법제2조제7호(주택단지)
영 없음/‘구법 시행령제5조
주택법 제2조제6호/관련법 도시정비법제67조
주택법상 주택단지는 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다.
도시정비법에서도 재건축사업의 안전진단과 사업범위를 정하거나 조합설립을 위한 동의율 산정과 매도청구소송 등과 관계가 있다.
□ 개정 연혁
주택건설촉진법 시행령
제3조(주택단지의 범위) 법 제3조제8호에 따른 주택단지의 범위는 법 제33조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 일단의 토지를 말한다. 다만, 철도·고속도로·자동차전용도로·기간도로, 폭 20ｍ이상인 일반도로, 폭 8ｍ 이상인 도시계획예정도로 기타 이와 유사한 시설로 분리된 토지는 이를 각각 별개의 주택단지로 본다. <개정 1999.4.30.>
[본조신설 1993.2.20.]
주택법
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
6. "주택단지"란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설(福利施設)을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.
가. 철도·고속도로·자동차전용도로
나. 폭 20ｍ 이상인 일반도로
다. 폭 8ｍ 이상인 도시계획예정도로
라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설
⇨주택건설촉진법의 경우에는 주택단지의 개념을 대통령령에서 정하였으나, 주택법으로 개정되면서 법에서 규정하고 일부만 시행령에 위임함
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도시정비법 시행 초기에 주택단지에 대한 개념을 시행령에 위임하였기 때문에, 법과 시행령의 개정 연혁을 같이 게재하였다.
도시정비법
[시행 2003. 7. 1.][법률 제6852호, 2002.12.30., 제정]
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
7. "주택단지"란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
부칙 <법률 제6852호, 2002.12.30.>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
도시정비법 시행령
[시행 2003. 7. 1.][대통령령 제18044호, 2003.6.30., 제정]
제5조(주택단지의 범위) 법 제2조제7호에서 "대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지"란 다음 각 호의 토지를 말한다.
1. 주택건설촉진법 제33조에 따른 사업계획승인을 얻어 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
2. 제1호에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로 그밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
3. 제1호에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
4. 법 제41조에 의하여 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
⇨도시정비법이 시행되었지만 주택건설촉진법과 같이 시행령에서 주택단지의 범위를 구체적으로 규정함.
부칙 <대통령령 제18044호, 2003.6.30.>
제1조 (시행일) 이 영은 2003.7.1.부터 시행한다.
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도시정비법
[시행 2009. 2. 6.][법률 제9444호, 2009.2.6., 일부개정]
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
7. "주택단지"란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
가. 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
라. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마. 건축법 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
⇨2009.2.6. 법 제2조제7호에서 시행령 제5조에서 규정했던 주택단지 범위를 직접 규정하고, 그 시행령은 2009.8.11. 삭제됨.
부칙 <법률 제9444호, 2009.2.6.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.(효력발생 2009.2.6.).
도시정비법 시행령
[대통령령 제21679호, 2009.8.11., 일부개정]
제5조 삭제<2009.8.11.> 도시정비법 시행령
주택단지의 범위에 “건축법 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지”가 추가되어 건축허가에 의해 건설된 기존의 워커힐아파트도 리모델링보다 공동주택 재건축사업이 가능하게 됨.
반면 연립주택도 주택단지에 포함됨에 따라 법 제16조제3항 단독주택 재건축사업에서 연립주택도 공동주택과 같이 동별, 전체 동의율을 충족하여야 하는지 여부가 부각됨
부칙 <대통령령 제21679호, 2009.8.11.>
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
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도시정비법
[시행 2018. 2. 9.] [법률 제14567호, 2017.2.8. 전부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택단지”란 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 국토계획법 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설인 도로나 그밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 따로 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
⇨서초구 신반포4지구 아파트재건축사업 등 주로 아파트지구개발기본계획에 의한 재건축사업에 이러한 사례가 발생함
라. 제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마.「건축법」제11조에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다(효력발생 2018.2.9.).
⇨“도시군계획시설인 도로” 앞에 국토계획법 제2조제7호(기반시설 중 도시군관리계획으로 결정된 시설)를 첨가하여 그 의미를 명확히 함.
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□ 개관
주택법상 주택단지는 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 사업계획승인을 받아야 하는 단위이지, 정비사업을 통해 새롭게 조성되는 것은 아니다.
위 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말하지만, 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다(주택법 제2조제12호).
가. 철도·고속도로·자동차전용도로
나. 폭 20ｍ 이상인 일반도로
다. 폭 8ｍ 이상인 도시계획예정도로
라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 주택법 시행령 제5조(주택단지의 구분기준이 되는 도로) 법 제2조제6호 라목에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.
