3) 주택건설촉진법에 따른 “아파트지구개발기본계획→지구단위계획의 수립(변경) → 재건축구역”
기존 주택건설촉진법상 아파트지구개발기본계획에 의해 진행된 재건축사업은 이 법에 따른 정비구역으로 간주한다. 강남, 서초, 송파구의 아파트지구가 해당한다. 대표적으로 강남구 압구정아파트지구, 서초구 반포아파트지구, 여의도 아파트지구가 있는데, 기 수립된 아파트지구개발기본계획으로 정비구역으로 의제되어 진행 중이다.
그러나 강남구 압구정아파트지구나 여의도 아파트지구의 경우, 아파트지구개발기본계획 변경을 통해 재건축사업을 진행해 오다가, 2030 서울시 도시기본계획에 따른 한강변관리계획을 위한 새로운 지구단위계획 수립을 통하여 새로운 재건축사업을 추진하고 있다.
서초구 반포주공1단지아파트(3주구) 재건축사업은 다음과 같이 진행 중이다.
1979.08.12 아파트지구 지정
2002.11.11 서울시 반포아파트지구개발기본계획(변경)고시, 정비구역 지정
2003.03.11 안전진단 완료
2003.09.01 추진위원회 승인
2004.12.27 아파트지구개발기본계획 변경
2011.10.20 아파트지구개발기본계획 변경
2011.12.1 『서초아파트지구개발기본계획 및 서초아파트지구 3주구 정비계획』 변경결정(경미한 사항) 및 지형도면 고시(서초구)
2012.04.19 반포아파트지구 3주구 정비계획 변경 및 지형도면 작성
2002.11.11 고시된 반포아파트지구개발기본계획(변경)으로 정비구역 지정 의제 받음.
2004.12.27, 2011.10.20, 2011.12.1, 2012.4.19 아파트지구개발기본계획이 변경되어 정비계획 변경으로 의제 받았으며, 재건축추진위원회를 거쳐 조합으로 인가 받음.
※ 부칙 <법률 제6852호, 2002.12.30.>
제5조(주거환경개선지구 등에 관한 경과조치) ③ 국토계획법에 따른 용도지구 중 대통령령이 정하는 용도지구 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토계획법에 의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 따른 재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 본칙 제4조에 의하여 수립된 정비계획으로 본다.
<도시개발신문 2016.11.25.>
강남구 28일 ‘압구정아파트지구 지구단위계획 전환’ 주민설명회 개최
강남구가 오는 28일 오후 2시 삼성동 코엑스 오디토리움에서 ‘압구정아파트지구 지구단위계획 전환 관련 주민설명회를 개최한다.
구 관계자는 “이번 주민설명회는 지난달 14일부터 서울시에서 열람·공고한 압구정아파트지구 지구단위계획 전환과 관련해 지역 주민들의 집단민원 제기와 설명회 개최 요구가 지속적으로 발생함에 따른 것”이라며 “이에 시에 주민설명회 개최를 적극 요청해 구와 시가 합동으로 개최하게 된 것”이라고 설명했다.
2014년부터 착수한 압구정아파트지구개발기본계획의 변경용역은 강남구와 서울시가 용역비용을 50%씩 부담해 매칭사업으로 추진하던 사업으로 당시는 주민소통프로그램을 운영해 주민아카데미(2회), 입주자간담회(4회), 주민소통협의회(6회), 주민 설문조사 등 주민 의견을 적극적으로 청취하며 추진해 왔다.
최근 서울시는 강남구와 사전협의도 없이 주민들의 의견청취도 하지 않은 채 갑자기 지구단위계획으로 전환하고 지난달에는 열람공고를 했다. 이에 주민들은 지구단위계획 전환으로 예상되는 재건축사업 지연에 따라 발생할 불이익을 우려해 극심한 반발을 보였다. 이에 구는 적극적으로 서울시와 협의해 설명회 개최를 추진하게 된 것이다.
