법제1조(목적)
영제1조, 규칙제1조
도시재개발법(주택재개발, 도심재개발사업), 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」(주거환경개선법상 주거환경개선사업), 주택건설촉진법(재건축사업)등은 2003.7.1 시행된 도시정비법에 통합되어 그 목적에 담겨 있다.
2018.2.9. 도시정비법령 전부개정·시행으로 일부 정비사업이 통합되고, 소규모 재건축사업과 가로주택정비사업이 도시정비법에서 ｢소규모주택정비법｣으로 이동되었다.
□ 개정 연혁
▼ 도시계획법(1962.1.20.~2003.1.1.)
[시행 1971.7.20.] [법률 제2291호, 1971.1.19. 전부개정]
제2조(정의) ①이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
5. "재개발사업"이라 함은 제31조 각 호에 해당하는 지구에 대하여 도시기능을 회복시키거나 새로운 기능으로 전환시키기 위하여 실시하는 도시계획사업을 말한다.
⇨재개발사업의 집행절차에 관한 규정을 신설함
6. "토지구획정리사업"이라 함은 토지구역정리사업법에 의하여 실시하는 도시계획사업을 말한다.
부 칙 <법률 제2291호, 1971.1.19.>
①(시행일) 이 법은 공포후 6월이 경과한 날로부터 시행한다.
▼ 도시재개발법(1976.12.31.~2002.12.30.)
[시행 1977.7.1.] [법률 제2968호, 1976.12.31. 제정]
제1조(목적) 이 법은 도시의 계획적인 재개발에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 재개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 한다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “재개발구역”이라 함은 재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 지정고시된 구역을 말한다.
2. “재개발사업”이라 함은 재개발구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말한다.
[시행 1996.6.30.][법률 제5116호, 1995.12.29. 전부개정]
제1조(목적) 이 법은 도시의 계획적인 재개발에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 재개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 한다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "재개발사업"이라 함은 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말하며, 다음 각목에서 정하는 재개발사업으로 구분하여 시행한다.
가. 도심재개발사업: 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업
나. 주택재개발사업: 노후·불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업
다. 공장재개발사업: 노후·불량한 공장등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업
⇨재개발사업으로만 분류되었다가 1995.12.29 전부개정 시 3개 사업으로 구분되면서 사업별 목적이 정의되었음
▼ 주거환경개선법(1989.4.1~2002.2.4.)
제1조(목적) 이 법은 도시의 저소득주민 밀집거주지역의 주거환경개선을 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 저소득주민의 복지증진과 도시환경개선에 이바지함을 목적으로 한다.
▼ 집합건물법[법률 제3725호, 1984.4.10. 제정]
제47조(재건축의 결의) ① 건물 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다.
다만, 재건축의 내용이 단지내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.
▼ 주택건설촉진법(1972.12.30~2002.12.30)
[시행 1988.1.1.] [법률 제3998호, 1987.12.4. 일부개정]
제3조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
9. “주택조합”이라 함은 동일 또는 인접한 시(서울特別市 및 直轄市를 포함한다. 이하 같다)ㆍ군에 거주하는 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 “地域組合”이라 한다), 동일한 직장에 근무하는 주택이 없는 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 “職場組合”이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후ㆍ불량한 주택 주택건설촉진법 시행령[시행 1988.6.16.] [대통령령 제12461호, 1988.6.16., 일부개정]
제4조의2 (노후ㆍ불량주택의 범위) 법 제3조제9호에서 “대통령령이 정하는 노후ㆍ불량한 주택”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 주택을 말한다.
1. 건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 주택
2. 건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선ㆍ유지비나 관리비용이 소요되는 주택
3. 건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택
[본조신설 1988. 6. 16.]
을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 “再建築組合”이라 한다)을 말한다.
⇨도시재개발법상 재개발․도심재개발사업, 주거환경개선법 상 주거환경개선사업, 주택건설촉진법에서 재건축사업(1987.12.4. 개정, 1988.1.1. 추가)을 각각 규정함
주택건설촉진법상 재건축사업이 시행됨
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도시정비법
[시행 2003.7.1.][법률 제6852호, 2002.12.30 제정]
제1조(목적) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
⇨도시재개발법(개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여), 주거환경개선법(도시환경개선에 이바지) 및 주택건설촉진법(노후ㆍ불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설) 등이 도시정비법으로 통․폐합되어 제1조(목적)로 통합됨. 이후 여러 차례 개정되었으나 목적은 변하지 않음.
부칙 <법률 제6852호 2002.12.30>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(폐지법률) 도시재개발법 및 주거환경개선법은 이를 폐지한다.
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도시정비법
[시행 2018.2.9.][법률 제14567호, 2017.2.8. 전부개정]
제1조(목적) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로
개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
⇨전부개정 되었지만, 목적은 변하지 않음
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
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□ 개관
도시계획법 제정 초기인 1971.7.20. 제2조제5호에서 “재개발사업”이 규정되면서 '도시기능의 회복 또는 새로운 기능으로 전환' 등 용어를 사용하였다. 재개발사업은 이 ‘도시기능의 회복’, ‘노후·불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행’을 뜻하였다.