1. 국토계획법에 따른 도시·군계획시설인 도로로서 국토부령이 정하는 도로
2. 도로법에 따른 일반국도·특별시도·광역시도 또는 지방도
3. 그밖에 관계 법령에 의하여 설치된 도로로서 제1호 및 제2호에 준하는 도로
반면 도시정비법상 주택단지는 재건축정비사업 예정지로, 향후 재건축사업 시행에 따라 철거될 사업대상지이다.
■ 법 제2조제7호(주택단지)
"주택단지"란 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
가. 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 「국토계획법」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설인 도로나 그밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 따로 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
라. 제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마. 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
도시정비법상 주택단지는 정비구역 단위, 안전진단 신청 등을 정하기 위해 필요하다.
정비사업 중 재건축사업의 경우 준공된 주택단지를 기준으로 정비구역을 지정하며, 이를 정하는 것은 재건축사업의 범위를 결정한다는 의미다.
2009.2.6. 법 개정으로 주택단지를 ‘주택법에 따른 사업계획승인을 얻어 주택과 부대․복리시설을 건설한 일단의 토지’로 규정하고 있다(제2조).
하나의 주택단지라도 도시군계획시설인 도로에 의해 2등분 또는 3등분된 경우 이를 2개 또는 3개의 주택단지로 간주한다(법 제2조제7호 나목). 별개의 사업승인에 의해 조성된 주택단지라 해도 이들이 공동으로 관리되고 있다면 그 전체를 하나의 주택단지로 본다(다목).
또한, 존치 또는 리모델링을 위해 토지가 분할되는 경우(라목, 법 제41조), 존치 또는 리모델링 대상지를 제외한 나머지 단지와 존치 또는 리모델링을 위해 분할되는 것은 각각 별개의 주택단지로 간주된다.
이러한 기준으로 주택단지의 범위와 개수가 정해지면 각 주택단지는 재건축사업의 대상사업지가 되고 각 단지별로 재건축과 관련된 절차가 진행된다. 주택단지가 중요한 기능을 하는 것은 조합설립동의율, 안전진단의 기준 및 매도청구소송과 밀접하다는 점에 있다.
순차적인 사업계획승인에 의해 준공된 다수의 주택단지가 도로 등으로 각 단지가 분리된 상태의 경우, 단일한 관리사무실에서 공동관리하는 사례가 이에 해당한다(예컨대, 서울 서초구 한신아파트).
법 제2조제7호 ‘나’목에 의해 각각의 주택단지로 보면 재건축사업을 각 주택단지별로 진행할 수 있어야 하며 동의율도 각 주택단지별로 산정해야 한다.
그러나 ‘다’목에 의해 이를 하나의 주택단지로 간주하여 재건축사업을 진행하면 그 전체를 대상으로 동의율을 계산해야 한다. 3 이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택단지가 재건축판정을 받은 경우, 나머지 1/3에 해당하는 주택단지는 안전진단을 생략할 수 있다(영 제20조제1항 3호 참조).
- 주택단지 판단기준
하나의 주택단지인지 별개의 주택단지인지는 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 건축부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인 받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지에 따라 판단되어야 한다.
주택이 건설되거나 대지조성이 이루어진 이후에 그 이용 상황에 따라 하나의 주택단지 여부가 판단되는 것은 아니라고 봄이 상당하다(서울지법 북부지원 2002.5.30선고 2001가합3270판결)
- 건축허가로 준공된 아파트(연립주택 포함)와 민영주택 등의 우선공급
건축허가를 받아 건축된 여의도 일부 대형평형 아파트는 일반상업지역의 층고 제한이 없는 경우, 건축법에 따른 건축허가로 재건축사업을 시도한 사례가 있다(도시정비법의 적용을 받지 않으므로 재건축 임대주택, 소형평형 의무비율 등을 피할 수 있음).
이렇게 건축법으로 재건축사업을 규제하기 위해 2006.6.18. 「주택공급에 관한 규칙」 제13조제5항(현행 제13조제6항) 단서를 둔 바 있다.
“도시정비법 시행령 별표1 제3호에 따라 정비계획 수립 대상 구역 안에 있는 주택을 철거하고 새로운 건축물을 건설·공급하는 경우에는 예외로 한다.”는 내용이었다.
재건축 조합원자격으로서 공급규정을 차단함으로써 건축법 제8조에 따른 건축허가를 통한 주상복합건물로의 사업진행이 불가능하게 되었다.
또한 건축허가에 의해 준공된 연립주택의 경우도 단독주택 재건축사업장에 포함된 경우 조합설립인가 동의율 산정에 대한 문제점이 제기된 바 있다.
