제9절 사업지구내 거주민의 주거안정 대책
4-9-1. 정비사업 시행으로 인하여 저소득층이 거주할 수 있는 저렴한 가격의 주택수가 감소될 우려가 있는 경우 사업지구내 거주민의 주거안정에 대한 대책이 수립되어야 한다.
4-9-2. 사업지구내 거주민이란 가옥주와 세입자 및 그 동거 가족을 말한다.
4-9-3. 주거안정대책을 수립하기 위해서는 시행된 정비사업으로 인한 사업지구내 거주민의 주거에 미친 영향에 대한 조사와 분석을 수행한다.
4-9-4. 거주민의 주거에 미친 영향의 조사와 분석은 가능한 다음 각 호의 사항을 포함한다.
(1) 정비사업 시행 후 거주지의 변화실태 및 그 이유
(2) 정비사업 시행 후 주거비의 변화실태
(3) 정비사업 시행 후 인근 지역 주택가격 및 전세가격의 변화실태 및 변화요인
4-9-5. 주거환경개선사업 또는 재개발사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 세입자를 고려한다.
4-9-6. 주거환경개선사업이나 재개발사업의 경우 구역의 세입자를 위한 임대주택건설이 가능한 지 여부를 판단하여 정비예정구역의 범위를 설정할 수 있다.
4-9-7. 주거환경개선사업 또는 재개발사업 대상구역에 세입자용 임대주택을 건설하기가 곤란한 경우 인근의 임대주택 활용여부 등을 검토하여 해당 주거환경개선사업이나 재개발사업과 연계하여 추진할 수 있으며, 이를 위하여 단계별 추진계획을 조정할 수 있다.
4-9-8. 세입자용 임대주택을 건설할 경우에는 세입자의 소득수준을 감안하여 임대주택 건설을 적극 고려한다.
4-9-9. 주거환경개선사업이나 재개발사업은 세입자 및 주민의 주거안정을 위하여 순환정비방식의 시행을 고려한다.
4-9-10. 대규모 정비사업이 시행될 경우에는 해당 지역 거주 세입자는 물론 인근지역 임대시장에 미치는 영향이 크므로 주변지역 임대시장 동향 등을 파악하여 단계별 추진계획 등에 반영할 수 있다.
4-9-11. 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장은 도시·주거환경정비기금 확대 조성을 추진하고 우선적으로 세입자용 임대주택 건설을 위한 재정확보에 최선의 노력한다.
제10절 정비예정구역의 관리
4-10-1. 기본계획에는 정비예정구역 지정 이후 정비사업이 착수되기 전까지 정비예정구역의 불량화 방지를 위한 대책을 수립할 수 있다.
4-10-2. 정비예정구역 지정 이후 정비사업이 착수되기 전까지의 기간이 길어질 경우 ‘정비예정구역관리계획’을 별도로 수립할 수 있다.
제11절 토지이용계획
4-11-1. 도시별·지역별 특성 및 입지적인 잠재력 그리고 현재의 토지이용 상황과 토지이용의 효율성 및 주변 환경과의 연속성 등을 종합적으로 반영한 계획이어야 한다.
4-11-2. 법에 따라 주거환경개선사업구역으로 지정고시가 있을 경우에는 국토계획법 등 관련 법률에도 불구하고 영 제58조제1호 및 제2호에 따라 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 결정·고시된 것으로 본다는 내용을 감안하여 그 구역에 적합한 토지이용계획이 수립될 수 있도록 한다.
4-11-3. 하나의 정비예정구역이 2이상의 용도지역(예: 일반주거지역 및 상업지역)에 걸쳐 있는 경우 정비예정구역의 사업유형 결정은 현 토지이용 현황 및 향후 도시발전 방향, 각 용도지역의 면적 등을 종합적으로 검토하여 결정하여야 하며, 개발밀도계획은 국토계획법 제78조 및 제84조에 따라 계획할 수 있다.
4-11-4. 준공업지역 내 노후·불량주택 등이 밀집하여 정비가 필요한 지역 등에 대하여는 용도지역에 구애됨이 없이 현재의 토지이용 현황과 향후 도시 발전방향 및 도시·군기본계획 등을 종합적으로 고려하여 사업유형을 결정하여야 하며, 도시정비의 효율성 등을 위하여 필요 시 노후불량주택 인근의 공장부지 등을 포함하여 정비예정구역으로 계획할 수 있다.
