□ 시도 도시정비조례 상 정비계획 입안제안 및 경미한 변경
서울시는 해당 지역 토지등소유자 수의 60% 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의가 필요하다(도시정비조례 제10조제1항 참조). 최초 입안 제안의 동의율은 시․도조례로, 변경 입안 제안의 동의율은 도시정비법이 별도로 규정하고 있어 당연히 시도별 차이가 있다.
이를 시정하기 위해 도시정비법을 개정하여 최초 입안 및 변경 입안의 동의율을 직접 규정하거나, 위임의 범위를 정하여 시․도 조례로 위임하는 것이 좋다.
1) 서울시 도시정비조례
제10조(정비계획의 입안 제안) ① 법 제14조제1항제1호부터 제5호까지 및 제7호에 해당하여 영 제12조제1항에 따라 구청장에게 정비계획의 입안을 제안하는 경우에는 해당 지역 토지등소유자의 60% 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. <개정 2023.5.22.>
② 관리형 주거환경개선사업의 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 지역 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 구청장에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다.
③ 토지등소유자가 법 제14조제1항에 따라 정비계획의 입안을 제안하려는 때에는 규칙에서 정한 입안 제안신청서에 영 제12조제1항에 따른 정비계획도서, 계획설명서, 제7조 각 호에 따른 정비계획 입안 시 조사내용 및 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 구청장에게 제출한다.
④ 법 제14조제1항제6호에 따라 정비계획의 변경을 요청하는 경우 직접 동의서를 받는 방법 외에 총회(주민총회를 포함한다)에서 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다)의 2/3이상 찬성으로 의결될 경우에도 토지등소유자의 2/3 이상 동의를 받은 것으로 본다.
⑤ 정비계획의 입안에 따른 토지등소유자의 동의자 수의 산정방법 등은 영 제33조에 따른다.
제11조(정비계획의 경미한 변경) ① 영 제13조제4항제12호에서 "시·도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 정비구역 명칭의 변경
2. 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제14조에 따라 도로모퉁이를 잘라내기 위한 정비구역 결정사항의 변경
3. 영 제8조제3항제5호에 따른 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획의 변경
4. 정비구역이 접하여 있는 경우(동일 도시정비형 재개발구역 안에서 시행지구를 분할하여 시행하는 경우의 지구를 포함한다) 상호경계조정을 위한 정비구역 또는 지구 범위의 변경
5. 정비구역 또는 지구 범위의 변경이 없는 단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경
6. 법 제9조제1항제5호에 따른 건축물의 주용도·건폐율·용적률 및 높이에 관한 계획의 변경을 수반하지 않는 획지의 변경 또는 도시정비형 재개발구역 안에서 사업시행지구 분할계획
7. 법 제10조에 따라 국토부장관이 고시하는 임대주택 건설비율 범위에서의 세대수 변경
8. 정비계획에서 정한 건축계획의 범위에서 주택건립 세대수를 30% 이내로 증가하는 변경 또는 10% 이내로 축소하는 변경
9. 건축법 등 관계 법령의 개정으로 인한 정비계획 변경 또는 건축법 제4조에 따라 구성된 건축위원회 심의결과에 따른 건축계획의 변경
② 구청장이 처리할 수 있는 정비계획의 경미한 변경사항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 영 제13조제4항제1호의 경우 중 정비구역 면적 5% 미만의 변경
2. 영 제13조제4항제2호의 경우 중 정비기반시설 규모 5% 미만의 변경
3. 영 제13조제4항제3호부터 제6호까지, 제10호 및 제11호의 경우
4. 영 제13조제4항제7호의 경우 중 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 5% 미만의 범위에서 확대하는 변경
5. 영 제13조제4항제8호의 경우 중 건축물의 최고 높이를 낮게 변경하는 경우
6. 제1항 각 호에 해당하는 경우
- 정비계획의 변경 여부에 따라 본청과 구청의 권한 분리
2009.2.6. 개정 이전에도 서울시는 토지등소유자의 입안제안 조문이 있었다. 이 토지등소유자의 정비계획 입안 제안제도로 인하여, 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 정비계획 입안은 정체되었다 해도 과언이 아니었다.
이 당시에도 입안권자가 구청장이었지만, 정비구역 지정이 토지등소유자의 제안을 통해 진행되어 왔다. 서울시 도시정비조례[조례 제4167호, 2003.12.30., 제정]
제6조 (정비구역지정 입안에 관한 주민동의) ①구청장이 주민요구에 의하여 정비구역의 지정을 입안하고자 하는 경우 제5조제7호에 따른 동의는 토지등소유자의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다.
②제1항에 따른 동의자 수의 산정방법 및 절차 등에 관하여는 영 제28조를 준용한다.
