2006. 7. 1 「도시재정비촉진을 위한 특별법」(이하 ‘재정비특별법’)의 시행에 따라, 먼저 서울의 3차 뉴타운지구가 같은 해 10. 19 재정비촉진지구로 의제 받는 등 서울시를 비롯하여 경기도 군포 금정역세권까지 포함해 2007. 10월 현재 재정비촉진지구로 지정된 곳은 40여 개소에 이른다. 재정비촉진지구로의 지정은 기존의 뉴타운사업에서 재정비특별법상의 재정비촉진구역의 본격적인 시발점으로서 탈바꿈하는 것이다.

 

 

대표적으로 서울시의 경우, 재정비촉진지구 지정의 현황은 다음과 같다.

 

「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)이 시행된 이후, 2004. 6월 「서울시 주택재개발사업 및 주거환경개선사업부문의 도시·주거환경정비기본계획」의 수립을 시작으로 주택재개발 및 주거환경개선사업의 정비예정구역을 발표한 바 있으며, 계속하여 도시환경정비사업과 재건축사업 관련 정비기본계획을 세웠다. 참고로 재정비특별법이 시행되기 이전 「지역균형발전 지원에 관한 조례」(이하 ‘지역균형발전조례)에 의해 시범뉴타운 및 3차 뉴타운지구로 지정된 곳 대부분이 재정비특별법이 시행되면서 재정비촉진지구 그대로 의제 받은 곳이 총 20개 지구 등이며, 기타 지구가 2개소이다.

 

※ 2006. 10. 19 촉진지구로 의제된 곳 은평 은평(주거지형), 성북 길음(주거지형), 용산 한남(주거지형), 노원 상계(주거지형 인정), 은평 수색(주거지형), 서대문 북아현(주거지형), 금천 시흥(주거지형), 영등포 신길(주거지형, ), 동작 흑석(주거지형), 관악신림(주거지형), 송파 거여(주거지형), 동대문 이문·휘경(주거지형), 성북 장위(주거지형), 중랑 상봉(중심지형), 광진 구의·자양(중심지형), 강동 천호·성내(중심지형), 중랑 중화(주거지형),

※ 2006. 12. 21 촉진지구로 의제된 곳 양천 신정(주거지형), 강서 방화(주거지형), 동작 노량진(주거지형)

※ 기타: 종로·중구 세운상가 중심지형 (시범지구), 종로 창신·숭인(주거지형)

 

 

이들 인정의제 지구들은 「도시 및 주거환경정비조례」(이하 ‘도시정비조례’)에 의해 정비구역지정 및 정비계획 요건을 구비한 것으로, 그 후 개발기본계획을 통하여 뉴타운사업을 진행해 왔다.

 

 

이 지구들이 조합설립인가를 받았거나 사업시행인가를 받은 것을 제외하고는 대부분 재정비촉진지구로의 요건을 구비, 인정 의제되었다.

 

 

서울 외에도 재정비촉진지구로 가장 많이 지정된 경기도를 비롯 부산시, 인천시, 대전시 및 대구시 등의 순이며, 앞으로도 계속하여 추진될 것으로 보인다.

 

경기도 부천 소사(주거지형), 부천 고강(주거지형), 부천 원미(중심지형), 구리 인창·수택(주거지형), 경기 광명(주거지형), 고양 원당(주거지형), 군포 금정(중심지형)

 

 

△ 재정비촉진지구의 지정, 원칙상 도시정비법상의 정비구역 지정요건을 충족하여야 도시정비법상 주택재개발사업의 정비계획 수립요건은 ‘건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역’이다(시행령 별표1 제2호 나목). 이와 관련, 무허가 건축물의 수, 노후·불량 건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 등은 각 시도별 도시정비조례로 정하고 있어 각 시도별 조금씩 요건을 달리한다.

 

 

서울시의 구역지정 요건(대표적인 예로 주택재개발사업의 경우)은 주택재개발구역은 면적이 1만㎡(도시정비법 제4조제2항에 의하여 서울시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우 5천㎡) 이상으로서 다음의 기준 중 2 이상에 해당하는 지역이다(서울시 도시정비조례 제4조)

 

 

가. ‘노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역, 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(서울시 건축조례 제25조제1호에 의한 규모 이하의 토지), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역 또는 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역’에 해당하는 지역

 나. 주택접도율이 30% 이하인 지역

 다. 호수밀도가 60 이상인 지역

 

 

재정비촉진지구 지정요건 역시 도시정비법상의 정비구역의 지정요건과 유사한 것으로, 재정비촉진지구 중 주택재개발사업은 ‘노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우’로 정하고 있다(재정비특별법 제6조제2항제1호).

 

 

재정비촉진지구의 지정 또는 변경 시, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’)에 의하여 수립된 도시기본계획과 도시정비법에 의하여 수립된 「도시·주거환경정비기본계획」(이하 ‘정비기본계획’)을 고려하여야 하므로(동법 제6조제1항), 재정비촉진지구로 지정하려면 최소한도 정비기본계획이 수립된 토대위에서 각 지자체별 조례에 의한 지구지정 요건을 구비해야 한다고 해석할 수밖에 없다(재정비촉진계획의 수립으로 정비기본계획이 수립된 것으로 의제되는 곳은 예외). 재정비촉진지구로 지정되었더라도 촉진계획 수립 시 촉진구역 지정요건의 완화 규정에 맞지 않는 경우 개별법에 의한 사업시행이 불가능한 것은 물론이다.

