도시정비법상 청산금이란 “대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액”으로 정의했다. 그러므로 청산금은 원칙적으로 이전고시 이후 지급하는 것이다(법 제57조 참조).

 

 

그러나 이전고시 이전이라도 이미 권리배분을 받지 않기로 확정됐다면, 이들을 협의를 통해 현금청산하면서 토지등소유자의 소유권을 확보할 수 있을 것이다. 이전고시 이전에도 이들을 조기에 정리할 수 있는 근거조문을 두었던 것인데(법 제47조), 이것이 구법에서의 “가청산‘이다. 현금청산은 통상적인 청산금 지급절차(법 제57조)보다 일찍 진행되는 특성 때문에, 필자는 이와의 구별을 위해 “새로운 재건축ㆍ재개발이야기”란 책에서 현금청산 대신에 사전청산(事前淸算)이라 부른바 있다.

 

이 제도는「구 도시재개발법」상 주택재개발사업ㆍ도심재개발사업에서 “시행자는 토지등소유자 중 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획의 기준에 의해 분양대상에서 제외된 자에 대해 청산해야 한다. 다만, 토지등이 수용된 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정했다. 도시정비법이 시행되면서 재건축사업도 포함돼, 이전고시 이전에 “현금으로 청산해야 한다.”고 규정했다.

 

도시정비법 제47조에서의 재개발ㆍ도시환경정비사업에서의 수용가능 문제는 별론으로 하고, 법문상의 “토지등소유자”란 용어 사용은 적절하지 않다. 강제조합원인 재개발ㆍ도시환경정비사업과는 달리, 재건축사업의 경우에는 새로운 문제가 발생할 수 있다. 왜냐하면 재건축사업은 조합설립에 동의한 자만이 사업에 참여할 수 있기 때문이다.

 

불명확한 “토지등소유자”로 인해 사전청산의 대상자가 미동의자까지도 해당하는지 명확치 않다. 재건축사업에서 토지등소유자가 그 사업에 동의해 조합원이 됐느냐의 여부에 따라 사전청산의 금액이나 그 절차가 다르기 때문이다. 통상적으로 재건축조합에서는 이 토지등소유자를 조합원으로 이해해, 조합정관으로 사전청산하고 있는 실정이다.

 

그러나 재건축사업에서는 법 제19조제2항을 위반한 매수자 및 조합설립에 동의하지 않은 매도청구소송의 피고인 미동의자도 매도청구에서의 재판상 판결금액과 비교해 유리할 경우, 법 제47조를 통해 들어올 수 있다는 점이다. 왜냐하면 재건축사업에서의 미동의자가 “관리처분계획의 기준에 의해 분양대상에서 제외된 자”로 포함될 수 있기 때기 때문이다.

 

 

이러한 혼란을 없애기 위해 도시정비법상 조합설립인가 이후인 법 제16조 이후의 법문에서 “토지등소유자”란 용어 대신 “조합원”이란 용어를 사용해야 마땅하다. 또한, 이 조항을 재건축사업에서 법률상 조합원들의 권리로 인정해 임의탈퇴의 방법으로 할 것인지 여부도 고려해 보아야 할 것이다.

 

참고로 개정법 제19조제3항에서 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원자격을 취득할 수 없는 자는 제47조를 준용해 현금으로 청산하면서 그 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 해 산정하는 단서 조항을 삭제했다. 이는 사전청산 시기가 사업시행인가 이후인 점을 감안해 탄력적으로 협의를 통한 소유권을 확보의 방법일 것이다.