88대책과 재건축사업의 변화 ①

지난 8월 8일 「국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안」이 발표되었다.

시작은 이랬다.

24년 3월 19일 도시공간, 거주, 품격 3대 혁신방안에서 88대책의 일환인 뉴:빌리지사업의 시작을 알리면서 이 사업에 용적률 인센티브가 주어졌다.

24년 7월 18일 제7차 부동산 관계장관회의에서는 그린벨트 해제, 도심 재건축, 재개발을 통한 주택공급의 활성화가 강조되면서 88대책의 골격인 재건축사업의 절차 간소화 등이 강조됐다.

그 뒤 7월 25일 제1차 부동산 시장 및 공급상황 점검TF 회의에서 지난 제7차 부동산 관계장관회의의 후속조치로 정비사업 절차 단축 등 도심 정비사업 신속화, 비(非)아파트 공급확대 등을 원점에서 재검토 중이라며 주택공급대책의 많은 내용이 수정, 확대되었음이 보도되었다.

8.8 주택공급 확대방안에서는 그간 서울, 수도권 아파트 매매시장 상승세가 확대되고, 반면 비(非)아파트, 수도권 아닌 지방의 매매시장이 침체되었다고 서론에서 강조되었다. 즉 아파트와 빌라, 연립주택 등이 88대책의 주요대상이라는 것이다.

필자는 그래서 88대책을 주로 공동주택을 대상으로 하는 “재건축사업의 변화”라 이름붙였다.

정부는 주택공급확대 대책만 홍보한 것이 아니었다.

그 후속작업으로 법률이 아닌 수많은 관계규정을 바꾸고 있다.

그 내용을 확인해 보면 대략 다음과 같다.

｢주택공급 활성화 방안(‘23.9.26)｣에 따라, 23년 10월 24일 국토교통부는 17개 시･도와 주택건설사업 인･허가 촉진을 위한 협의회 구성하였다.

이 협의회는 사업시행을 위한 심의 대상을 확대 심의하자는 주장이었고, 이것이 통합심의의 초석이 되었다.

이후 23년 7월 18일 「도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”)」 제50조의2(사업시행계획의

통합심의) 규정이 신설되었으며, 교육환경평가, 경관심의, 교통영향평가, 교통영향펑가가 그대상었다.

다만, “재해영향평가, 문화재조사, 소방시설협의 등”은 그 대상이 아니었다.

24년 7월 24일 제2차 건설사업 인허가 협의회에서 이를 통합심의 대상에 포함시켜야 한다는 내용을 건의하였다.

다른 하나는 공사비 증액의 문제다.

서초구 반포주공아파트 재건축사업에서 1조4천억 원이란 천문학적인 공사비 인상이 다른 재건축사업에도 심대한 영향을 미쳤다.

그것도 단순 도급자가 아닌, 재건축조합과 공동시행자인 시공자이었기 때문에 향후 공동시행자의 수익성분배, 공사비 인상 등의 체계를 다듬어야 하는 문제까지 살펴봐야 하는 지경이다.

같은 구 방배동 단독주택 재건축사업, 송파구 진주아파트재건축사업, 은평구 대조동 재개발사업에서도 공사비 인상의 문제에서 조합이 수세에 밀리게 되었다고 해도 과언이 아니다.

88대책에서 공사비 증액에 대한 대안이 등장한 것도 우연한 일이 아니었다.

이와 관련, 2024년 7월 29일 민홍철의원은 도정법 개정안을 발의하였다.

그 내용을 살펴보면, 공사비 세부내역 등 검증에 필요한 자료를 요청받은 경우 시공자는 일정기한 내에 반드시 제출하도록 의무화하고 이를 어길 경우 과태료를 부과하도록 하였다.

또한, 정비조합은 공사비 검증 결과를 조합총회에 공개하며, 공사비를 증액할 경우 이를 총회 의결사항으로 규정하여 공사비 검증제도의 실효성을 강화하는 내용을 담았다.

88대책 이후인 지난 8월 9일 현재 국토교통부는 「정비사업의 정비사업 공사비 검증기준」, 「정비사업 계약업무 처리기준」 등이 입법예고 중에 있다.

한편, 정비사업의 절차 간소화를 위해 서면결의서와 함께 전자의결 방식을 내세우고 있다.

이에 대해선 그 이전에 서면결의서와 전자투표 양자를 겸용하자는 24년 6월 18일 권영세의 개정안이 있으며, 24년 8월 13일 서면결의서를 폐지하고 전자투표만 인정하자는 김영호의 개정안이 발의돼 있다.

88대책에서 가장 화두인 것은 재건축사업에 대한 재건축부담금이다.

기부채납 외에도 공공기여비율에 따라 특별정비구역을 지정하겠다는 것이 노후계획도시정비법이다. 재건축부담금 외에도 기부채납, 공공기여비율이 재건축사업을 가로막는 장애물이 되어선 안 된다.

이에 대해선 필자도 “노후계획도시와 재건축사업”이란 단행본에서 1기 신도시의 경우 재건축부담금 폐지를 주장한 바 있다.

24년 6월 5일 김은헤의 폐지법률안이 발의돼 이를 뒷받침하고 있다.