2003.7.1. 도시정비법의 시행으로 제1조(목적)에 ‘도시기능의 회복’이 등장하는데, ‘도시기능의 회복, 주거환경 불량지역을 계획적으로 정비, 노후․불량건축물의 개량’이 키워드이고 목적어다.
2006.7.1. 시행된 도시재정비법에서는 광역적 정비사업을 위해 주거환경개선이나 도시기능의 회복, ‘기반시설의 확충’과 도시의 균형 있는 발전을 꾀한다는 점에서 도시정비법과 구별된다.
2013.12.5. 제정, 시행된 도시재생법상 도시재생사업은 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것으로 앞서 설명한 도시정비법에 따른 정비사업, 도시재정비법상 재정비촉진사업 등을 포함하는 최광의 사업이다.
2018.2.9. 도시정비법령 전부개정·시행으로 기존의 도시환경정비사업은 주택재개발사업, 주거환경관리사업은 주거환경개선사업으로 통합되고 나머지 재건축사업과 함께 3개 정비사업으로 정리되었다. 2012.2.1. 추가된 가로주택 정비사업은 소규모주택정비법으로 이관되었다.
도시정비법에서 소규모주택정비법이 분리되었지만, 도시정비법의 목적은 바뀌지 않았다.
-도시개발사업의 종류
넓은 의미의 도시개발사업 수법에는 신개발과 재개발이 있다.
신개발에는 도시개발법상 도시개발사업(최근 구도심에도 재정비촉진구역 내 도시개발사업이 가능한 경우가 있음)과 택지개발촉진법에 따른 신도시 건설사업이 있다(택지개발촉진법은 폐지 예정임).
재개발의 경우, 도시정비법상 정비사업, 도시재정비법상 재정비촉진사업, 시장정비사업 및 이러한 사업을 모두 아우르는 도시재생법 상 도시재생사업이 있다.
노후계획도시정비법
“노후계획도시정비사업”이란 노후계획도시정비기본계획에 따라 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다(법 제2조제6호)
가. 「도시정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업
나. 「주택법」에 따른 리모델링사업
다. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업
라. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
마. 「국토계획법」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업
바. 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제2조제2호 각 목의 광역교통시설을 확충하기 위한 사업
사. 「국가통합교통체계효율화법」에 따른 복합환승센터 개발사업
아. 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」에 따른 스마트도시건설사업
자. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발사업
차. 그 밖에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 노후계획도시정비기본계획의 시행에 필요하다고 인정하는 사업
□ 도시정비법 vs 도시재정비법․도시재생법․도시개발법
도시정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하는 데 있다.
다른 법률의 목적은 다음과 같다.
▲ 도시재정비법
[시행 2006.7.1.][법률 제7834호, 2005.12.30. 제정]
도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 한다(법 제1조).
낙후된 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 좀 더 광역적으로 계획하여 효율적으로 개발할 수 있는 체계를 확립하고 도시기반 시설을 확충하는 데 있다.
▲ 도시재생법
[시행 2013.12.5.][법률 제11868호, 2013.6.4. 제정]
도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위하여 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장기반을 확충하고 도시의 경쟁력을 제고하며 지역 공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 한다(법 제1조).
○ 정비사업과 도시개발사업의 충돌
종전의 용산국제업무지구 도시개발사업(도시개발법상 도시개발사업)은 그뿐만 아니라 용산구 서부이촌동 일대 용산 재건축사업장을 통합하는 것이었다.
이를 반대하는 서부이촌동 동원·대림·성원 등 3개 아파트 주민들이 만든 비상대책위원회에서는 “지은 지 3~15년밖에 되지 않은 아파트까지 허물려 한다.”며 통합개발 반대 동의서를 서울시에 제출했다. 또 주민 50% 동의만 받으면 개발을 할 수 있도록 한 '도시개발법'이 위헌이라며 헌법소원을 냈다.
용산사업이 진행되면서 사업에 포함된 재건축정비예정구역이 도시개발구역으로 바뀌면서 재건축사업이 전면 중단되고 수용될 위기에 처했다.
인근 타 단지보다 가격이 하락된 것은 이 영향 때문이었다고 해도 과언이 아니다. 2013. 9월 용산국제업무지구개발사업의 경우 도시개발구역이 해제되어, 중단된 재건축사업 등이 재시행될 예정이다.
<도시개발신문 2010.10.18, 전연규 칼럼>
개발법의 충돌, 무엇이 문제인가
신도시 건설과 관련이 있는 대표적 법률로 도시개발법(기존의 토지구획정리사업법)이 있다. 이 법으로 도시개발사업을 시행하려면, 먼저 개발계획을 세워야 하지만 그렇다고 마스터플랜까지 세울 필요는 없다. 개발계획을 수립과 구역지정으로 진행할 수 있어 정비기본계획이 선행돼야 하는 정비사업보다는 비교적 수월하다.