설명회에는 압구정아파트지구 내 토지등소유자만 참석할 수 있고 약 천 여명의 소유자들이 참석할 예정이며, 지구단위계획 전환에 대한 설명은 서울시 공동주택과장과 강남구 도시환경국장이 각각 발표할 예정이다.
설명 자료의 주요내용은 ▲지구단위계획 전환의 추진 배경 ▲지구단위계획의 세부내용 ▲향후 일정 ▲이에 따른 재건축사업 추진절차와 공공지원 제도 등 이며, 이어 질의응답 시간도 마련해 주민들의 궁금증을 해소하고 주민의견을 직접 수렴할 예정이다.
강남구 주택과장은 이번 주민설명회를 통해 “압구정아파트지구 재건축사업 중단과 사업기간의 장기 지연을 우려하는 주민의 의견이 최대한 반영된 정비계획이 수립되어 압구정지구 재건축사업이 조기에 착수되고 한강과 도심이 조화된 개발로 압구정 한강복합 랜드마크가 조성되기를 기대한다”고 말했다.
- 아파트지구 지구단위계획 전환지침(서울시 행정2부시장방침 제264호, 2022.11월)
추진 경위
'03.11 주택법 및 국토계획법 시행령 개정 : 아파트지구 근거 규정 삭제
▹ 기존 아파트지구는 주택법 및 도시정비법 부칙에 따라 운용
'17.4 아파트지구 도시관리체계 개선 시행계획(행정2부시장방침 제80호)
▹ 도시관리 패러다임 변화, 원활한 도시환경 변화 대응 등을 위하여 통합적 체계적 도시관리체계로 전환
'21.3 아파트지구 지구단위계획 전환지침 마련(행정2부시장방침 제31호)
▹ 아파트지구 내 지구‧주구‧분구중심 구분을 폐지하고 역세권 기준으로 재편
'22.11 아파트지구 지구단위계획 전환지침 개정(행정2부시장방침 제264호)
▹ 모든 중심시설용지 주거전환 허용, 중심시설 및 잔여지 높이기준(40m) 유연한 적용 등
기본방향
아파트지구개발기본계획을 지구단위계획으로 전환
-주택용지, 중심시설용지 등 각종 용지를 획지로 관리
(밀도계획)기준용적률 230% / 상한용적률 300%(3종일반주거/고밀) - 기준용적률 230% 유지하되, 허용용적률 20% 상응 인센티브* 의무화
-상한용적률 300% 유지하여, 한강변 공공성 제고를 위한 공공용지 확보
* 친환경, 신재생에너지, 장수명 주택 등 도시정비기본계획상 인센티브 항목 준용 등
<2022.12.9. 서울시 보도자료>
서울시, '아파트지구' 지구단위계획으로 전환돼 재건축 더 유연해진다
- 지난해 아파트지구 제도 '지구단위계획' 전환 이후 변경된 정책 반영해 지침 개선
- 아파트지구별로 지구단위계획 결정 시점에 '아파트지구 폐지 결정고시도 할 예정
- 용적률, 높이, 용도 등 유연하게… 기존용지는 '획지로 전환해 입체적 토지 활용
- 시 "지침 개선, 규제완화 등 통해 주택공급 확대, 지속가능한 도시관리체계 구축"
□ 1970년대 급속도로 늘어나는 서울의 인구를 감당하기 위해 아파트를 신속하게 공급하고자 도입한 '아파트지구' 제도가 역사 속으로 사라질 전망이다.
□ 서울시는 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영하여 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다고 밝혔다. 시는 또 앞으로 각 '아파트지구'별 지구단위계획을 결정하는 시점에 맞춰 아파트지구 폐지 결정고시할 예정이다.
○ 현재 서울 시내에는 14개 지구, 면적으로는 약11.2㎢, 208개 단지, 총 149,684세대가 '아파트지구'에 포함되어 있으며 이는 서울 전체 아파트의 9% 정도에 해당한다.
□ 아파트지구 제도는 2003년 '국토계획법'에서 삭제된 이후 서울시는 기존에 지정돼 있었던 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔으나 변화하는 시대․제도 변화에 대응하기 위한 새로운 관리방안 마련이 필요하다 보고 이번에 지침을 개선키로 했다고 설명했다.
