이주기간 종료 후 미이주 상가들로 인한 상가 공용관리비 부담 주체
-김래현 변호사(법무법인 현)
1. 사안의 개요
도시환경정비사업은 통상 기존에 상가 조합원과 아파트 조합원이 혼재하는 바, 상가의 경우 통상 상가 건물 유지 관리를 위한 상가 번영회가 구성되고 번영회에서 상가 공용 부분 관리비를 입점자들로부터 징구 관리하게 된다. 다만 관리처분계획 인가 고시 후 구역 내 부동산에 대한 사용 수익권이 조합으로 넘어오게 되면 조합은 일정 기한을 정해 이주를 개시하는데 이 경우 이주 기간 내 발생하는 공용부분 관리비에 대해서는 조합이 책임지고, 이주 기간 이후에도 이주하지 않는 상가 입점자 등으로 인해서 발생하는 공용 부분 관리비에 대해서는 조합이 책임지지 않는 것으로 한 경우 상가번영회의 청산 과정에서 상가 청산위원회가 조합을 상대로 이주 기간 이후에 발생한 공용 부분 관리비에 대해서 청구가 가능한지 문제되었다.
2. 법원의 판단
가. 상가 청산위원회의 위 주장에 대해서 피고 조합은 ‘피고 조합이 통지한 이주 기간이 만료됨에 따라 이 사건 상가는 상가로서의 기능을 상실하였으므로, 이 사건 사업의 시행을 위하여 법률상 소유권을 취득한 것에 불과한 피고는 이주기간 종료 이후의 기간에 대한 관리비를 납부할 의무가 없다고 주장하였고, 이에 대해 법원은 원칙적으로 ’집건법 제17조에 의하면 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면, 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다고 규정하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 조합은 이 사건 상가를 관리하는 상가 청산위에게 이주 기간 이후에 발생한 공용부분관리비를 지급할 의무가 있다고 인정하였다.
나. 그러나 도시환경정비사업조합은 도시환경정비사업의 사업시행자로서 조합원에 대한 법률관계에서 특수한 존립목적을 부여받은 행정주체로서의 지위를 가진다(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다27636 판결 등 참조). 피고조합 정관은 조합원은 조합이 정하여 통지하는 이주기한 내에 당해 건축물에서 퇴거하여야 하고, 세입자 또는 임시거주자 등이 있을 때에는 당해 조합원의 책임으로 함께 퇴거하도록 조치하여야 한다(제35조 제4항)고 정하고 있으므로, 이 사건 사업과 관련하여 행정주체의 지위를 가진 피고가 정한 이주기간은 조합원들이 이 사건 상가를 사용할 수 있는 종기에 해당하고, 피고의 조합원들은 위 이주기간 내에 이 사건 상가 점포를 피고에게 인도할 의무를 진다.
다. 원고가 청구하는 비용은 이주기간이 만료된 이후인 2020. 4.부터 2020. 7.까지의 기간에 대한 것으로서 위 비용은 조합원으로서 인도의무를 이행하지 않은 잔존 세대를 위한 시설관리로 인하여 발생한 것으로 보이는 점, 피고는 2019. 10. 25. 조합원들에게 이주계획 및 신탁등기를 안내하면서 이주기간 이후 공용관리비는 이주하지 아니한 사용자가 부담하여야 한다고 고지한 점, 이 사건 상가는 2020. 4. 이후 철거가 예정되어 있었고, 피고는 이 사건 사업의 진행을 위하여 법률상 소유권을 이전받은 것이므로, 이주와 신탁등기가 완료된 점포는 더 이상 상가로 사용될 가능성이 없었던 점, 이주기간이 만료된 이후에는 공용부분에 대한 관리가 행하여졌다 해도 피고가 그로 인한 이익을 얻었다고 할 수 없는 점 등을 종합하면, 피고가 이주기간 만료 후인 2020. 4.부터 2020. 7.까지의 기간에 대하여 공용관리비와 공동전기료 및 공동수도료를 부담할 의무가 있다고 볼 수 없고 하면서 최종적으로 원고의 청구를 모두 기각하였다.
3. 결어
도시환경정비사업의 경우는 물론 구역 내 상가 건물을 두고 있는 경우 기존에 상가를 유지 관리하는 상가번영회 등과 이주 과정에서 상가 공용 부분 관리비 부담 주체를 두고 위와 같은 다툼이 발생할 소지가 있는 바, 일선 조합에서는 위 판결례를 참고하기 바란다.
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