반면, 기성 시가지를 재건축·재개발하려면 개발계획만으로 진행이 불가능하다. 마스터플랜인 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획)을 수립한 후에야 정비계획을 수립하고 정비구역 지정 단계로 넘어갈 수 있다. 이런 과정을 지나 추진위에서 조합 단계로 넘어가게 된다. 그 이후 조합은 사업시행인가를 위한 소유권 확보를 위해 매도청구소송이나 수용권을 갖게 된다.
신도시가 아닌 기성 시가지에서 도시개발법의 적용이 부각된 것은 은평 시범뉴타운사업(수용방식의 도시개발사업)이며, 단군 이래 최대 사업이라는 용산국제업무지구(수용방식의 도시개발사업)사업 또한 그 뒤를 잇고 있다. 특히, 용산국제업무지구사업은 원래의 도시개발계획을 수정해 인근의 재건축사업 추진단지까지 도시개발구역에 확대 편입했다. 이 때문에 치솟던 아파트가격이 곤두박질쳤다. 도시개발사업의 확장에 따라 재건축사업이 중단되면서 기약할 수 없는 형편이었기 때문이었다.
앞으로도 도시개발계획 수립과 정비기본계획이 얼마든지 충돌할 수 있을 것이며, 앞에서의 피해가 또 발생할 수 있다. 이렇게 정비기본계획의 수립에 의해 진행되던 정비사업이 도시개발사업 때문에 중단됐다면, 이를 어떻게 받아들여야 할까?
우리는 살아가면서 우연히 또는 필연적으로 도시개발법, 도시정비법 등과 부닥칠 수 있어, 피해 예방을 위해서 전문가가 아니라도 법률을 알아야 한다.
(이하 생략)
▲ 정비사업과 도시개발사업의 목적
도시정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지하는 것을 목적으로 하고 있음(도시정비법 제1조 참조)에 대하여 도시개발법은 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성에 이바지하는 것을 목적으로 하고 있고(도시개발법 제1조 참조),
도시정비법상의 정비사업(특히 재개발사업)은 낙후된 기존의 도시에 대하여 도시 기능을 회복시켜 그 주민들에게 질 높은 주거생활을 향유할 수 있도록 하기 위한 것임(도시정비법 제2조제2호 참조)에 대하여 도시개발법상의 도시개발사업은 도시 기능을 구비한 새로운 단지 또는 시가지를 조성하는 것이며(도시개발법 제2조제1항제2호 참조),
도시정비법은 주거환경개선사업 이외의 정비사업의 시행자를 원칙적으로 토지등소유자 등(정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자)으로 구성된 조합으로 하고 있음(도시정비법 제25조제1항·제2항 참조)에 대하여 도시개발법은 도시개발사업의 시행자를 기본적으로 국가·지방자치단체 등 공공기관으로 하되 민간이 참여하는 경우에는 그 참여요건을 엄격히 제한하고 있다(도시개발법 제11조제1항 참조).
도시정비법상의 정비사업(특히 재개발사업)은 앞서 본 바와 같이 정비구역 안에서 거주하여 온 기존 주민들의 생활기반을 개선·확충하여 그들의 주거생활 수준을 향상시키고자 하는 것이므로, 기존 주민들이 정비구역 안에서 계속하여 주거생활을 영위할 수 있도록 보장할 필요성이 강하게 요청된다.
이에 따라 도시정비법은 ‘토지등소유자 등으로 구성된 조합’을 주거환경개선사업 이외의 정비사업의 원칙적인 시행자로 규정하고 있다. 따라서 국․공유지 위에 건축물을 소유하면서 그 토지를 점유하여 온 주민들의 계속적인 주거생활의 보장을 위하여는 그들도 정비사업에 참여할 기회를 부여할 필요성이 있는데, 그들이 점유 중인 국․공유지를 우선하여 매수할 자격을 부여하는 것은 그 방법의 하나라고 할 것이다.[헌재 전원재판부 2008헌마711, 2009.11.26.] 도시개발법 제68조제2항 위헌확인
○ 도시정비법과 도시재생법ㆍ공원녹지법
"도시재생"이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것이다.
"전략계획수립권자"인 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시 관할구역에 있는 군의 군수는 제외)가 도시재생전략계획에 부합하도록 도시재생활성화계획에 따른 "도시재생활성화지역"에서 시행하는 사업이 도시재생사업이다.
이 도시재생사업에 도시정비법상 정비사업과 도시재정비법에서의 재정비촉진사업이 포함된다. 그리고 각 시도별 조례로 추진되었던 도시재생사업(나목) 등이 도시재생법상 도시재생사업으로 재등장했다.
도시정비법상 정비사업으로 추진 중인 곳과 그 일대의 시장이나 단독주택지를 연계하여 개발하기 위해 "전략계획수립권자"가 도시재생전략계획에 부합하도록 "도시재생활성화지역"에 대해 도시재생구역으로 지정하여 진행하는 것도 방법이 될 것이다.
그러나 현재까지 도시재생전략계획에 이러한 계획을 수립한 사례는 아직 없다.
▲ 민간공원 특례사업
장기미집행 도시계획시설인 공원을 해제하면서 민간공원 특례사업이 진행되고 있다.
<계속>
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