○ '아파트지구'는 과거 초등학교를 중심으로 인구․면적․공공시설 등의 규모를 결정하는 근린주구 이론을 토대로 한 개발기본계획에 따라 주택용지 내 근생시설은 불허하고 중심시설용지에만 허용하는 ▴용지 중심의 토지 이용 ▴자족적 주거단지 조성에 따른 주변지역과의 단절 ▴재건축 추진 시 '도시정비법'과 부정합 등의 한계가 있어 개정 필요성이 제기되어 왔다.
□ 시는 2017년부터 과거의 도시관리기법인 '아파트지구 개발기본계획'을 '지구단위계획'으로 전환하기 위한 방향을 정하고 별도의 기준 마련, 지난해부터 변경된 제도로 시행해 왔으나 본격적인 주택공급 확대와 재건축 정상화를 위해 규제완화 등 제도를 추가로 보완했다.
□ 이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 '지구단위계획'으로 전환, 공동주택 재건축 시 용적률․높이․용도 등의 적용이 보다 유연해지게 된다.
□ 먼저 개발기본계획 상의 모든 용지(주택용지, 중심시설(지구․주구․분구중심) 용지 등)를 '획지'로 전환하여 입체적이고 복합적인 토지이용이 가능하게끔 개선하고 재건축 대상 주택용지는 '특별계획구역'으로 지정하여 지구 차원의 선제적인 재건축 가이드라인을 제시, 신속한 정비계획 수립이 가능토록 했다.
□ 한강변 주택용지에 일률적으로 부여되었던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 통해 주변 기반시설 현황 등을 고려하여 유연하게 운영토록 변경되면서 꼭 필요한 기반시설은 확보하고, 재건축 사업성도 향상될 전망이다.
□ 아울러 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지에도 위원회 심의를 통해 주거전환을 허용(용도완화 공공기여 5~10% 필요)하고 최고 높이도 40m까지 완화를 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려하여 유연하게 적용한다.
○ 기존 중심시설용지에서는 상업 기능만 허용되고 주거를 불허, 높이도 5층 이하로 제한됐으나 최근 개발된 인근 공동주택 재건축단지에 이미 근생시설이 허용돼 상업 기능만을 유지할 필요성이 낮아졌을 뿐 아니라
○ 현재 중심시설용지의 약 30%(175개소 중 66개소)가 역세권에 입지하고 있는 점을 감안, 향후 역세권 복합개발 추진을 위해서도 제도를 개선했다.
□ 일부 아파트지구에만 남아있는 '개발 잔여지'도 당해 용도지역 용도․밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거, 주거복합 허용)토록하고, 최고 높이도 40m까지 허용한다.
○ 현재 서울 시내에는 개발 잔여지 5개 지구(반포, 서빙고, 청담‧도곡, 이촌, 압구정) 91개 필지가 남아있다.
□ 시는 또 주택 공급을 확대하고 체계적인 개발, 주변 경관과 조화로운 정비계획을 유도하기 위해 중심시설용지․개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 일정 규모(5,000㎡ 또는 100세대) 이상으로 개발하는 경우, 기존의 '주택용지'와 동일한 전환기준으로 적용할 계획이다.
□ 서울시는 앞으로 아파트지구 제도와 도시관리계획 중첩 등의 문제가 발생하지 않도록 각 '아파트지구'별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정고시를 동시에 진행할 예정이다.
○ 시는 아파트지구 및 다른 아파트 밀집지역과 차별점이 없으므로 장기적으로는 일반 지역과 동일한 도시관리체계로 일원화하여 관리해 나간다는 방침이다.
아파트지구 개발기본계획 지구단위계획 전환지침 통보(서울시 도시관리과 2021.3.5.)
1. 우리 시는 현대사회의 다양한 주거 행태를 수용하고 주변 도시와 유기적으로 소통할 수 있는 아파트지구 조성을 위해 기존 아파트지구 개발기본계획의 지구단위계획 전환을 추진 중이며,
2. 보다 체계적인 지구단위계획 전환을 위해「아파트지구 개발기본계획 지구단위계획 전환지침」을 마련하고 통보하오니 관련업무에 참고바람.