즉 대부분 해당 지역 토지등소유자의 비용과 노력을 통한 제안에 의해서 정비계획과 정비구역이 이루어졌다.
사업을 추진하려는 토지등소유자들은 초기에 도시계획업체나 설계자 등이 필요하게 되면서 과열로 치닫게 된 주요인이 되었다.
이를 해소하기 위해 2009.2.6 법 개정으로 구청장이 정비계획 입안(수립)권을 직접 행사하도록 하며, 예외로 토지등소유자의 제안이 가능하게 되면서 본 조항이 만들어지게 되었다.
토지등소유자가 정비구역 지정의 입안제안을 하려면 별지 제6호의 동의서, 별지 제7호서식의 동의총괄표 및 별지 제1호의 정비구역 지정 신청서를 제출하여야 한다(조례 시행규칙 제5조).
이 정비구역 지정(변경)신청서에 “정비구역 지정도서, 정비구역 지정요건 도서, 정비계획(토지이용계획, 용도지역 결정조서, 도시계획시설 결정조서, 공동이용시설 설치계획, 건축물의 정비, 개량 및 건축시설계획 등)”을 제출하도록 하였다.
- 종전 단서 조항인 “국·공유지는 동의자 수 및 동의면적 산정에서 제외”
이 단서를 정비구역 입안제안의 완화로 이해하기도 하는데, 이는 잘못된 해석이다.
국․공유지가 포함된 정비예정구역이 있는 경우, 국․공유지를 제외한 나머지 토지등소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의요건을 충족해야 정비계획 입안 제안이 가능하다. 만일 국․공유지가 전체 면적의 1/2 이상을 차지하는 경우에는 사업자체가 불가능하다. 이를 제외하면 애당초 토지등소유자 2/3 이상 동의가 불가능하기 때문이다.
정비조합설립 단계 시에는 영 제33조제1항제5호와 같이 국공유지에 대해서 그 재산관리청을 토지등소유자 수로 산정하라는 규정을 두고 있으며, 명시적 반대의사표시를 하지 않으면 동의한 것으로 보고 있다.
그러나 정비계획 변경의 경우 조합원의 동의를 받도록 하면서 국공유지부분은 또다시 받아야 하므로, 비 효율적이라는 비판이 제기되는 것이다(특히 국공유지 면적이 과반 이상일 경우가 더욱 그렇다).
서울시는 2018.7.19. 전부개정 도시정비조례에서 “국·공유지는 동의자 수 및 동의면적 산정에서 제외한다”는 규정이 삭제됨에 따라, 입안 제안 동의요건이 완화되었다.
따라서 국공유지에 대해서도 동의율 산정에 포함시킬 수 있게 되면서, 그 재산관리청에게 동의요청이 가능하게 된 것이다.
반면 김해시(1)나 창원시(2)는 “국·공유지는 동의자 수 및 동의면적 산정에서 제외” 규정을 두고 있어 눈길을 끈다.
(1)김해시 도시정비조례[시행 2021.12.31](전부개정) 2021.12.31 조례 제1787호
제9조(정비계획 입안의 제안) ① 영 제12조제1항에서 “조례로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 정비계획의 입안을 제안하려는 자(이하 “제안자”라 한다)는 토지등소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 2/3 이상 소유자의 동의를 받아야 한다.
2. 제1호에 따른 토지등소유자의 동의방법 및 동의자 수 산정 방법 등은 법 제36조 및 영 제33조에 따른다. 다만, 국·공유지는 동의자 및 동의면적에서 제외하되 현황은 기재하여
야 한다.
3. 제안자는 토지등소유자로서 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성된 입주자대표회의 또는 입주자대표회의로부터 권한을 위임 받은 자, 입주자대표회의가 없을 경우에는 토지
등소유자의 과반수의 동의를 받은 자여야 한다.
(이하 생략)
(2)창원시(창원시 도시정비조례[시행 2022.10.7](일부개정) 2022.10.7 조례 제1684호 타조례 개정
제8조(정비계획의 입안 제안) ① 영 제12조제1항에서 “조례로 정하는 비율 이상의 동의”란 다음의 경우를 말한다.
1. 정비계획의 입안을 제안하려는 자(이하 “제안자”라 한다)는 토지등소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 2/3 이 동의를 받아야 한다.
2. 제1호에 따른 토지등소유자의 동의방법 및 동의자의 수 산정방법 등은 법 제36조와 영 제33조를 따른다. 다만, 국ㆍ공유지는 동의율은 제외하되 현황은 기록ㆍ관리해야 한다.
3. 제안자는 법 제2조제9호에 따른 토지등소유자로서 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성된 입주자대표회의 또는 입주자대표회의로부터 권한을 위임받은 자, 입주자대표회의가 없을 경우에는 법 제2조제9호에 따른 토지등소유자의 과반수 이상의 동의를 받은 자여야 한다.
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