법제2조제8호(사업시행자)
영 없음
도시재개발법상 ‘시행자’란 재개발구역 안에서 법 절차에 따라 재개발사업을 시행하는 자이다.
유사한 용어로 주택법상 ‘사업주체’가 있다.
이 “사업주체”란 주택건설 사업계획 또는 대지조성 사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그밖에 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 주택조합이 있다.
도시정비법에서는 사업시행자란 용어를 사용한다.
정비사업의 주체로서 민간시행자인 정비조합이 있고, 공공시행자인 시장․군수등 또는 토지주택공사등이 있다. 이들과 공동시행하는 건설업자나 등록업자도 있다. 사업시행자에는 단독시행자인 지정개발자가 있다.
□ 개정 연혁
▼ 도시재개발법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
3. "시행자"란 재개발구역 안에서 이 법에 규정된 절차에 따라 재개발사업을 시행하는 자를 말한다.
⇨도시재개발법상 시행자로는 제8조(토지등의 소유자의 시행)에서 토지등의소유자, 재개발조합, 제9조(지방자치단체등의 시행)에서 대한주택공사, 한국토지공사(도심재개발사업에 한함), 지방공기업법에 따른 지방공사, 제10조의 제3개발자 등을 규정함.
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도시정비법
[시행 2003.7.1.] [법률 제6852호, 2002.12.30., 제정]
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
8. "사업시행자"란 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
⇨구체적으로 법 제8조에 공공시행자, 지정개발자, 공동시행자, 사업대행자 및 제7조 주거환경개선사업의 시행자 규정을 둠.
종전 주택건설촉진법에 의해 재건축조합설립인가를 받은 사업시행자는 이 법에 따른 법인등기를 마친 경우 이 법에 따른 사업시행자로 의제됨(대표적 사례로 강남구 개포1단지 재건축조합)
부칙 <법률 제6852호, 2002.12.30.>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
제10조(조합의 설립에 관한 경과조치) ① 종전법률에 의하여 조합설립인가를 받은 조합은 본칙 제18조제2항에 의하여 주된 사무소의 소재지에 등기함으로써 이 법에 따른 법인으로 설립된 것으로 본다. 다만, 종전법률에 의하여 설립된 법인이 아닌 조합(종전법률에 의하여 준공인가를 받은 조합을 제외한다)은 이 법 시행일부터 1월 이내에 등기하여야 한다.
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도시정비법
[시행 2018. 2. 9.] [법률 제14567호, 2017.2.8. 전부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. “사업시행자”란 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
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■ 법 제2조제8호(사업시행자)
‘정비사업을 시행하는 자’를 말한다.
건축법상 건축행위를 하는 자를 '건축주'라 하는데, 정비사업에서는 건축주에 대응하는 개념으로 사업시행자라는 용어를 사용한다.
개별적인 건축물을 건축할 때 건축주가 토지를 매입하고 비용을 조달하며 건설업자와 도급계약을 체결하고 분양하는 등의 행위를 하는 것과 유사하게 사업시행자도 그러한 기능을 담당한다.
정비조합은 조합설립인가를 받으면 사업시행자로서의 지위를 갖고, 매도청구소송∙사업시행계획인가∙정비기반시설의 설치의무, 분양신청 및 일반분양 주택공급자로서의 지위를 갖는다.
시장․군수등이나 지정개발자, 토지주택공사등이 사업시행자일 경우, 조합이 아닌 주민의 의견을 대변할 수 있는 주민대표회의를 구성하게 된다.
- 사업시행자의 종류
도시정비법상 사업시행자는 대표적으로 민간시행자인 정비조합이 있으며, 그 외에도 공동시행자, 지정개발자, 공공시행자(시장․군수등, 지정개발자, 토지주택공사등) 및 사업대행자가 있다. 그러나 법 제118조에 따른 ‘공공지원자’는 이와 유사한 역할을 하지만 공공시행자는 아니며, 사업시행자에 포함되지 않는다.
주거환경개선사업의 경우 시장․군수등이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여, 시행하게 된다.
재개발사업은 조합이 원칙적인 사업시행자이지만 시장․군수등, 토지주택공사등, 건설업자․등록업자, 신탁업자․한국부동산원 등이 조합과 함께 사업시행자가 되거나, 시장․군수등․토지주택공사등이 단독시행자가 된다.
재건축, 재개발사업은 원칙적으로 조합이 사업시행자이지만 시장․군수등 또는 토지주택공사등과 같이 공동사업시행자가 되거나, 시장․군수등 또는 토지주택공사등이 단독시행자가 될 수 있다.
또한 도시환경정비사업이 재개발사업으로 통합됨에 따라 토지등소유자가 20명 미만인 재개발사업에서 토지등소유자가 사업시행자이지만, 시장․군수등, 토지주택공사등, 건설업자․등록업자, 신탁업자 및 한국부동산원과 공동사업시행자가 될 수 있다.
「전통시장 및 상점가육성을 위한 특별법」상 사업시행자란 토지등소유자가 시장정비사업을 추진하기 위하여 설립한 시장정비사업법인과 법 제32조제1항에 따른 토지등소유자가 시장정비사업을 추진하기 위하여 「도시정비법」 제35조에 따라 설립한 시장정비조합이 있다. 양자는 도시환경정비사업과 유사한 성격을 가진 시장정비사업을 추진하는 사업시행자이다.
도시재정비법의 경우 재정비촉진구역 내 재개발․도시환경정비사업의 사업시행자는 도시정비법 제25조에 따른 사업시행자가 원칙이다.
