□ 정비사업별 정비계획 수립 요건
정비계획을 입안하여 정비구역으로 지정받으려면 별표1 요건을 충족하여야 한다.
정비구역 내 정비사업별 정비계획 입안을 위해 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업(단독주택 재건축사업은 2014.8.3 폐지)의 요건을 정하고 있다. 정비계획 수립요건 중 "무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준" 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 도시정비조례로 이를 따로 정할 수 있도록 위임했다.
도시정비법 시행령 별표1「정비계획의 입안대상지역 요건」은 다음과 같다.
■ 도시정비법 시행령 [별표1] <개정 2024. 3. 19.>
정비계획의 입안대상지역(제7조제1항 관련)
○ 주거환경개선사업(1호)
주거환경개선사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립한다.
가. 1985.6.30 이전에 건축된 건축물로서 법률 제3533호「특정건축물정리에 관한 특별조치법」제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
한시법으로 폐지된 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」(법률 제3533호) 제2조에서 ‘무허가건축물’이란 건축법 제5조에 따른 건축허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축한 건축물이며, ‘위법시공건축물’이란 제5조에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하고 건축한 건축물로서 동법에 적합하지 아니하여 동법 제7조에 따른 준공검사를 마치지 아니한 건축물을 말함.
나.「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 정비구역의 건축물 수의 50% 이상인 지역
다. 재개발사업을 위한 정비구역의 토지면적의 50% 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50% 이상이 각각 재개발사업의 시행을 원하지 않는 지역
라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
바. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역
사. 국토계획법 제37조제1항제4호에 따른 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역
국토계획법상 방재지구란 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 지구임. 때에 따라서 주거환경개선사업으로 시작하여 재개발사업으로 바뀐 곳도 있는데, 대표적으로 안양덕천마을 재개발사업장(사업시행자는 주택공사)이 있음.
아. 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 지역
자. 법 제20조 및 제21조에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역
차. 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정구역의 토지등소유자의 50% 이상이 주거환경개선사업으로의 전환에 동의하는 지역
카. 도시재정비법 제2조제6호에 따른 존치지역 및 같은 법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역
- 서울시 주거환경개선구역의 정비계획 수립요건
별표1의 위임에 따라 주거환경개선구역의 정비계획 수립대상 정비구역 지정요건(조례 제6조)을 다음과 같이 구체적으로 규정하고 있다.
다른 시도나 대도시의 경우 각 도시정비조례를 확인해야 할 것이다.
※ 조례 제6조(정비계획 입안대상지역 요건) ① 영 제7조제1항 별표1 제4호에 따른 정비계획 입안대상지역 요건은 다음 각 호와 같다. <개정 2021.7.20.>
1. 주거환경개선구역(주거환경개선사업을 시행하는 정비구역을 말한다. 이하 같다)은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. 다만, 법 제23조제1항제1호에 따른 방법(이하 "관리형 주거환경개선사업")으로 시행하는 경우에는 제외한다.
가. 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역
나. 주택접도율이 20% 이하인 지역
다. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 50% 이상인 지역
'주택접도율'이란 영 제7조제1항 관련 별표1 제1호 마목에 따른 정비기반시설의 부족여부를 판단하기 위한 지표로서 폭 4ｍ 이상 도로에 길이 4ｍ 이상 접한 대지의 건축물의 총수를 정비구역 안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다. 다만, 연장 35ｍ 이상의 막다른 도로의 경우에는 폭 6ｍ로 한다.
'과소필지'란 토지면적이 90㎡ 미만인 토지를 말한다(서울시 조례 제2조제10호).
<계속>
- 다음 편에는 법 제8조(정비구역의 지정)관련 "정비사업별 정비계획 수립 요건 도시정비법 시행령 [별표1] <개정 2024. 3. 19.>-2호" 부터 진행됩니다.