4-11-5. 정비예정구역 내 문화재나 주요시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호·보존이 필요한 경우에는 정비사업 시행 후 보존될 수 있도록 보존지구로의 지정을 계획하여야 하며, 여타 경관의 보호나 미관의 유지, 쾌적한 환경조성 및 토지의 고도이용을 위한 건축물의 높이를 제한하여야 할 필요가 있다고 인정되는 경우 등에는 고도지구 또는 경관지구 등의 용도지구 지정을 계획하여야 한다.
제12절 정비기반시설계획 및 공동이용시설설치계획
4-12-1. 정비기반시설계획이란 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 등에 관한 계획을 말한다.
4-12-2. 도시·군기본계획 등 관련 상위계획상의 기반시설계획 및 공급처리시설계획 등을 반영하여 적합하게 수립하여야 하며, 도시·군계획시설의 설치 및 규모결정 기준 등은 국토계획법에 따른 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」에 적합하게 계획한다.
4-12-3. 정비기반시설계획은 기존의 기반시설 규모를 토대로 주변지역을 포함하는 광역적 수요추정에 따른 공간적 범위와 향후의 토지이용계획 및 교통계획, 건축계획 등 관련계획을 종합적으로 고려하여 계획하여야 하며, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 등 관련 개별법령에 적합하게 수립한다.
4-12-4. 일정규모 이상의 정비기반시설 등 공공용지는 도시전체에 적정 배치될 수 있도록 하여야 하며, 개발유형 및 밀도계획 등과 연계하여 도시환경 조성 유도수단으로 활용될 수 있도록 한다.
4-12-5. 정비사업으로 인하여 밀도가 현재보다 현저히 늘어날 것이 예상되는 경우 또는 도로 및 공원 등의 정비기반시설이 부족한 경우에는 기반시설 등에 대한 확대방안이 계획되어야 한다.
4-12-6. 4-12-5.에 따라 정비기반시설 등을 계획한 경우로서 공공용지에 대한 부담이 필요한 경우는 수용인구, 건축연면적 등을 기준으로 각 정비예정구역별로 형평성 있게 배분한다. 또한, 정비기반시설의 개발로 현저한 이익이 발생되는 정비예정구역이 있을 경우는 그에 상응하는 부담을 그 구역에 지울 수 있다.
4-12-7. 정비기반시설 계획시 주민이 공동으로 이용하는 놀이터 및 마을회관, 공동작업장, 탁아소, 경로당, 공동구판장, 세탁장 등 주민공동이용시설을 계획할 필요가 있는 경우에는 함께 계획한다.
4-12-8. 폭 30미터 이상의 주간선도로에 접하는 정비예정구역의 경우 진출입도로 계획을 수립하는 것이 바람직하며, 부지면적 30만 ㎡ 이상의 정비구역에 대하여는 개략적인 정비기반시설 설치계획을 수립하는 것이 바람직하다.
제13절 교통계획
4-13-1. 도시·군기본계획의 내용을 구체화하여 광역교통 및 지역교통에 대한 교통체계를 구상하고 현재의 토지이용현황과 향후 정비사업 시행시의 교통량 등을 면밀히 분석하여 교통계획을 수립한다.
4-13-2. 정비사업 시행에 따른 교통량 증가 등 향후 토지이용계획에 부합되고, 주변지역의 교통량과 도로용량 등 주변간선 교통체계와 연계된 가로망 계획이 수립되어야 한다.
4-13-3. 정비예정구역을 포함한 인근지역에 대하여는 도시내 교통현황을 분석하고, 도시내 교통상황이 취약한 경우에는 향후 정비예정구역개발 시 개선될 수 있도록 개선방안을 제시한다.
4-13-4. 정비예정구역이 집중되거나 대규모 정비예정구역의 지정이 예상되는 경우에는 향후의 개발밀도 등을 감안한 교통영향 등을 파악하여 도시·군기본계획 및 도시·군관리계획상 도로·교통계획 등과 연계하여 검토하고, 정비예정구역과 접하고 있는 도로폭원이 「주택건설기준 등에 관한 규정」상의 진입도로 폭원에 미달되는 경우는 법상 진입도로가 확보될 수 있는 방안을 제시한다.
제14절 환경계획
4-14-1. 본 지침상의 환경계획이란 녹지·조경·에너지공급·폐기물처리 등에 관한 계획을 말한다.
4-14-2. 녹지체계 계획은 도시 전체의 광역권과 대상사업구역별 여가공간계획 등 생활권의 녹지체계가 상호연계 되도록 계획 한다.
