분양신청 제한, 유감(遺憾)

며칠 전 유력 일간지에 유독 스포트라이트를 받은 기사가 있었다.

“입주 직후부터 50년 가까이 갖고 있던 아파트를 어이없이 조합에 뺏겼다.”

"30억 집을 16억에 넘겼다"

“재건축을 반대한 게 아니어서 조합설립에 동의했고, 분양받을 생각이 없었던 것도 아니다”며 “조합으로부터 제대로 연락을 받지 못해 분양승인 시기를 놓쳤을 뿐” 등등

조합설립에 동의했고, 분양신청 의사가 있는 조합원의 아파트를 재건축조합이 14억 차액을 남기고 소유권을 뺏겨서, 20년간 살던 집 시세의 거의 절반 수준에 현금청산 됐다는 것이다.

한편으로 이 기사를 어느 전문가가 가족 간 100분의 90 지분을 증여한 사안을 조합이 인정하지 않은 무척 이례적인 사건이라며 필자에게 연락해 왔다.

그러나 이는 사안을 잘못 이해한 것으로 보인다(증여 때문이 아니라 분양신청 제한을 받았기 때문이다).

‘조합이 14억 차액을 얻고 소유권을 뺏겨 현금청산되었다’는 것은 분양신청 제한에 걸려 손실보상을 받은 것이며, 8·2대책에 따라 도입된 재당첨 제한이라는 말은 ‘분양신청을 하지 못한(즉 분양신청 제한)’ 것이라고 하는 것이 정확한 표현이다.

이런 사안이 발생하게 된 것은, 현 정부의 2017년 8·2부동산대책에서 기인한다.

정부는 2017.10.24「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”)을 개정하면서 이 법 §72⑥(분양신청 제한)과 §73①3(손실보상 대상)을 신설하면서 그 즉시 효력을 발생되도록 했던 건 주지의 사실이다.

투기과열지구에서 조합원분이나 일반분양분을 받은 자는 5년 내에 같은 지구에서 조합원분, 일반분양분을 받기 위해 분양신청을 할 수 없으며, 이 경우 손실보상 되도록 했다.

따라서 팩트는 조합원이지만 분양신청을 할 수 없어서 손실보상을 받은 것이다.

가족 간 100분의 90 증여를 조합에서 인정하지 않은 것이 아니며, 이는 세대원 모두에게도 적용되기 때문이다.

위 일간지에 의하면 이 사건의 주인공은 오래전 반포124주구와 반포3주구아파트 2채를 가지고 있었다는 것이다.

재건축사업 역시 양쪽이 비슷한 시기에 출발했지만, 반포124주구가 먼저 2018.12월 관리처분인가를 받았다. 따라서 위 법률에 의하면 반포3주구 관리처분계획이 2023.12월이 지나야 분양신청이 가능한데, 이 기간이 지나진 않았기 때문이다.

여기에다 10년 이상 보유, 5년 이상 거주했지만(법 §39②4, 영 §37①), 이 역시 세대원이 주택을 소유하지 않아야 하는 조건을 달아놓았기 때문에 꼼짝없이 갇힌 것으로 보인다.

2주택자까지도 백안시한 부동산정책의 비극이다.

참고로 분양신청을 다시 받아 관리처분계획 변경이 되는 경우에도 분양신청제한에 해당된다는 유권해석을 기억하시라

Q. 관리처분계획인가 받은 후 분양신청을 다시 받아 관리처분계획변경이 되는 경우 5년 재당첨 제한에 적용되는지?

A. 도시정비법 제72조제6항에 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호 가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다고 규정하고 있음.

질의사항은 국토부(www.molit.go.kr) 정책Q&A(정비사업의 5년 재당첨 제한 관련 Q&A)에 관리처분계획인가 후 재분양 신청을 할 경우에도 재당첨제한 규정을 적용하도록 안내하고 있음(서울시 주거정비과 2021.7.9)

올해는 행복하고 즐거운 기사만 올라 왔으면 좋겠다.