-김래현 변호사(법무법인 현)
1. 2차 분양신청 기간이 1차 분양신청기간과 연속되어야 하는지 여부
구 도정법 제46조 제1항 당서는 ‘사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청 기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다’고 규정하고 있을 뿐 그 연장 기간이 반드시 당초 분양신청 기간의 만료일 다음날부터 단절되지 아니한 채 곧바로 이어져야 한다는 내용으로 규정하고 있지 않다.
2. 2차 분양신청기간이 20일을 초과하면 위법한지 여부
구 도정법 제46조 제1항 단서가 정한 최대 연장 기간이 20일인 점은 맞지만, 분양신청 기간 또는 그 연장 기간에 대한 규정을 강행규정이나 효력규정을 해석할 경우에는 그 기간을 제대로 준수하지 못하면 곧바로 분양신청 절차와 관리처분계획 등이 모두 위법하게 되어 조합으로서는 처음부터 다시 분양신청 절차를 진행하여야 하는 점, 이는 조합원들의 권리 의무에 지극히 중대한 영향을 미치게 되는 점, 조합이 법령에서 정한 기간을 준수하지 못한 귀책사유의 정도, 위 기간 미준수가 조합원들의 권리 의무에 미치는 영향 등에 비하여 지나치게 장기간이 소요되고 필요 이상으로 절차를 반복하게 되어 비례의 원칙에도 위배되는 점 등에 비추어 분양신청 기간 또는 그 연장기간에 대한 규정은 이를 훈시규정으로 봄이 타당하다.
3. 근생시설에 대한 관리처분 계획 상 ‘분양대상 대지 또는 건축물의 내역’, ‘개략적인 부담금 내역’ 고지의 이행 정도
가. 상가의 경우에는 업무 업종의 다양성에 따라 분양 단위의 규모 배치 등을 충분히 고려야하여 향후의 수익성을 담보할 수 있기 때문에, 분양대상자별 분양예정인 토지 또는 건축물의 확정을 차후로 미루면서까지 분양단위의 규모 배치 등에 신중을 기해야 할 현실적인 필요성이 있는 점, 동일한 면적과 형태로 공급되는 공동주택과 달리 그 규모가 제한적이고, 수요자 또는 업종별로 선호하는 위치 면적 등이 서로 다를 수 있으며, 분양이 완료된 이후라도 실제 입점 상황에 따라 내부 설계를 변경하여야 하는 경우도 발생할 수 있는 점,
나. 공동주택의 경우에도 사업시행인가 단계에서는 주택의 면적(평형)만이 대략적으로 확정될 뿐 분양대상자별로 정확한 동 호수가 확정되지 않으며, 이후 동 호수 등 정확한 위치의 확정은 관리처분계획이 확정된 이후에 별도의 추첨 절차를 통하여 이루어지는 것이 일반적이고, 더구나 상가의 경우에는 수요자별 혹은 업종별로 선호하는 위치나 면적이 모두 다를 수 있고, 분양이 완료된 이후라도 일반 분양결과를 포함한 전체적인 분양상황이나 실제 입점 상황에 따라 내부 설계를 변경해야 하는 경우도 생길 수 있는데, 공동주택과는 달리 필요에 따라 경량 칸막이벽을 통해 구획을 짓거나 구획을 재설정하는 등의 탄력적인 방법이 얼마든지 가능하므로, 실제 분양상황이나 수분양자들의 입점계획 등을 반영하여 추후에 상가를 구획하고 면적을 확정하는 것이 보다 합리적인 면이 있다. 따라서 개별적인 상가 구획을 기초한 한 상가별 종후자산평가액이나 상가 분양대상 조합원들의 개별 분양 호수, 분양면적 등이 관리처분계획이 반드시 포함되어야 한다고 보기 어렵다.
4. 결어
주택재건축 사업에서 사업시행자가 작성하는 관리처분계획은 사업시행의 결과 설치되는 대지를 포함한 각종 시설물의 권리귀속에 관한 사항과 그 비용 분담에 관한 사항을 정하는 포괄적 행정계획이기는 하나 그로 인하여 직접적으로 조합원의 권리관계가 변동되거나 비용분담의 의무가 발생되는 것은 아니다. 결국에는 조합원은 재건축 사업이 시행됨에 따라 장차 이전 고시에 의해 비로소 새로운 대지 또는 건축시설에 관한 소유권을 취득하고, 청산금 부과처분에 따라 새로운 대지 또는 건축시설의 청산금 납부 의무를 부담하게 된다는 점에서 앞서 본 바와 같이 특히 근생시설과 관련해서는 관리처분계획에 포함되어야 할 사항이 이전고시나 청산금 부과 처분과 같은 정도로 구체적이거나 확정적인 내용일 것을 요하지 않는다고 할 것인 바, 이 점 참고하기 바란다.
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