4-14-3. 공원·녹지축은 주변에 입지한 기존 도시계획공원 및 녹지공간등과 연계될 수 있도록 계획하여야 한다.
4-14-4. 도시전체에 대한 도시관리 체계를 수립함으로써 자원절약적인 에너지 및 폐기물처리계획 등이 구축될 수 있도록 한다.
4-14-5. 정비예정구역을 포함한 인근 근린생활권내에 기존 도시·군관리계획에 따른 공원 및 녹지 등이 없거나 부족한 경우에는 향후 정비계획수립 시 적정 규모의 공원·녹지·조경 등 환경계획이 반영될 수 있도록 개선안을 제시할 수 있다.
제15절 사회복지 및 주민문화 시설 등의 설치 계획
4-15-1. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획이란 법 제2조제4호에 따른 정비기반시설과 제5호에 따른 공동이용시설 등을 제외한 주요 공공시설 및 생활편익시설(이하 “공공·편익시설”) 등의 설치계획을 말한다.
4-15-2. 공공·편익시설이란 기본적으로는 지역주민들에게 서비스를 제공하는 물리적인 시설로서 주민들의 생활편익을 도모함과 동시에 공공의 복리증진을 위한 시설을 말하며, 교육시설·공공청사·도서관·문화시설·사회복지시설·종교시설·의료시설·판매시설·운동시설 등이 이에 포함될 수 있다.
4-15-3. 공공·편익시설 등의 설치계획은 「도시·군기본계획수립지침」에 따른 역사·사회·문화 개발계획 및 「도시·군관리계획수립지침」에 따른 공공·문화체육시설계획 등의 범위에 준하여 수립한다.
4-15-4. 시설의 종류 및 규모의 계획은 개발 이후 총 거주세대 뿐 아니라 유입인구 등을 고려해야 하며, 시설에 대한 사용자들의 인식과 접근성, 주 이용자의 특성 등을 고려하여 시설의 적정배분 및 입지 계획을 포함하도록 한다.
4-15-5. 기본계획 수립시 공공·편익시설 등의 종류와 범주를 「영유아보육법」, 「노인복지법」, 「주택건설 기준 등에 관한 규정」등에 적합한 범위 내에서 예시하되, 개발 이후 총 거주세대 및 유입인구 등을 고려하여 최소한의 수준에서 요구되는 시설의 설치기준 등을 예시하고, 기타 나머지 시설에 대해서는 정비계획 수립시 지역차원의 종합적인 검토와 함께 추가적으로 필요한 공공·편익시설 등에 대해 보다 구체적인 계획내용을 포함할 수 있다.
4-15-6. 사회복지시설이란 일반적으로 전문적인 사회복지서비스를 실시하는 장소를 말하는 것으로서 제공되는 서비스의 범위 및 대상에 따라서 다양하게 정의된다. 좁은 의미로는 보호가 필요한 자의 육체적·정신적 상태에 비추어 볼 때 주택안에서 자력으로 생활할 수 없다고 판단될 때 필요한 보호를 하는 구호시설·갱생시설·의료보호시설 등의 시설을 의미하며, 넓은 의미로 보면 좁은 의미의 사회복지시설에 사회보험, 공적부조, 공중위생 등과 관련된 제도 및 시설을 포함하는 개념으로 정의할 수 있다.
4-15-7. 계획인구와 시의 재정여건을 감안하여 탁아소, 유아원, 양로원, 모자보건 및 보건시설, 심신장애인 수용시설, 노인복지시설, 직업훈련원 등 시설의 설치 및 운영계획을 수립한다.
4-15-8. 모든 사회복지시설에 장애인 및 노약자가 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 한다.
4-15-9. 일반적으로 사회복지시설 중 종합복지관, 청소년회관, 장애인복지센터 등은 이용이 편리한 중심지역이나 근린공원 부근에 설치하고 수용시설인 양로원, 고아원, 미아시설 등은 주거지와 분리되어 있으면서 환경과 외부와의 접근성이 좋은 근린공원에 설치한다.
4-15-10. 도시저소득주민이 집단적으로 거주하는 지역으로서 주거환경정비사업이 요구되는 지역 등 타 지역과 비교하여 가구주(맞벌이가구 및 편부·편모가구 등)의 경제활동으로 인해 육아 및 노인보호를 위한 공적 지원이 더 요구된다고 판단되는 지역에 대해서는, 탁아소·유아원·노인주간보호소 등의 설치계획에 더 많은 비중을 둘 수 있다.
