○ 재개발사업(2호)
재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물(국토부령으로 정하는 무허가건축물을 포함한다. 이하 이 호 나목 및 제4호 후단에서 같다)의 수가 전체 건축물(국토부령으로 정하는 무허가건축물을 포함한다. 이하 이 호 나목 및 제4호 후단에서 같다)의 수의 60%(도시재정비법 제5조에 따른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50%로 하며, 재정비촉진지구 외의 지역의 경우에는 50% 이상 70% 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.
가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
나. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 60%(도시재정비법 제5조에 따른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50%로 하며, 재정비촉진지구 외의 지역의 경우에는 50% 이상 70% 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
다. 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
라. 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 2/3 이상인 지역
마. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
바. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 주택법 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역
사. 국토계획법 제37조제1항제4호에 따른 방재지구가 해당 지역 전체 토지면적의 1/2 이상인 지역
아. 건축법 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 전부 또는 일부를 주거용도로 사용하는 건축물의 수가 해당 지역 전체 건축물의 수의 1/2 이상인 지역
자. 제1호 라목 또는 마목에 해당하는 지역
- 서울시 재개발구역의 정비계획 수립요건(도시정비조례 제6조)
① 영 제7조제1항 별표1 제4호에 따른 정비계획 입안대상지역 요건은 다음 각 호와 같다. <개정 2021.7.20., 2023.12.29., 2024.3.15.>
1. 주거환경개선구역(주거환경개선사업을 시행하는 정비구역을 말한다. 이하 같다)은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. 다만, 법 제23조제1항제1호에 따른 방법(이하 "관리형 주거환경개선사업"이라 한다)으로 시행하는 경우에는 제외한다.
가. 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역
나. 주택접도율이 20% 이하인 지역
다. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 50% 이상인 지역
2. 주택정비형 재개발구역(주택정비형 재개발사업을 시행하는 구역을 말한다. 이하 같다)은 면적이 1만㎡[법 제16조제1항에 따라 서울시 도시계획위원회 또는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 "도시재정비법"이라 한다) 제5조에 따른 재정비촉진지구에서는 같은 법 제34조에 따른 도시재정비위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡] 이상으로서 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역이고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
가. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역
나. 주택접도율이 40% 이하인 지역
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
3. 영 별표 1 제2호바목에 따른 역세권에 대하여 입안하는 도시정비형 재개발구역(도시정비형 재개발사업을 시행하는 구역을 말한다. 이하 같다)은 다음 각 목에 해당하는 지역에 수립한다.
가. 역세권은 철도역의 승강장 경계로부터 반경 500미터 이내의 지역을 말한다.
나. 가목에도 불구하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 역세권에서 제외한다. 다만, 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부득이하다고 인정하는 경우에는 예외로 한다.
1) 전용주거지역ㆍ도시자연공원ㆍ근린공원ㆍ자연경관지구 및 최고고도지구(김포공항주변 최고고도지구는 제외한다)와 접한 지역
2) 경관법 제7조에 따른 경관계획상 중점경관관리구역, 구릉지 및 한강축 경관형성기준 적용구역
다. 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상지역 건축물 총수의 60% 이상인 지역
-'호수밀도’
건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 지표로서 정비구역 면적 1헥타르 당 건축되어 있는 건축물의 동수를 말한다(서울시 조례 제2조제5호)
가. 공동주택 및 다가구주택은 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 건축물대장 기준으로 세대(다가구주택은 가구, 이하 이목에서는 같다)수가 가장 많은 층의 1세대를 1동으로 보며, 나머지 층의 세대수는 계상하지 않는다.
나. 특정무허가건축물은 포함하되, 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.
다. 정비구역의 면적 중 존치되는 공원 또는 사업이 완료된 공원 및 존치되는 학교 면적을 제외한다.
라. 단독주택을 건축물 준공 후 다세대주택 또는 다가구주택으로 변경한 경우에는 변경 전의 건축물 동수에 따라 산정한다.
마. 준공업지역에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중 공장용지 및 공장 건축물은 제외하고 산정한다.
바. 비주거용건축물은 건축면적당 90㎡를 1동으로 보며, 소수점 이하는 버리고 산정한다.
※ 시행령 별표1 제5호(면적의 120/100 확장)의 위임과 서울시 도시정비조례 제6조제3항
부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 정비구역의 입안대상지역 면적의 120/100 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 않는 지역을 포함하여 정비계획을 입안할 수 있다.
서울시는 영 [별표1] 제5호 따라 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 입안대상지역 면적의 110/100 이하까지 정비계획을 입안할 수 있다. <개정 2021.7.20.>
- 전략정비사업, 유도정비사업
오세훈 서울시장 때 정비사업과 관련하여 만들어진 것으로. 전략정비구역과 유도정비구역이 있었다. 전략정비구역에는 성수, 압구정, 여의도, 이촌, 합정동에 대한 법정도시군관리계획인 지구단위계획구역을 수립하여 지구단위계획구역으로 지정한 바 있으나, 이 중 일부가 2013.3 해제되었다.
5대 유도정비구역(망원, 당산, 반포, 잠실, 구의자약)은 발전 구상안을 마련하였으나, 지구단위계획을 수립하기 전에 중지되었다.
<계속>
- 이번 편에는 법 제8조(정비구역의 지정)관련 "정비사업별 정비계획 수립 요건 도시정비법 시행령 [별표1]<개정 2024. 3. 19.>-3호" 부터 진행됩니다.
