개발 사업 시행자에게 부과되는 학교용지부담금 산정에 대한 분쟁 사례
-유재벌 변호사(법무법인 센트로)
중앙행정기관의 장, 지방자치단체의 장 등 법률에 따라 부과권한을 부여받은 자가 특정 공익사업과 관련하여 법률에서 정하는 바에 따라 조세외의 금전지급의무를 부과하는 경우가 있다. 이를 ‘부담금’이라고 하는데, 재화 또는 용역의 제공과는 무관하며 그 명칭도 분담금, 부과금, 기여금 등 다양한 것이 특징이다(부담금관리기본법 제2조)
주택정비사업에 있어서 대표적인 부담금으로 광역교통시설부담금(대도시권광역교통관리에관한특별법 제11조), 원인자부담금(하수도법 제61조), 학교용지부담금(학교용지확보등에 관한 특례법 제5조), 재건축부담금(재건축초과이익환수에 관한 법률 제6조)등이 있다.
학교용지 확보등에 관한 특례법(‘학교용지법’)은 100세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성·개발하거나 공동주택을 건설하는 개발사업에 대하여 시·도지사가 학교용지를 확보하거나 학교용비를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업의 시행자에게 징수하는 경비를 말한다.
즉, 100세대 이상의 공동주택을 건설하는 정비사업으로 해당 정비구역내 세대수가 증가하는 경우에는 원칙적으로 학교용지부담금의 부과대상이 된다. 최근 법제처는 주택법에 따른 리모델링 사업의 경우 증가하는 세대수가 100세대 이상인 경우가 아닌 해당 리모델링에 따라 발생하는 전체 세대수를 기준으로 100세대 이상인지를 판단해야 한다고 유권해석한바 있다.
이때 개발사업 시행자가 부담할 구체적인 학교용지부담금은 ‘일반분양전체평균가×증가 세대수×8/1000’인바 그 금액이 상당하여 개발사업의 시행자에게 큰 부담이 되고 있으며, 구체적으로는 ‘증가 세대수’ 산정에 관하여 분쟁이 많다.
학교용지법은 ‘임대주택을 분양하는 경우’에 해당하는 개발사업분에 대해서는 학교용지부담금을 부과·징수할 수 없도록 규정하고 있다(법 제5조 제1항 단서 제2호). 이때 해당 정비사업에 따라 공급되는 임대주택이 ‘공공임대주택이나 ’공공분양주택‘에 해당하지 않는 탓에 향후 분양 내지 분양전환될 가능성이 없다고 하더라도 마찬가지로 학교용지부담금의 부과대상에서 제외되어야 한다. 또한 도시정비법 제54조에 따라 사업시행자가 건설하여 국토교통부 장관 등 인수자에게 공급한 국민주택규모 주택(소규모 주택)도 학교용지부담금 부과대상에서 제외되는 임대주택에 해당한다. 국민주택규모 주택은 인수자에게 공급되어 임대주택으로 활용할 것이 법령상 명백히 예정되어 있기 때문이다.
학교용지법은 ‘개발사업 시행 결과 해당 정비구역 내에 세대수가 증가하지 아니하는 경우’에 해당하는 개발사업분도 학교용지부담금을 부과·징수할 수 없는 것으로 규정하고 있다. 학교용지부담금의 취지와 학교용지법의 내용 등에 의하면, 해당 정비사업의 시행결과 정비구역 내의 세대수가 증가해야만 사업시행자에게 학교용지부담금을 부과할 수 있음이 명백하고, 이 때 ‘정비사업시행으로 인하여 증가되는 세대수(=증가세대수)’는 ‘정비사업에 따라 공급되는 공동주택의 세대수’에서 ‘정비사업 시행 이전 해당 정비구역 내의 전체 세대수(=기존세대수)’를 빼는 방법으로 산정해야 한다.
이때 기존세대수는 사업시행계획인가고시일을 기준으로 임차인을 포함한 전체 세대수를 기준으로 산정해야 한다. ‘정비사업으로 인한 인구유입, 그에 따른 취학수요의 증가’라는 관점에서 보면 기존 주택의 거주자가 소유자인지 임차인인지는 무관할 뿐만 아니라 세입자를 제외하는 것은 합리적 근거가 없기 때문이다. 또한 기존세대수는 주민등록법에 따라 전입신고를 마친 세대수를 기준으로 산정하는 것이 타당하다.
실제로 분양되지 않은 미분양 및 보류지 세대 역시 정비사업의 시행으로 증가되는 세대수 산정에서 제외하여야 한다.학교용지법 제5조의2 제2항은 학교용지부담금의 산정은 ‘분양가격’을 기준으로 하도록 정하고 있고, 공동주택을 분양하는 자로 하여금 공동주택을 분양한 때에는 분양자료를 시·도지사에게 제출하도록 하고 있으며 시·도지사는 그 분양 자료를 받은 때에 즉시 부담금의 금액 등을 기재한 납부고지서를 발부하여야 한다고 규정하고 있는바 학교용지부담금의 부과요건 충족시기를 ‘분양공급계약체결시’로 명시한 것이기 때문이다.
재개발 재건축 정비사업조합, 개발 사업의 시행자는 행정청이 적법하게 학교용지부담금을 산정하여 부과하였을 것이라고 생각하여 안일하게 대처하기보다는 주택정비사업에 경험이 많은 법률 전문가와 상의하여 적법성 여부를 검토한 후 이의신청, 행정소송 등 적극적으로 대처할 필요가 있다. 특히 행정소송은 민사소송과 달리 제소기간(90일) 내에 취소소송으로 제기하여야만 승산이 높고, 산정된 학교용지부담금액 중 일부라도 위법한 경우에는 전부 취소한다 점을 인지할 필요가 있다. 행정청 역시 위와 같은 점을 충분히 반영하여 추후 불필요한 법적분쟁을 미연에 방지하는 것이 바람직하다.
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