4-15-11. 주민의 정서함양과 건강 및 여가선용을 위하여 또는 시·군의 문화성을 향상시키기 위하여 인구계획에 따라 시민회관·생활과학관·극장·체육관·운동장 등에 관한 배치계획을 수립한다.
4-15-12. 도서관은 지역의 특성과 기능에 따라 적절한 계열화를 도모할 수 있도록 배치하되, 규모가 큰 도서관 또는 본관은 도심부에 배치하여 이용자의 접근이 용이하고 그 위치가 쉽게 확인될 수 있는 장소에 도시·군관리계획으로 배치하여야 하며, 규모가 작은 도서관 또는 분관은 대부분의 이용자가 도보로 접근할 수 있도록 근린주구(近隣住區) 또는 지역단위로 배치한다.
제16절 건폐율, 용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획
4-16-1. 건폐율·용적률 등 개발밀도는 정비사업별 또는 정비예정구역별로 상한선을 정할 수 있으며, 필요에 따라서는 여러 개의 정비예정구역을 묶어서 정할 수 있다.
4-16-2. 개발밀도 설정시에는 다음 사항을 고려하여 작성한다.
(1) 도시의 역사·문화 보전 및 활용
(2) 경관 및 자연환경 보호
(3) 상습적인 침수 등 재해발생 방지 <2023.6 신설>
(4) 주요도로의 교통소통 및 지구내 도시기반시설 정비실태
(5) 토지이용 및 용도지역 지정현황
(6) 지구 주변의 건축 및 도시·군계획사업
4-16-3. 건폐율은 국토계획법 및 같은 법 시행령에서 규정한 용도지역에서의 건폐율 적용기준과 도시계획조례가 정하는 비율 이하의 범위 내에서 정하되 정비구역별, 가로구역별 성격과 특성에 따라 건폐율의 조정이 필요하다고 판단되는 경우 별도의 규정을 두어 건폐율의 최소한도 또는 최대한도를 규정할 수 있다.
4-16-4. 용적률은 국토계획법 및 같은 법 시행령에서 규정한 용도지역 안에서의 용적률 적용기준과 도시계획조례가 정하는 비율 이하의 범위 내에서 구역별 특성을 반영하여 정하되 다양한 공익요소(주거복합, 문화시설 도입, 가로환경 활성화, 역사보전, 재해방지, 침수우려지역 정비 활겅화 등)의 적용에 따른 인센티브제도의 활용이 가능하도록 정할 수 있다.
4-16-5. 개발밀도는 공익요소(주거복합, 문화시설 도입, 가로환경 활성화, 역사보전 재해방지, 침수우려지역 정비 활겅화 등)의 적용에 따른 인센티브제도를 운용하여 산정하는 것을 권장하다. 이 경우 용적률은 기준용적률과 함께 공개공간을 제공하는 경우 추가로 용적률을 허용하는 때와 대지의 일부를 도로·공원 등의 부지로 제공하는 때에 추가로 용적률을 부여하는 허용용적률을 제시할 수 있다.
이 경우 공개공간을 제공하거나, 대지의 일부를 정비기반시설, 기반시설 등의 부지로 제공(부지와 함께 시설 등을 설치하여 제공하는 경우를 포함한다)하는 경우 추가로 용적률, 건폐율 등을 완화하여 적용하는 기준을 제시할 수 있다. <2023.6 개정>
4-16-6. 인센티브제도를 적용하기 위해서는 인센티브 적용의 대상·구역 및 기준 등 구체적인 사항을 명기하여 정비계획수립시 사업자의 혼돈을 초래하지 않도록 한다.
4-16-7. 건축물 높이계획은 사업유형 및 구역특성에 따라 별도의 높이계획이 필요하다고 판단되는 경우 최고높이 및 층수 등을 구역별로 따로 지정할 수 있으며, 필요한 경우 구역별 경관시뮬레이션 등 추가적인 기초자료를 활용하여 최고높이 및 층수를 정할 수 있다.
제17절 역사적 유물 및 전통건축물의 보존 및 활용계획
4-17-1. 정비예정구역 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대하여 보존 및 정비사업과 관련한 활용계획을 세워야 하며, 이를 위해서는 정비예정구역 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대한 충실한 조사가 선행되어야 한다.
