2002년 시범뉴타운을 필두로 시작된 서울시의 뉴타운정책은 참여정부에 의해 강력하게 억제되던 강남 재건축에 대한 좋은 보완재였다. 약 10년 가까이 강남에서 개발이익을 누렸던 부동산자본들이 강북의 뉴타운으로 대거 몰려들면서, 뉴타운으로 지정되거나 지정될 예정지에서 엄청난 분량의 부동산들이 다양한 형태로 분할됐다. 다가구의 다세대전환, 토지의 분할, 공유자수의 증가, 상가의 분할 등 다양한 형태로 나타난 투기수법들을 시장에서 지분쪼개기라 불렀다. 지분쪼개기는 개발사업의 중간에 진행되는 권리배분의 과정에서 한 채의 아파트를 받을 수 있는 최소 기준까지 진행됐다.

 

원래 뉴타운은 대상지역의 부동산들에 대해서 지분을 나누는 것을 금지하고 시작됐어야 했지만, 서울시의 뉴타운은 법적 근거가 없이 지정된 것이었기 때문에 개인의 소유권을 분할하는 것을 금지할 수 있는 권능이 없었다. 그러므로 부동산자본의 입장에서 보면 뉴타운은 지분을 쪼개도 좋다는 의미로 들렸다. 이러한 문제에 대응해서 2003년 12월 30일에 시행에 들어간 서울시의 도시정비조례는 조례발효일을 기준으로 그 이전에 분할된 부동산은 용인하되, 그 이후에 추가로 분할되는 부동산은 아파트를 분양받을 수 없도록 정하게 된다.

 

지분쪼개기는 강남의 아파트를 재건축할 때는 상상하기 어려운 일이다. 아파트를 한 채 가지고 있어야 조합원자격을 부여받는 재건축에서 한 채의 아파트를 여럿으로 나누는 것은 불가능하기 때문이다. 그러므로 지분쪼개기는 강북의 뉴타운에서 재개발사업을 전제로 진행된 것이라고 보아도 좋다. 그런데 재개발사업은 조합원의 자격과 아파트를 분양받을 자격이 각각 달리 규율되는 사업이라는 점을 잘 이해하지 못한 도시정비법의 입법자가 최근 법률을 잘못 개정해서 시장에는 커다란 혼란이 발생하고 있다. 

 

재개발사업은 오랜 기간이 걸리는 사업으로 짧게는 5,6년에서 길게는 10년도 넘는 사업기간이 예정돼 있다. 그 사업기간 중 구역도 지정되고, 토지등소유자의 동의를 얻어 조합도 결성해야 하고, 아파트를 나누어 갖기 위해 관리처분도 해야 한다. 구역을 지정할 당시 건물과 토지의 현황이 일정한 시점을 기준으로 계산되어야 구역지정요건을 충족하는지 확인할 수 있고, 세입자의 보상액도 그 시점을 기준으로 평가돼야 한다. 조합을 설립하기 위해 토지등소유자의 3/4이 동의했는지를 계산하려면 구역 내 토지소유자가 몇 명인지가 정해져야 하므로 또 일정한 기준일이 필요하다. 또 관리처분단계에서 어떤 조합원에게 아파트를 주고 어떤 조합원은 아파트를 받을 수 없는지가 정해지기 위해 일정한 시점을 정해 부동산의 가액을 평가하게 된다. 

 

이처럼 재개발사업을 위해 필요한 기준일은 하나만 있는 것이 아니고, 각 단계의 필요에 따라 다양한 기준일이 있다. 전통적으로 재개발사업은 구역 내 토지등소유자 모두를 조합원으로 봤고, 그 조합원 중 관리처분계획의 단계에 가서 청산대상조합원과 분양대상조합원이 나뉘게 된다. 그러므로 청산대상조합원도 처음부터 조합원이고 동의자수를 산정할 때 모두 계산되는 것이 옳다. 그러나 최근 개정된 도시정비법은 관리처분의 기준을 조합원자격으로 소급시켜 모든 문제를 뒤엉키게 만들고 있다. 더 심각한 문제는 서울시조례가 정해놓은 2003년 12월 30일이라는 기준일을 무력화하는 방향으로 법이 개정됐고 서울시조례(안)이 이를 받고 있다는 점이다. 2003년 조례가 발효된 이후에도 감히 지분을 쪼갠 투기세력에게 국토부와 서울시가 앞장서서 면죄부를 주려고 하는 형국이다. 최소한 입법을 담당하고 있는 공무원들의 이름이라도 잘 기억해둘 일이다.

 

<저작권자 도시개발신문. 무단전재-재배포 금지>