재정비촉진구역 내 토지등소유자의 과반수의 동의가 있는 경우, 조합이나 추진위원회가 있어도, 공공시행자인 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 토지주택공사․지방공사가 사업시행자가 될 수 있다. 또한, 우선사업구역의 재정비촉진사업은 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정할 수 있다는 점이 도시정비법과 다르다(도시재정비법 제15조제1항 및 제2항).
- 사업시행자와 사업시행예정자
도시정비법 제50조제1항의 사업시행계획인가를 얻는 경우에는 사업시행자이지만, 그 이전에는 사업시행예정자라는 것이 실무의 태도다. 일부 정비구역 지정고시문에 ‘사업시행예정자’로 기재하고 있다.
사업시행자와 유사한 개념으로 주택법상 사업주체가 있다.
이는 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자다.
반면 도시정비법에서는 법 제25조에서는 정비사업의 시행자인 조합의 역할을 규정하고 있으며, 이 정비조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 등기함으로써 사업시행자의 자격을 취득한다.
재건축사업의 경우 조합설립인가를 받은 사업시행자가 미동의자에 대한 매도청구를 할 수 있게 된다(법 제64조 참조).
다만 토지등소유자가 시행하는 재개발사업은 추진위원회나 조합의 단계를 거치지 않으므로, 토지등소유자(일명 “사업시행예정자”라 함)로 남아 있다. 그러다가 사업시행계획인가 이후에 비로소 사업시행자로서의 지위를 갖는다는 점에서 구별된다.
예를 들어, 2013.10.25. 고시된 ‘사직2 도시환경정비사업 정비구역 변경지정 및 지형도면 고시문’의 정비사업 시행계획에서 정비사업시행예정자로 사직제2구역 도시환경정비조합으로 규정하였다. 이는 정비사업시행예정자로 향후 “도시환경정비조합”이 시행할 것을 예고하고 있다(현재 도시환경정비사업이 재개발사업으로 통합됨).
반면 중구 창신4도시환경정비사업의 경우 사업시행예정자로 “민간”이라 표시하고 있는데, 토지등소유자로 사업시행계획인가 이전의 사업시행예정자를 말한다.
◯ 도시재개발법상 재개발사업의 사업시행자
1982년 이후부터 재개발사업이 진행되면서 전체 249개소에서 정비조합이 사업시행자인 경우가 240개로 대부분을 차지하고 있으며, 구청장이 6개소, 그 다음으로 주택공사가 3개소로 사업시행자로서의 역할을 하였다.
▲ (도시정비법령) 관련 규정
제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율) ① 정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토부장관이 정하여 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다.
1. 「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대수의 100분의 90 이하로서 대통령령으로 정하는 범위
2. 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및「공공주택특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하로서 대통령령으로 정하는 범위
② 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다.
⇨사업시행자(조합 또는 토지주택공사등)은 정비사업의 주택 규모 및 건설비율에 대해서는 법 제4조의2, 영 제13조의3에 따른다.
제14조(정비계획의 입안 제안) ① 토지등소유자(제5호의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다) 또는 추진위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다. <개정 2018. 1. 16., 2021. 4. 13., 2024. 12. 3.>
제24조(주거환경개선사업의 시행자)① 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업은 시장·군수등이 직접 시행하되, 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려는 경우에는 제15조제1항에 따른 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 한다.
제26조(재개발사업·재건축사업의 공공시행자) ①시장·군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나, 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
제27조(재개발사업·재건축사업의 지정개발자) ①시장·군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자,「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 “지정개발자”)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
⇨시장․군수등․구청장은 토지등소유자, 신탁업자, 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 중에서 지정개발자 또는 주택공사를 사업시행자로 지정하는 경우에는 지방자치단체 시보 또는 도보에 고시하여 다른 사람들에게 알리도록 하였다. 새로 신설한 주거환경관리사업은 시장·군수가 직접 시행하며 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하려면 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다.
제28조(재개발사업·재건축사업의 사업대행자) ②제1항에 따라 정비사업을 대행하는 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자(이하 “사업대행자”)는 사업시행자에게 보수 또는 비용의 상환에 대한 권리로써 사업시행자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다.
⇨사업대행자에는 정비사업을 대행하는 시장·군수, 토지주택공사등과 지정개발자이다.
이 경우 본래의 사업시행자에게 그 비용을 청구할 수 있으며 사업시행자에게 귀속될 대지 또는 건축물까지 압류할 수 있다.
제29조(시공자의 선정 등) ③시장·군수등이 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제26조제2항 및 제27조제2항에 따른 사업시행자 지정·고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.
제39조(조합원의 자격 등) ③사업시행자는 제2항 각 호 외의 본문에 따라 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자와의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상 등에 관하여는 제73조를 준용한다.
⇨사업시행자는 법 제39조제2항을 위반하여 주택을 매수한 자를 현금으로 청산한다.
제47조(주민대표회의) ④제3항에 따라 주민대표회의의 구성에 동의한 자는 제26조제1항제8호에 따른 사업시행자의 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장·군수등 및 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다.
사업시행자는 그 외에도 사업시행계획인가, 사업시행계획서의 작성, 재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등, 사업시행계획인가의 특례, 임시거주시설의 설치, 재건축사업의 범위에 관한 특례, 손실보상과 토지등의 수용 또는 사용, 매도청구, 분양공고 및 분양신청, 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치, 관리처분계획, 건축물의 철거 등, 시공보증, 정비사업의 준공인가 등과 밀접한 관계가 있다.
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