재건축․재개발사업은 민간인 주도의 정비조합이 원칙이지만, 시장․군수나 자치구청장 자신이 직접 시행하거나, 토지주택공사나 지방공사(“토지주택공사등”이라 함)를 지정해서 시행할 수 있다.

 

작년 9월 1일 법 개정을 통하여 문호를 개방해서 신탁회사도 공공시행자 역할을 할 수 있도록 하였으며, 그 규정이 올 3월 2일부터 시행되고 있다. 이제 신탁회사도 토지주택공사등과 같은 시스템에 합류하여 조합을 구성하지 않음에 따라 앞서 설명한 조합원으로서의 각종 규제를 피할 수 있는 특혜가 주어진다.

 

올해 말 도시환경정비사업도 재개발사업으로 통합된다니까, 그 범위는 더 확연될 것이다.
또한 같은 시기에 (가칭) 「빈집 등 소규모 정비사업 특례법」이 만들어질 예정이라, 여기에서도 그 위력(?)이 발휘될 것이다.

 

그들만의 리그에서 조건을 살펴보자.
토지주택공사등과 달리 신탁회사의 시행자 지정은 훨씬 요건이 까다롭다.

 

토지주택공사등은 토지면적 1/2 이상과 토지등소유자의 2/3 이상의 동의가 필요하지만, 신탁회사의 경우에는 조합설립동의율과 그 절차가 같다(재개발은 토지등소유자의 3/4과 토지면적의 1/2 이상 동의, 재건축은 각 3/4 이상 동의가 필요함).

 

같은 단독시행자라도 한쪽 발을 묶어 놓은 것이다.
여기에 치명적인 조건까지 달려 있다.
사업시행자로 지정할 것인지 여부를 판단하기도 전에 신탁회사에 먼저 자신들의 땅을 맡기라는 것이다(신탁회사는 시행자지정 요건으로 사전에 토지등소유자의 토지면적의 1/3 이상을 신탁 받도록 하고 있다).

 

반면 이들이 사업시행자가 되면 순간 똑같이 아래와 같은 특혜를 받게 된다.

 

첫째, 위와 같이 동의만 받으면 이들이 시행자로서 권한을 누리게 된다. 따라서 사업시행자로서 자신의 이름으로 분양을 하게 되면, 이와 관련된 업체들을 거느리게 된다. 분양신청, 감정평가, 관리처분 및 주택공급의 권한도 행사하게 된다.

 

둘째, 그 구성원이 토지등소유자는 조합원이 아닌 권리자등으로 불리면서, 재건축조합원으로서의 규제나 제한을 피할 수 있다. 따라서 언제든지 팔아넘길 수 있다.

 

마지막으로 이야기하고 싶은 것은 이들이 시행자가 되면 어마어마한 재건축부담금을 피할 수 있다는 점이다. 다 피하면 재건축․재개발사업의 도시주거환경정비기금 구성은 누가 낼 것인지 묻고 싶다.

 

특히 강남3구를 중심으로 내년 말까지 관리처분인가를 신청하기 어려운 단지들은 이들이 매력일 수밖에 없다. 여기에 200세대 이하의 가칭 「빈집 등 소규모 정비사업 특례법」상 재건축사업에도 이 영향은 고스란히 미칠 것이다.

 

헌법 제11조 평등권을 강조하지 않더라도, 사회적 신분이나 특수계급에 의해 차별받지 않아야 할 것이다.

 

 

- 전연규 대표(기린법무사법인, 한국도시개발연구포럼)

 

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」   제3조(재건축초과이익의 환수) 국토부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 이 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금으로 징수하여야 한다.  <개정 2008.2.29., 2013.3.23.>   제3조의2(재건축부담금 면제를 위한 임시 특례) 제3조에도 불구하고 제5조에 따른 재건축부담금 부과대상 사업으로서 2017년 12월 31일까지「도시정비법」제48조제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축부담금을 면제한다.<개정 2014.12.31.>   제6조(납부의무자) ① 재건축사업을 시행하기 위하여「도시정비법」제16조의 규정에 의하여 설립된 조합은 이 법이 정하는 바에 따라 재건축부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원(이하 "조합원"이라 하며, 조합이 해산된 경우에는 부과종료 시점 당시의 조합원을 말한다)이 제2항의 규정에 따라 재건축부담금을 납부하여야 한다. 1. 조합이 해산된 경우 2. 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 ② 제1항의 규정에 의하여 재건축부담금을 납부하여야 할 의무가 있는 재건축조합은 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등 대통령령이 정하는 사항을 고려하여 제14조의 규정에 의한 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 제15조의 규정에 의하여 결정 및 부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정하여 이를 관리처분계획에 명시하여야 한다. ③ 제1항 단서에 의한 조합원의 2차 납부의무는 제12조의 규정에 의하여 산정된 재건축부담금 중 제2항에 의한 관리처분계획상 분담비율을 적용하여 산정한 금액에 한한다. ④ 재건축부담금의 납부의무의 승계, 연대납부의무에 관하여는「국세기본법」제23조 내지 제25조의2와 동법 제38조 내지 제41조의 규정을 준용한다.   제8조(기준시점 등) ① 부과개시시점은 「도시정비법」에 의한 당해 재건축사업을 위하여 최초로 구성된 추진위원회가 승인된 날로 한다. 다만, 부과대상이 되는 재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날을 부과개시시점으로 한다. 1. 2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축사업은 최초 조합설립인가를 받은 날 2. 추진위원회 또는 재건축조합이 합병된 경우는 각각의 최초 추진위원회 승인일 또는 재건축조합인가일 3. 그밖에 대통령령이 정하는 날