4-17-2. 예정지구 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대한 활용계획은 가능하면 해당 도시의 주요 문화재와 주변의 역사적 유물 및 전통적 건축물을 종합적으로 고려하여 수립한다.
제5장 계획수립의 절차
제1절 기본계획의 입안
5-1-1. 기본계획의 입안권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장으로 한다.
5-1-2. 기본계획의 입안은 계획의 종합성과 집행성을 확보하기 위하여 도시계획부서 및 기획·예산·집행부서간의 긴밀한 협의에 의하여 추진될 수 있도록 한다.
5-1-3. 기본계획의 입안은 시의 게시판, 인터넷 홈페이지, 관련 시민단체, 주택단지 등의 게시판 및 반상회 등에 홍보하여 주민들의 많은 참여를 유도한다.
5-1-4. 기본계획은 기본방향 등 총론 및 각 정비사업 유형별로 별책으로 작성할 수 있다.
제2절 주민 등의 의견청취
5-2-1. 작성된 기본계획안에 대하여는 관련분야 전문가와 주민대표 및 관계기관이 참석하는 공청회를 개최할 수 있다.
5-2-2. 관할 지방자치단체의 장이 공청회를 개최할 때에는 공청회 개최예정일 14일 전까지 다음 각 호의 사항을 게시판 및 인터넷 홈페이지에 게시하고, 해당 시를 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 공고한다.
(1) 공청회 개최목적
(2) 공청회 개최 예정일시 및 장소
(3) 수립하고자 하는 기본계획의 개요
(4) 기타 필요한 사항
5-2-3. 공람과 병행하여 신문공고 이전에 해당 동의 반상회보 및 시에서 발행하는 회보에 게재하여 이해관계인 등이 널리 알 수 있도록 홍보한다.
5-2-4. 필요시 방송매체(TV, 라디오) 및 신문 등 다양한 홍보수단을 이용하여 주민에게 널리 알려 이해관계인 등의 폭넓은 의견을 들을 수 있도록 한다.
5-2-5. 필요한 경우에는 계획수립 초기단계부터 설문조사 등을 통하여 주민의식을 조사한다.
5-2-6. 공람·공청회 등에 제안된 의견은 조치결과, 미조치사유 등 의견청취 결과요지를 승인신청시 첨부한다.
제3절 기본계획의 승인
5-3-1. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 입안된 기본계획(안)을 14일 이상 주민에게 공람하고, 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다) 지방 도시계획위원회의 심의(대도시의 시장이 아닌 시장이 기본계획을 수립 또는 변경하는 경우에는 제외한다)를 거친다.
5-3-2. 대도시의 시장이 아닌 시장은 기본계획을 수립 또는 변경하려면 도지사의 승인을 얻어야 하며, 도지사가 이를 승인함에 있어서는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 영 제6조제4항에 해당하는 기본계획의 경미한 변경사항은 법 제6조제1항 및 제2항에 따른 주민공람과 지방의회의 의견청취 절차 및 도지사의 승인을 거치지 아니할 수 있다.
5-3-3. 시장이 도지사에게 기본계획의 승인신청시 다음 각 호의 서류와 도면을 첨부한다.
(1) 기본계획승인 신청서 (공문)
(2) 기본계획도면 20부
(3) 기본계획책자 각 20부
(4) 기초조사 자료 및 계획수립을 위한 산출근거에 관한 자료집 각 20부
(5) 주민의견청취 서류 1부
(6) 지방의회의견서 1부
5-3-4. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·도지사 또는 시장(대도시의 시장이 아닌 시장은 제외한다)은 지방도시계획위원회의 심의를 거치기 전에 관계행정기관의 장과 협의를 거쳐야 한다.
5-3-5. 도지사는 지방도시계획위원회의 심의와 관계행정기관의 장과의 협의를 통하여 대도시의 시장이 아닌 시장이 신청한 기본계획을 수정, 보완하여 승인할 수 있다.
5-3-6. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 기본계획이 수립된 때에는 기본계획의 요지 및 열람장소를 포함하여 이를 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
5-3-7. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 5-3-6.의 고시문과 기본계획 책자 및 기초자료 조사집 각 2부를 첨부하여 국토부장관에게 보고하여야 한다.
제6장 행정사항
6-1. (재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2018년 7월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
[별표 1] 기본계획 작성기준
[별표 2] 기본계획도면 작성 예시(안)
부 칙
이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.
<계속>
- 다음편에는 "법제6조(기본계획 수립을 위한 주민 의견청취 등)" 부터 진행됩니다.
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