도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) ② 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.(단서 이하 생략)

이 조문은 2003.12.31. 노무현정부에서 처음으로 재건축사업을 규제하기 위해 등장했다. 다만, 예외로 “상속, 이혼등”이 아닌 “상속, 이혼”만 정함에 따라 유증은 예외에 포함되는지가 문제된 바 있었다.

국토부는 유증에 대해 조합원 지위승계 제한 예외규정에 해당되지 않는다며 부정적인 해석으로 일관하였다.

투기과열지구 내 재건축 조합설립인가 후 토지등소유자로부터 동생 또는 조카에게 유증으로 소유한 자가 조합원이 될 수 있는지(건교부 주환 2006. 5. 26).

Q. 투기과열지구 안에서 재건축 조합설립인가 후 토지등소유자로부터 동생 또는 조카에게 유증으로 토지 및 건축물을 소유한 자가 조합원이 될 수 있는지?

A. 질의의 경우 도시정비법 시행령 제30조제3항제4호에 의한 토지등소유자로부터 상속, 이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자로 볼 수 없으므로 조합원이 될 수 없음

투기과열지구로 지정된 지역 안에서 재건축사업의 공동주택(아파트) 소유자가 친동생(2/3)과 조카(1/3)에게 당해 아파트를 유증함. 상속자인 손자의 소송으로 유증받은 아파트를 같이 공유하게 된 경우, 유증도 상속의 한 형태로서 상속에 해당하는지(건교부 주환 2006. 5. 1)

Q. 투기과열지구로 지정된 지역 안에서 재건축사업의 공동주택(아파트) 소유자가 친동생(2/3)과 조카(1/3)에게 당해 아파트를 유증하였으나, 상속자인 손자의 소송으로 유증받은 아파트를 같이 공유하게 된 경우, 유증도 상속의 한 형태로서 상속에 해당하는지?

A. 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 재건축사업의 경우 도시정비법 제19조제2항에 의하여 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매, 증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속, 이혼으로 인한 양도, 양수의 경우를 제외)한 자는 조합원이 될 수 없음.

다만, 법률 제7056호 도시정비법 중 개정법률 부칙 제2항에 의한 토지등소유자로부터 상속, 이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자 등에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니함.

◆ 유증과 상속, 증여와 어떤 관계인가

"유증"이란 유언으로 아무런 대가를 받지 않고 자기의 재산상 이익을 타인에게 주는 것으로, 유언장 작성 시, ‘사후에 아들에게 부동산 A를 준다’, ‘사후에 부인에게 은행에 입금된 1억 원의 채권을 준다.’ 등 표현으로 타인에게 재산상 이익을 주기로 한 경우, 유증에 해당한다.

유증자는 유증의 일부 또는 전부를 유언 또는 생전행위로써 언제든지 임의로 철회할 수 있다(민법 제1108조).

특히 유언으로써 자기 재산의 일부를 무상으로 타인에게 주는 행위로서 상대방 없는 단독행위로 유증은 단독행위인 점에서 계약인 증여와 구별되고, 수증자가 상속개시 전에 사망한 경우에는 원칙으로 유증이 실효(失效)되므로 대습상속이 인정되지 않는다는 점이 상속과 다르다.

또한 유증은 직계존비속아 아닌 제3자에게도 가능하다는 점에서 구별되기도 한다.

◆ 2022.4.1 서울행정법원 2021구합63921 조합설립변경인가 신고반려처분 취소 청구소송의 판례에서 “1순위 법정상속인에 대한 유증”의 경우 조합원 지위 승계제한 예외로 등장

망인은 2017.6.5. 용산 모 재건축조합설립인가를 받은 조합원으로 아파트를 소유하고 있다가 2019.10.27. 사망하였다.

망인의 상속인으로 배우자, 자 2명이 있었지만, 수증자로 특정된 자 1인인 원고가 망인으로부터 이 아파트를 유증 받아 단독으로 소유하게 되었다(이를 ‘1순위 법정상속인에 대한 유증’이라 함).

이후 2020.9.23. 조합원 대표자 변경 및 조합원 지위양도 등의 내용으로 조합설립변경인가를 신청하였으나, 용산구청에선 거부처분을 하였다.

그 이유로 건설교통부 질의회신에 따라 유증은 상속, 이혼의 경우가 아니므로 투기과열지구 내 유증으로 인한 조합원 지위양도 불가. 유증과 상속은 별개로 본다는 것을 이유로 들었다.

그러나 법원은 상속 외에도 “1순위 법정상속인들에 대한 유증”이 포함되는 것으로 해석하여 원고에게 이 사건 조합원 지위를 인정하며, 이 사건 처분은 취소돼야 한다고 판단하였다.

이 사건 조항이 투지과열지구 내 재건축조합이 설립인 이후 정비구역 내 건축물 등을 양도하더라도 조합원 지위를 승계할 수 없도록 하면서 예외적으로 양수인의 조합원 지위를 인정하는 것은 투기수요와는 무관한 불가피한 사정으로 소유권이 이전되는 경우에는 조합원 지위의 승계를 인정하여야 한다는 것이다.

이 사건 유증에 따라 1순위 법정상속인들 중 한명인 원고에게 이전되었다는 사정만으로 조합원 지위의 이전을 인정하지 아니하게 되면 망인 및 1숭위 법정상속인들이 가족 공동체로서 보유하고 있던 주택의 소유권을 예기치 못한 사정 때문에 상실하게 되는 불측의 손해가 발생할 뿐만 아니라,

이 사건 1순위 법정상속인들에 대한 유증을 통해 원고에게 조합원 지위가 이전된다 하더라도 투기행위를 방지하고자 하는 이 사건 조항의 입법 목적에 어긋난다거나 조합원 수의 증가로 기존 조합원들의 기애이익이 침해될 위험이 생겨난다고 볼 수도 없다고 판시함으로써 상속, 이혼과 함께 예외 범위에 포함되게 되었다.