 

 

결국 재정비촉진지구지정은 각 시도별 도시정비조례 및 재정비촉진조례에 의한 요건을 충족하여야 실효성 있는 지구지정이 된다.

 

 

△잘못된 재정비촉진지구지정 신청 모양(樣態)

 

도시의 생성과 쇠퇴의 과정을 먼저 거친 서울에서는 도시재개발법 및 도시정비법, 지역균형발전지원조례 등을 거치면서 광의의 재개발사업에 대한 노하우가 다른 도시보다 풍부하였다. 서울시 도시정비조례의 개정연혁을 살펴보아도 이를 알 수 있으며, 기타 시도에서는 자신들의 실정에 맞도록 따라간다고 하여도 과언이 아니다.

 

 

이렇게 서울은 기존의 경험과 정비기본계획에 따른 비교적 자신에 맞는(?) 정비사업을 주체적으로 시행해 왔으며, 오히려 재정비특별법은 서울 강·남북 균형발전을 기본으로 시작하였다가 전국으로 확대되었다는 것은 주지의 사실이다. 여기에 뉴타운사업이나 기타 재개발사업의 후발주자이면서도 그 수요가 더 강한 광역시나 도(이하 ‘시·도’)가 가세하여 경험과 준비가 미흡하면서도, 여러 가지 여건 등으로 촉진지구의 지정을 경쟁적으로 신청하기에 이르렀다.

 

 

이 중, 시도 일부 지역에서는 인구 50만 미만의 시도 포함되면서 정비기본계획을 마치지 못하였거나 촉진지구로의 요건이 맞지 않는 지역이 신청, 지정된 바 있으며, 재정비특별법의 적용을 받지 못하는 지역조차 포함된 사례도 있다. 또한, 촉진지구로의 지정신청을 위한 주민공람을 끝내고 토지거래허가 및 건축제한까지 조치한 지역이 아직까지 촉진지구로의 지정 신청조차 못한 지역도 있는 실정이다.

 

 

△재정비촉진지구 지정과 재산권의 침해

 

그 요건에 맞지 않은 상태에서 촉진지구의 지정이 되었더라도, 그 후의 촉진계획 수립은 아무리 정비구역 요건의 20% 완화를 통하여도 치유할 수 없는 상태가 발생될 수 있다. 이럴 경우 사실상 개별법으로 체계적인 시행을 불가능하게 되며 거대한 용역비의 낭비 등은 국가재정과 지방재정을 피폐하는 주요 원인으로 등장할 수 있다. 또한, 다수 민원에 의해 재정비촉진지구지정이나 촉진계획 결정 취소청구소송이 다량으로 제기되는 경우 행정소송으로 인한 행정력의 낭비도 만만치 않을 것이다. 여기에서는 국가재정이나 지방재정은 차치하고, 재정비촉진지구지정으로 인한 개인인 토지나 건축물의 소유자의 재산권침해 관련 문제점을 제시하는 것으로 끝을 맺도록 한다.

 

 

먼저, 도시정비법이나 재정비특별법에서 다세대전환 등 신축건축에 대한 부동산투기대책의 근본적인 해결책을 찾기가 어렵다.

 

 

도시정비법은 정비기본계획을 수립되기 이전부터 본격적인 부동산투기가 일어날 수 있음에도 불구하고 이에 대한 대책을 준비하지 못하고, 정비구역이 지정된 이후에나 행위제한이 가능하도록 하였다. 작년부터 정비예정구역에서도 해당 구청장의 신청을 받아 단독주택을 다세대로 전환하는 등의 행위에 대해 건축제한이란 방법으로 제한하고 있는 실정이다. 이를 그대로 놓아두는 경우 비례율의 악화로 사업의 수익성이 떨어지는 것은 물론이고, 향후 노후· 불량건축물의 수나, 기타 재개발사업 지정요건을 어렵게 하는 요소도 되기 때문이다. 재정비특별법에서는 지구지정 전후로 토지거래허가라는 부동산투기대책을 마련하였지만, 건축제한에 대해서는 지구지정 고시 이전에는 별다른 대책이 없어 촉진지구 전후로 해당 시장·군수의 신청을 받아 건축제한을 하고 있는 실정이다.

 

 

또한, 촉진지구 지정을 전후로 토지거래계약에 관한 허가구역 지정관련, 허가구역의 지정해제나 취소를 할 수 없는 심각한 문제가 발생하고 있다. 이 부분은 추후 촉진계획의 수립에 따라 존치되었거나, 촉진지구로의 지정이 유보돼 있는 경우에도 같은 문제가 발생하는 것이다. 재정비특별법 제5조의 규정에 의하여 재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 당해 재정비촉진지구에 대하여 국토계획법 제117조에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 간주하고 있다.

 

 

그러나 이에 그치지 않고 건교부장관은 재정비촉진지구의 지정이 예상되는 지역이 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역인 경우까지, 즉 촉진지구 지정 이전이라도 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다(재정비특별법 제32조). 그러나 동법 제117조제6항을 준용한다는 명시적 규정이 없어 ‘건교부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유 있다고 인정되는 때에는 지체 없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다.’는 규정을 준용할 수 없다.

 

 

이는 10여 년 이상이 소요되는 촉진구역 내의 주택이나 아파트(부속토지로 인하여 토지거래뿐만 아니라 건축물전체에 영향을 미치게 됨)도 재정비촉진사업의 장애물로 등장할 위험이 상존해 있다.