, 이는 바람직하지 않다. 막상 이주단계에 들어서면 어느 누가 갑자기 보상금을 요구하면서 명도를 거부할지 모르기 때문에 조합집행부를 포함한 거주자 전원을 대상으로 집행권원(판결문)을 미리 확보해야한다.
실제로 필자가 명도 업무를 진행하다보면 조합 집행부, 사업에 적극적이고 우호적인 조합원 중에서도 돌연 태도를 바뀌어 법령상 근거도 없는 보상금을 요구하면서 명도를 거부하는 경우가 많았다. 소송대상자를 선별하여 진행하는 탓에 집행권원(판결)을 확보하지 못하여 사업이 지연될 경우에 이는 조합집행부에 반대하는 조합원(비대위)에 큰 빌미를 주게 될 수 있다.
법원 실무상으로도 소장을 접수하더라도 변론기일이 바로 지정되지 않고 최소 6개월에서 1년이 소요된다는 점에서도 소송대상자를 선별하여 소장을 접수하는 방식은 바람직하지 않다. 따라서 관리처분계획인가고시가 나면 일단 모든 거주자를 대상으로 소장을 접수하되, 이주를 완료한 자는 소를 취하하고, 손실보상대상자의 수용재결서, 공탁서 등은 변론기일 이전에 제출하는 방식이 보다 유리하다(수용재결 전에 미리 소제기한 것을 문제삼는 거주자나 재판부도 있지만 변론종결일 이전에만 수용보상금 공탁, 주거이전비 등의 지급이 이루어지면 족하다).
또한 신속한 재판변론을 위해서 소송을 수행할 법무법인 역시 어느 정도 규모가 갖춰줘야 한다. 실제로 소송을 수행하다보면, 담당변호사 일신사정으로 기일을 변경하는 경우가 많은데(명도소송의 상대방으로서는 고마운 일이다), 변론기일은 통상 1달 단위로 속행(및 연기)이 되고, 재판부의 사정까지 연계될 경우 단 한 번의 기일변경으로 재판이 수 개월이 지연될 수도 있다는 점을 고려하면 명도소송에서의 기일변경은 극히 자제해야 한다. 따라서 담당변호사를 대체하거나 보조할 수 있는 변호사가 많고, 이러한 시스템을 갖춘 정비사업 경험이 많은 법무법인이 소송업무를 맡는 것이 절대적으로 유리하다.
도시정비법에 따르면, 시장 군수 등이 관리처분계획인가고시를 하면, 해당 구역 내 부동산의 사용 수익권이 사업시행자(조합)에게 이전되므로, 구역 내 모든 조합원, 현금청산대상자, 세입자는 구역 외로 이주할 의무를 부담한다. 다만 이 경우에도 ‘사업시행자의 동의를 받은 경우’나 ‘토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우’에는 사업시행자가 동의한 기간(예컨대 자진이주기간)이 만료하거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료될 때까지 사용 수익권을 상실하지 않는다.
따라서 명도소송의 상대방으로서는 주로 ① 관리처분계획이나 그 인가가 위법하여 무효이고, ② 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않았다는 사유를 들어 항변하곤 한다. 이러한 구체적인 항변의 예와 그에 대한 대응은 다음 편에서 논한다.
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