조합정관 작성은 정비사업의 시작과 끝이다

2003.7.1 「도시 및 주거환경 정비법(이하 “도시정비법”)」의 시행과 함께 국토부는 재건축·재개발 표준정관을 만들었는데, 이게 조합 관계자들에겐 금과옥조였다.

이 도시정비법령은 현재까지 타법개정까지 포함해 백회 이상의 개정을 거쳤는데, 국토부 재개발 표준정관은 2020년 초까지 단 한 차례 개정도 없었다.

재건축만 단 한 차례 2006.8.25 개정되었지만, 그나마도 부실해서 최근 상가소유자의 아파트공급 등 문제로 분쟁속에 지연이 불가피하게 되었다.

실례를 들자면 이렇다.

도시정비법 시행령에서는 ‘새로운 상가를 건설하지 않는 경우’, 일정한 요건에 해당하면 상가 소유자에게 아파트 공급이 가능하다고 규정하고 있다(영 §63②2가).

그러나 종전 국토부 2003.6.30, 2006.8.25 재건축 표준정관에서는 ‘상가를 공급받지 않는 경우’에도 가능하다는 표준정관을 믿고, 대부분 재건축조합은 상가 소유자에게 그 요건에 충족되면 아파트공급을 해왔다.

작년, 이를 부정하는 사건이 서초구 재건축사업장에서 발생했다.

조합 측이 아파트공급을 가능하도록 비율(정관변경을 말함)을 변경해 주지 않아서 소송으로 번졌다. 원고측은 과반수 동의로 그 요건을 바꾸면 공급이 가능하다는 주장이고, 피고측은 조합원 전원의 동의 또는 최소한 2/3 이상 동의가 필요하다는 것이었다.

서울고등법원은 1심의 판결을 뒤집고, 지난 5월에 조합원 전원의 동의가 필요하다는 쪽의 손을 들어주었고, 2024.8.29 대법원은 심리불속행 기각했다. 그러나 놀랍게도 며칠 뒤 그 반대 입장으로 대법원이 손들어 주었다.

하물며 일반인들은 어떠하겠는가.

잘 만든 정관도 바꾸려면 이럴진대. 처음부터 잘못된 정관은 사업을 어렵게 함은 두말할 필요가 없다.

국토부는 2019.4.23.에야 그동안의 태도를 버리고 도시정비법을 개정해 표준정관 제정권을 시·도지사에게 넘겼고, 이에 화답하듯 부산광역시가 먼저 표준정관을 내놓았다.

이후 서울특별시도 2024.11.7 재건축·재개발 표준정관을 제정·고시했다. 그 뒤를 이어 다른 시·도에서도 표준정관을 작성하게 될 것이다.

이 와중에 어느 일간지에 “재건축 비리 조합장, 부정한 뒷돈의 10배 물어내게 해야”란 제하로 칼럼이 실렸다.

그 글을 요약해 보면 다음과 같다.

“부정부패를 뿌리 뽑으려면 각 지방자치단체 표준정관의 강제 조항을 아래와 같이 규정하고 이를 기초로 개별 아파트단지의 재건축 조합정관을 만들어야 한다. 이를 어기면 재건축조합설립인가를 안 해주면 된다.

또 표준정관에 다음을 규정해서 그 조항이 기재된 서약서를 조합장과 조합 임원이 되려는 사람에게 받으면 된다.“고 하면서 말을 이어갔다.

첫째, 조합장·임원은 재건축 추진 준비단계부터 청산 단계에 이르는 전체 과정에서 거래 상대방에게서 부정하게 어떠한 형태의 경제적 이익도 취득하거나 취득 약속을 하지 못하도록 한다는 것이다. 위반 시 부정취득금액의 10배 위약벌로 납부토록 하자는 것이다.

둘째, ‘재건축조합은 위 부정행위를 신고한 자에게 위약벌 금액 중 실제로 징수한 금액 전액을 신고 포상금으로 지급한다’는 신고 포상금 조항을 두자는 것이다.

끝으로, 조합장과 조합 임원이 되려는 자는 재건축 전체 과정의 모든 거래 상대방에게 위 기재 내용을 알리고, 거래 상대방은 자신의 임직원에게도 이를 알렸음을 확인하는 청렴 의무 서약서를 재건축조합에 제출하여야 하며 조합은 이를 조합원들에게 고지하자는 것이다.

물론 이런 내용을 표준정관에 넣어야만 처벌이 가능한 것은 아니다.

그러나 앞으로 만들어질 지방자치단체 표준정관에 삽입하자는 말에 동감한다.

필자는 25년간 정비사업에 몸담고 있으면서 정관을 다듬어 왔다.

이번 기회에 서울, 부산 표준정관을 비교해 보았다.

서울특별시, 국토교통부 실태조사에서 법령이나 기타 하위규정을 위반해 수사의뢰, 환수조치, 시정명령을 사례를 조명한 표준정관 해설서를 출간할 예정이다.

2024.   11.  16

 전연규 대표(법무사법인 기린)