지난 10월 18일 도시 및 주거환경정비법(이하 현행 도시정비법)과 도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도시재정비법)을 통합하는 도시재정비 및 주거환경정비법(이하 통합 도시정비법)이 국무회의를 통과해 조만간 국회에 제출될 예정이다. 하지만 정비구역 일몰제 도입 등을 주 내용으로 하는 통합 도시정비법은 몇 가지 신설 또는 개정되는 내용을 빼면 현행 도시정비법과 거의 다를 바 없다. 하지만 이 기회에 도시정비법 체계상 반드시 개선돼야 할 문제점에 대한 필자의 의견을 다시 밝힘으로써 이에 대한 논의가 있기를 기대해 본다.

 

우선 정비사업이나 재정비촉진사업에서 조합원이 될 수 있는 자인 토지등소유자 개념과 관련해 지상권자를 토지등소유자에서 삭제해야 한다. 원래 정비사업에서 조합원이 될 수 있는 자는 종전 토지구획정리사업법상 조합원이 토지소유자 또는 그 지상권자라는 데서 출발한 것이고, 종전 토지구획정리사업법상 지상권자는 일본 토지구획정리법상 조합원이 될 수 있는 자인 토지소유자 또는 차지권자 중 차지권자를 번역하는 과정에서 잘못 도입된 것이라는 것이 필자의 주장이다.

 

원래 일본에서의 차지권자란 건물을 소유하기 위한 지상권자 또는 임차권자를 말하는 것으로 그 실질은 건물소유자에 가깝다. 따라서 정비사업에서 건축물의 소유자를 별도의 조합원으로 인정하는 한 독립적 의미를 갖는 지상권자란 공작물 또는 수목을 소유하기 위한 목적의 지상권을 가진 자인데, 실제로 우리나라 정비구역 어디에도 이러한 목적의 지상권은 존재하지 않고,  담보물권인 저당권과 동시에 설정되는 담보 목적의 지상권만이 존재할 뿐이다. 또한 현행 도시정비법상 지상권자는 토지 또는 건축물 소유자와 달리 정비사업으로 인해 새로이 건설되는 건축물 및 부속토지에 대한 분양신청을  할 수 없고(현행 도시정비법 시행령 제52조제1항제3호), 지상권 설정목적을 달성할 수 없어 계약을 해지하고 사업시행자에게 계약상 금전의 반환청구권만 행사할 수 있을 뿐이므로(현행 도시정비법 제44조) 지상권자를 조합원으로 인정해야 할 하등의 이유가 없다.

 

한편 도시개발법은 이미 2007년 4월 11일 개정을 통해 도시개발사업조합의 조합원 개념에서 지상권자를 삭제한 바 있는데, 도시재정비법이나 통합 도시정비법에서 재정비촉진지구 내에서 시행되는 도시개발법에 따른 도시개발사업의 경우 해당 구역에 있는 토지소유자와 그 지상권자를 토지등소유자로 개념 정의하고 있는 것도 모두 입법상 오류이다.

 

다음으로 현행 도시정비법 시행령은 재건축사업을 단독주택 재건축사업과 공동주택 재건축사업으로 구분하고 있지만, 현행 도시정비법만 놓고 보면 단독주택 재건축사업의 존립근거가 명확하지 않다. 물론 실무에서는 재건축사업의 용어 정의에서 “노후·불량건축물이 밀집한 지역”이라는 표현을 사용하고 있고, “주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다(현행 도시정비법 제16조제3항)”라는 규정을 들어 단독주택 재건축사업이 당연히 인정되는 것으로 보는 것 같다.