※ 「주택공급에 관한 규칙」 제13조(민영주택 등의 우선공급)
⑥ 건축주가 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 법 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 경우 그 건축물 중 주택에 대하여는 해당 사업부지의 소유자에게 1세대 1주택을 기준으로 우선공급할 수 있다. 다만, 도시정비법 시행령 별표1 제3호에 따라 정비계획 수립 대상 구역 안에 있는 주택(동법 시행령 제6조에 따른 정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업의 대상인 주택을 포함한다)을 철거하고 새로운 건축물을 건설·공급하는 경우에는 그러하지 아니하다.<신설 2004.3.30, 2005.3.9, 2006.2.24, 2006.8.18, 2007.8.24, 2009.9.17, 2013.12.27>
□ 「집합건물법」 제47조제1항의 ‘단지’
건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 “단지” 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다(동법 제47조제1항).
집합건물법 제47조제1항의 “단지”는 도시정비법 제2조제7호인 주택단지의 개념으로 보는 것이 옳다「집합건물법」제51조, 제52조에서의 단지는 주택법상 단지의 개념이다(이우재 도시및주거환경정비법 해설 87쪽 참조).
. 공동주택 재건축의 경우 조합설립동의 요건인 법 제16조제2항의 주택단지는 집합건물법 제47조제1항 및 제2항의 예외규정으로 보아야 하기 때문이다.
이와는 별도로 주택단지에 대한 조문이 있다.
앞서 설명한 바와 같이 주택법 제2조제12호, 동법 시행령 제5조 및 시행규칙 제3조가 있다.
※ 주택법 시행규칙
제3조(주택단지의 구분기준이 되는 도로) 주택법 시행령 제5조제1호에서 "국토부령이 정하는 도로"란 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조제3호에 따른 주간선도로·보조간선도로·집산도로 및 폭 8미터 이상인 국지도로를 말한다.
▲ (도시정비법령) 관련 규정
법 제23조(정비사업의 시행방법) ③ 재건축사업은 정비구역에서 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔(「건축법」 제2조제2항에 따른 오피스텔을 말한다. 이하 같다)을 건설하여 공급하는 방법으로 한다. 다만, 주택단지에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우로써 정비구역으로 보는 사업에 한한다.
⇨주택단지가 아닌 단독주택 재건축사업은 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우와 정비구역 안에서 시행하는 사업으로 제한하고 있다.
법 제12조(재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단) ③ 제1항에 따른 재건축사업의 안전진단은 주택단지의 건축물을 대상으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물인 경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있다.
영 제20조(재건축사업의 안전진단대상 등) ① 법 제12조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 주택단지 내 건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다. <개정 2005.5.18, 2009.8.11>
1. 천재·지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 시장·군수가 인정하는 것
2. 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 시장·군수가 인정하는 것
3. 별표1 제3호 가목(4) 및 나목(2)에 따른 노후·불량건축물수에 관한 기준을 충족한 경우 잔여 건축물
4. 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 시장·군수가 인정하는 건축물
⇨주택단지 내 건축물이 안전진단의 대상이다. 다만 천재·지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 시장·군수가 인정하거나, 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 시장·군수가 인정 또는 시행령 별표1 제3호에서 노후·불량건축물수에 관한 기준을 충족한 경우 나머지 건축물에 대해서는 안전진단을 받지 않아도 재건축사업 시행이 가능하다.
법 제35조(조합설립인가 등)③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 인가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.
⇨법 제35조제3항은 주택단지 내 공동주택의 재건축조합을 설립하려면 각 동의 별도 동의를 받아야 하며, 제4항은 단독주택 재건축사업에서의 조합설립 동의율이다. 이 단독주택 재건축사업에서 문제가 되는 것은 주택단지의 범위이다.
건축허가에 따른 연립주택이나 다세대주택도 주택단지의 개념에 포함되므로 공동주택 재건축인 제35조제3항에 따른 동별 동의요건도 충족해야 한다는 것이다.
법 제58조(사업시행계획인가의 특례) ② 시장·군수등은 존치 또는 리모델링되는 건축물 및 건축물이 있는 토지가「주택법」및 「건축법」에 따른 다음 각 호의 건축 관련 기준에 적합하지 아니하더라도 대통령령으로 정하는 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있다.
1. 「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지의 범위
2. 주택법 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치 기준
3~5 : 생략
법 제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례) ① 사업시행자 또는 추진위원회는「주택법」제15조제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우 또는 제35조제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여「건축법」제57조에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 동법 동조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다.
영 제43조(사업시행계획인가의 특례) 법 제33조제1항 각 호 외의 부분 후단에서 "대통령령이 정하는 기준"이란 다음 각 호의 기준을 말한다. <개정 2003.11.29, 2005.5.18, 2008.10.29, 2012.7.31>
1. 주택법 제2조제6호에도 불구하고 존치 또는 리모델링(주택법 제2조제15호 또는 건축법 제2조제1항제10호에 따른 리모델링을 말한다)되는 건축물도 하나의 주택단지에 있는 것으로 본다.
영 제52조(관리처분의 기준 등) ① 법 제6조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 재개발․도시환경정비사업 및 가로주택정비사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다. <개정 2009.8.11, 2012.7.31>
1. 시도 조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
2. 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.
<계속>
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