붙임 아파트지구 개발기본계획 지구단위계획 전환지침 1부. 끝
4) 주택건설촉진법 시행령 제4조의2제2항 ‘재해방지를 위해 노후·불량한 주택’으로서 조합설립인가를 받은 지역→ “재건축구역으로 의제”
공동주택 외의 주택으로서 시장등이 재해방지를 위하여 노후·불량한 주택으로 의제받아 조합설립인가를 받은 지역은 도시정비법상 정비구역으로 본다. 주로 침수지역인 단독주택지가 이에 해당한다.
2003.10.14 강남구 개포1단지 재건축조합인가로 의제 받았지만, 재해방지관련 조합설립인가를 받은 것이 아니어서, 2013.3.7.에야 지구단위계획 수립을 통해 정비구역이 고시되었다.
※ 도시정비법 부칙(법률 제6852호, 2002.12.30.)
제5조④ 이 법 시행 전에 주택건설촉진법 시행령 제4조의2제2항에 의하여 노후·불량주택으로 보아 주택건설촉진법 제44조제1항에 따라 시장·군수의 인가를 받아 조합이 설립된 경우에는 재건축하고자 하는 지역을 본칙 제4조에 의하여 지정된 정비구역으로 본다.
▲ (도시정비법) 관련 규정
정비사업은 법 제16조에 의해 지정․고시된 정비구역에서 시행된다.
정비구역 지정․고시되면 추진위원회 구성을 위한 동의서를 제출받는 시점이 되며, 행위제한 및 권리산정기준일이 된다.
도시정비법
제19조(행위제한 등) ① 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장·군수등의 허가를 받아야 한다.
허가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.
1. 건축물의 건축
2. 공작물의 설치
3. 토지의 형질변경
4. 토석의 채취
5. 토지분할
6. 물건을 쌓아놓는 행위
7. 그밖에 대통령령으로 정하는 행위
⇨정비예정구역에서 행위제한 경우와는 달리, 정비구역에서 이를 위반하면 법 제137조제2호에 해당하는 범죄로 처벌받음.
⑦ 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 제6조제1항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다. <개정 2024. 1. 30.>
1. 건축물의 건축
2. 토지의 분할
3. 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환
4. 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할
제31조(추진위원회의 구성·승인) ① 조합을 설립하려는 경우에는 제16조에 따른 정비구역 지정·고시 후 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장·군수등의 승인을 받아야 한다.
1. 추진위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원회 위원
2. 제34조제1항에 따른 운영규정
⇨정비조합으로 가기 위해선 추진위원회를 거쳐야 하는데, 추진위원회 구성을 위해 토지등소유자의 동의서를 걷으려면 정비구역이 지정․고시된 이후에야 가능하며, 이를 위반하여 추진위원회가 구성되었더라도 이는 취소소송의 대상이 됨
이후 25.6.4 법 개정 시행으로 정비구역 지정고시 이전에도 추진위원회를 구성, 승인받을 수 있게 됨
제47조(주민대표회의)① 토지등소유자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 주민대표기구(이하 “주민대표회의”)를 구성하여야 한다.
사업시행자가 조합이 아닌 토지주택공사등인 경우에는 추진위원회 대신 주민대표회의를 구성하게 되는데. 이때에도 동의서를 받으려면 정비구역 지정․고시 이후에야 가능함.
제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제16조제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일")의 다음 날부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택등 건축물을 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다.
1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 집합건물법에 따른 집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
5. 집합건물법 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
⇨신축주택을 공급받게 될 권리산정기준일은 정비구역 지정․고시일 또는 시․도지사의 지정일인 ‘정비기본계획 수립고시~정비구역 지정․고시일 이전’임.
