재개발·재건축 조합원 입주권과 1+1 분양에 관한 분쟁사례
-유재벌 변호사(법무법인 센트로)
재개발 조합은 정비사업으로 건립되는 건축물(종후자산)을 관리처분계획에 따라 정비구역의 토지등소유자(지상권자 제외)에게 분양하여야 한다. 다만 토지등소유자라고 하더라도 과소필지소유자, 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자 등은 분양대상자가 될 수 없다.
서울시의 경우 종전토지의 총면적이 90㎡ 미만인 자와 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 자는 재개발 사업으로 건립되는 공동주택 분양대상에서 제외하고 있다(법 76조 제1항 제3호, 서울시 조례 제36조 제1항 제2호 및 제3호).
또한, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다(법 제76조 제1항 제6호). 이를 ‘1세대 1주택 공급의 원칙’이라고도 하며, 이는 재건축 사업에도 적용되는 원칙이다.
재건축 사업의 경우 건축물과 그 부속 토지를 모두 소유한 자가 토지등소유자로서 분양대상자가 되며, 건축물의 용도를 기준으로 주택의 소유자에게 주택을 공급하고 부대복리시설의 소유자에게는 부대복리시설을 공급하는 것을 원칙으로 하면서도(시행령 제63조 제2항 제2호 본문), ① 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자에게 소유한 주택 수만큼 신축 건축물을 공급할 수 있고, ② 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 범위에서 3주택까지 공급할 수 있으며, ③ 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 수개의 주택을 소유하고 있다하더라도 1주택만 공급할 수 있다(법 제76조 제1항 7호).
종전 자산 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 하며(‘1+1분양’), ‘1+1분양’을 하는 경우에는 권리가액에서 1주택분양신청에 따른 분양주택가액을 제외하고 나머지 권리가액이 많은 순서로 60㎡ 이하의 주택을 공급할 수 있다(서울시 조례 제38조 제1항 제3호). 이는 종전 주택의 면적을 고려하지 않고 모든 조합원들에게 일률적으로 1주택만을 공급받을 수 있도록 제한하는 것은 개발이익의 정당한 분배라는 측면에서 타당하지 않아, 분양 단계에서 종전자산의 가액 또는 면적을 고려하여 일정한 범위와 제한 내에서 1주택을 추가로 분양받을 수 있도록 규정한 것이다.
이때 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선할 수 없다(법 제76조 제1항 제7호 라목). 만약 위 규정을 위반하여 전매하거나 전매를 알선한 경우에는 형사처벌의 대상이 되나(법 제136조 제8호), 사법상 효력이 무효가 되는 것은 아니다.
조합설립인가 전부터 2개의 주택을 소유하고 있는 자(갑)가 조합설립인가 후 1개의 주택을 적법하게 타인(을)에게 매도한 이후 갑과 을이 1명의 조합원으로서 1+1분양신청을 하는 경우가 있다. 이 경우 종전자산 전체를 불가분적으로 하나로 평가하여 그 한도 내에서 2주택을 분양하는 것으로서 이전고시 이후 소유권보존등기를 할 때에는 분양받은 2개의 주택에 대하여 갑과 을이 각자 소유하고 있는 종전자산의 권리가액의 비율에 따라 각 공유등기를 하며, 공유물 분할 절차를 거쳐 어느 하나의 부동산을 상대방에게 이전하는 방식으로 처리한다.
토지등소유자의 지위나 권리·의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없다는 것이 대법원 판례이다. 그러나‘1+1 분양 여부’와 같은 관리처분계획의 구체적인 내용의 수립에 관하여는 사업시행자(조합)에게 상당한 재량이 인정된다. 하지만‘1+1 분양’을 할 경우 조합원들 간의 형평의 원칙을 현저하게 위반하여서는 아니된다.
하급심은 ① 위 ‘1+1 규정’은 독립적인 분양대상자 지위에 있는 모든 조합원들에게 공동으로 적용되는 규정으로서 공유자들이 1인의 분양대상자 지위를 가지고 있다 하여 적용이 배제되는 것은 아니라고 보아 1+1 분양신청을 하였음에도 사업시행자가 자의적인 기준으로 1주택만 공급한 관리처분계획 부분을 취소하였으며, ② 사업시행자가 사전에 42평형 조합원 중 일부 조합원들에 대하여 일부 평형(25+54평형)의 공동주택에 대하여 분양신청을 할 수 없다는 잘못된 안내를 하거나 분양신청서의 접수를 거부하여 해당 조합원들이 원하는 평형의 주택으로 분양신청 할 기회를 보장받지 못한 경우에는, 자신들의 원하는 분양신청 기회를 보장받은 다른 조합원들에 대한 관계에서의 형평에도 반하고, 이러한 분양신청을 토대로 수립된 관리처분계획은 재량권 행사의 기초를 상실하여 위법한 것이라고 보아 관리처분계획의 일부를 취소하였다.
이와 달리, 1+1 분양을 하면서 그중 1주택의 분양가격을 일반분양가격으로 하면서 그 층수를 1층에서 5층 사이로 제한한 사안에서는 정비사업에서 조합원에게 2주택을 분양받을 당연한 법적 권리가 있지 않고, 조합이 조합원에게 2주택을 분양한다고 하여 2주택 모두를 조합원분양가로 분양하여야 할 근거가 없으며, 추가로 분양하는 2주택을 일정 층수 내에서 배정하는 것이 당연히 금지되는 것은 아니므로 조합원들 사이에 형평에 반한다거나 재량권을 일탈 남용한 것으로는 볼 수 없다고 판시하였다.
정리하면, 관리처분계획의 ‘구체적인 내용’의 수립에 관하여는 상당한 재량이 인정되므로 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 관리처분이 위법하다고 볼 수는 없다. 그러나 특별한 이유 없이 조합원 간의 형평에 현저히 반하는 관리처분계획은 위법하다고 보아야 하므로 이에 해당하는지가 쟁점이 될 것이다.
최근 재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 관련 하급심이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 따라서 분쟁이 발생할 경우 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다도 중요하다.
-법무법인 센트로 유재벌 변호사(yjbeol@centrolaw.com)
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