필자는 지난 칼럼(2010. 10. 26. 도시개발신문 제82호 15면)에서 재개발구역 내 세입자에 대한 주거이전비 판례(대법원 2010.9.9. 선고 2009두16824 판결)를 소개하면서 이에 대한 필자의 의견을 간략히 밝힌바 있다. 이와 관련해 최근 재개발구역 내 세입자에 대한 주거이전비와 이사비를 동시 청구한 사례에 대한 판례(대법원 2010.11.11. 선고 2010두5332 판결)가 있어 이를 살펴보고자 한다.

 

 

사안은 다음과 같다. 서울시 강북구청장이 2005년 8월 12일 도시정비법상 재개발사업을 위한 정비계획이 담긴 정비구역 지정안에 대해 주민공람을 공고한 후, 2005년 11월 10일 이 사건 정비구역이 재개발정비구역으로 지정·고시되고, 2006년 5월 19일 사업시행인가가 고시됐다.

 

 

그런데 원고는 위 공람공고일 직전인 2005년 8월 1일 이 사건 정비구역 안의 주거용 건축물에 전입한 세입자로서 사업시행인가 고시일 후인 2006년 7월 26일 이주했는바, 이 사건 주택재개발사업의 시행으로 인해 이주하게 됐음을 이유로 정비사업조합에 주거이전비와 이사비를 청구했고, 원심에서는 원고가 전부 승소했으나 대법원에서는 주거이전비에 관한 부분은 파기·환송되고 이사비에 관한 부분은 원고 승소로 최종 확정됐다.

 

 

주거이전비에 관한 부분이 파기·환송된 이유는 선행 판례(대법원 2010.9.9. 선고 2009두16824 판결)의 판결이유와 동일한바, “토지보상법 및 도시정비법 규정의 각 내용, 형식 및 입법경위, 주거이전비는 당해 공익사업시행지구 안에 거주하는 세입자의 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적 차원에서 지급하는 성격의 것인 점 등을 종합하면, 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다고 봄이 상당하다”라고 설시한 후, “이 사건 주거이전비의 보상대상자를 정하는 기준일은 위 공람공고일인 2005년 8월 12일로 봄이 상당하고, 원고는 위 공람공고일 당시 이 사건 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 세입자에 해당하지 않으므로, 위와 같은 원심판결에는 주거이전비의 보상대상자를 정하는 기준일에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했다.

 

 

그러나 이사비에 대한 부분에서는 “토지보상법 제78조제5항 및 같은 법 시행규칙 제55조제2항의 각 규정 및 공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비춰어 보면, 이사비의 보상대상자는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주로서 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 자로 봄이 상당하다. 그런데 원심판결 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 서울특별시장은 2005년 11월 10일 이 사건 정비구역을 재개발정비구역으로 지정?고시했고, 원고는 그 정비구역 안의 주거용 건축물에 전입해 거주하다가 그 사업시행인가고시일 후인 2006년 7월 26일 이 사건 재개발사업의 시행으로 인해 이주하게 된 사실을 알 수 있으므로, 원고는 이사비 보상대상자에 해당한다”라고 판시했다.

 

 

결국 대법원 판례에 따를 경우 재개발사업에서의 세입자는 정비계획 공람공고일 3월 전부터(현행 도시정비법에서는 공람공고일 현재) 정비구역 안에 거주해야만 주거이전비의 보상대상자가 되지만, 이사비의 경우에는 정비구역 안에 거주하는 세입자로서 사업시행인가고시일 이후에 이사하기만 하면 보상대상자가 된다고 해석된다. 이러한 대법원 판례의 입장은 세입자에 대한 주거이전비와 이사비 지급을 꺼려온 실무 관행과 다소 거리가 있어 향후 재개발사업 현장에 미묘한 파장을 가져올 것이다.

 

 

사실 재개발사업은 관리처분계획을 통한 권리변환과 현금청산을 축으로 운용되던 제도로서 수용은 예외적인 것이었고, 수용을 수반할 경우에만 토지보상법이 보완 적용되는 것으로 인식되었던바, 만일 조합원이 정비사업에 동의하는 소유자라면 수용과 보상에 관한 토지보상법이 적용될 여지가 없으므로 해당 조합원의 세입자에게도 토지보상법이 적용되지 않는 것이 아닌가 하는 의문이 있었다. 따라서 이런 시각에 서면 세입자가 거주하는 주거용 건축물 소유자의 주관적 의사(재개발사업에 대한 동의)에 따라 세입자의 법적 지위가 달라지는 문제가 있으므로, 세입자에 대한 임차권 박탈이 수용이라는 관점에서 법원이 세입자 전반에 주거이전비 및 이사비 청구권을 인정한 것으로 판단된다.

 

 

하지만 사업성이 떨어지는 다수의 재개발사업 현장의 현실을 고려하면 세입자 전반에 주거이전비와 이사비 청구권을 인정하고 모든 부담을 정비사업조합이 부담하도록 하는 것은 많은 문제가 있다. 재개발사업에 맞는 주거이전비 및 이사비 지급규정을 도시정비법 안에 새로 규정할 이유가 여기에 있다.