제2호 및 제5호는 상가지분쪼개기 방지의 일환으로 2024.1.30. 개정으로 추가 규제된 것임. 이에 해당하는 상가지분쪼개기 소유자는 법 제76조제1항제3호에 의해 현금청산 될 수 있음(너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있음).
법 제122조(토지등소유자의 설명의무) ① 토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매·전세·임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약을 체결하는 경우 다음 각 호의 사항을 거래 상대방에게 설명·고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명·날인하여야 한다.
(각 호 생략)
제137조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형을 과(課)한다.
2. 제19조제1항을 위반하여 허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 거짓 그 밖에 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 행위를 한 자
⇨정비구역 지정․고시일 이후 허가를 받지 아니하고 건축행위를 한 자에 대한 처벌 규정임.
▲ 유사규정
노후계획도시정비법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “노후계획도시 특별정비구역”이란 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 노후계획도시정비사업을 하기 위하여 제13조에 따라 지정ㆍ고시하는 구역을 말한다.
소규모주택정비법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “사업시행구역”이란 빈집정비사업 및 소규모정비사업을 시행하는 구역을 말한다.
⇨정비구역 아닌 “사업시행구역”이란 용어를 사용해 소규모 재건축사업이 가능하도록 규정하고 있음. 이는 도시정비법상 정비기본계획이나 정비계획정비구역 지정 단계를 거치지 않음.
□ 판례
대법원 2012.10.25.선고, 2011두10355판결 재개발정비구역 지정처분 취소
경기도 도시정비조례(2009.8.13. 경기도 조례 제3933호로 개정되기 전의 것) 제4조제2호는 구 도시정비법 시행령(2009.8.11. 대통령령 제21679호로 개정되기 전의 것)[별표1]제2호에 규정된 범위 안에서 재개발사업을 위한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건을 구체화한 것일 뿐 위 [별표1] 제5호의 위임범위를 벗어나 완화되고 독자적인 지정요건을 마련하였다고 볼 수는 없으므로 유효하고,
비록 위 경기도 정비조례가 위와 같은 정비구역의 지정요건에 관하여 노후·불량건축물에 해당하는 건축물의 크기나 연면적을 고려하지 않고 그 수만을 규정하고 있더라도, 그로 인하여 도시정비법 및 시행령에서 규정하고 있는 정비구역의 지정요건이 완화되었다고 볼 수 없고, 따라서 경기도 도시정비조례 제4조제2호 (가)목이 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌·위법적인 규정이라고 볼 수 없다
대법원 2009.10.29.선고, 2009두12297판결, 학성동광명마을재개발 추진위원회설립승인무효확인
추진위원회 구성 전제조건 및 정비구역 지정고시 없이 추진위원회 승인한 효력
- 재개발사업 등 도시정비법상 각종 정비사업에 관하여 추진위원회가 구성되기 위한 전제
재개발사업 등 도시정비법상의 각종 정비사업에 관하여 그 추진위원회가 구성되려면 그 전제로 ‘토지등소유자’의 범위가 확정될 필요가 있고, 또 ‘토지등소유자’의 범위를 확정하기 위하여는 특별시장·광역시장 또는 도지사에 따른 정비구역의 지정 및 고시가 선행되어야 한다.
- 정비구역의 지정고시 없이 행하여지는 시장·군수의 추진위원회 설립승인의 효력(무효)
정비구역이 지정되지 아니한 상태에서 일부 주민이 임의로 획정한 구역을 기준으로 구성된 추진위원회가 시장·군수의 승인을 얻어 설립될 수 있다고 한다면, 정비사업에 관한 제반 법률관계가 불명확·불안정하게 되어 정비사업의 추진이 전반적으로 혼란에 빠지고 그 구역 안에 토지 등을 소유하는 사람의 법적 지위가 부당한 영향을 받을 현저한 우려가 있다.
따라서 그와 같이 정비구역 지정고시 없이 행하여지는 시장·군수의 추진위원회 설립승인은 도시정비법의 규정 및 추진위원회 제도의 취지에 반하여 허용될 수 없고, 그와 같은 하자는 중대할 뿐만 아니라 객관적으로 명백하다고 할 것이다
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