재개발 재건축 정비사업 구역 내 상가 임대인과 임차인의 법률문제
상가임대차의 경우, 상가임차인은 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하면 상가임대인은 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다. 이를 상가임차인의 계약갱신요구권이라고 한다.
상가임차인의 계약갱신요구권이 항상 인정되는 것은 아니다. 상가임대차보호법 제10조 단서는 상가임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 열거하고 있는데 그 대표적인 예가 ① 상가임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, ② 다른법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로서 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등이다.
①과 관련하여 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 규정하고 있는 점을 고려하여 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 상가임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 것이 최근 대법원 판례이다.
②와 관련하여 다른 법령의 대표적인 예가‘도시정비법’이다. 도시정비법에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획인가고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차인은 그때부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용 수익할 수 없고(도시정비법 제81조 제1항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있고, 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주 기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거할 의무가 있다
따라서 임대차 종료시 이미 도시정비법상 관리처분계획인가고시가 이루어졌다면, 임대인은 관계 법령에 따라 건물철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 다목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다.
그러나 정비사업의 진행경과에 비추어 임대차 종료시 단기간 내에 관리처분계획인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 도시정비법에 따른 사업시행인가고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 위 계약갱신거절 사유가 있다고 할 수 없고 보는 것이 대법원 판례이다(2019다249831)
임차인은 정비사업의 시행으로 인하여 임차 목적을 달성할 수 없는 때에는 임대차 계약을 해지할 수 있고, 보증금반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있다(도시정비법 제70조). 임대차계약이 해지되지 않는 한, 임차인은 임대인에게 차임을 지급하여야 한다.
사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 토지소유자 등은 수용개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 하는바(도시정비법 제65조 제1항, 토지보상법 제43조, 제45조 제1항), 현금청산자의 임차인은 해당 부동산의 수용개시일 전까지의 차임은 현금청산자인 임대인에게 지급하여야 하고, 그 이후의 점유사용료는 소유자인 사업시행자에게 부당이득으로 반환하여야 한다.
현금청산자와 달리, 임대인이 조합원인 경우에는 관리처분계획인가고시가 이루어진 이상 사업시행자에게 사용 수익권한이 있을뿐 종전 소유자인 조합원(임대인)의 사용 수익권한이 정지되므로 임차인에게 더 이상 차임 등을 청구할 권원이 없어진다는 주장이 있을 수 있다.
그러나 관리처분계획인가고시가 있다는 사정만으로 임대차계약이 당연히 종료된다거나 이행불능이 되었다고 볼 수 없고, 임차인은 목적물을 사용 수익케 할 임대인의 의무가 이행불능이 되지 않는 한 그 사용 수익의 대가로 조합원(임대인)에게 차임을 지급할 의무가 있는 것이며, 도시정비법 제81조 제1항은 단지 사업시행자에게 사용수익권을 부여하는 조항일 뿐 위 조항에 의해 임대차계약에 따른 임대인의 지위가 사업시행자에게 포괄적으로 이전되는 것이 아니므로 그 점유사용료인 차임을 조합원(임대인)에게 지급할 의무가 있다고 보는 것이 타당하다. 하급심도 이와 동일한 입장이다(서울북부지방법원 2020나42133).
재개발·재건축 구역 내 상가 임대차의 경우, 민법이나 상가임대차보호법의 특별법인 도시정비법령과 그 법리가 우선 적용된다. 따라서 도시정비사업(재개발, 재건축) 분야에 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 중요하다.
유재벌 변호사(법무법인 센트로)
.jpg)
