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전연규의 재건축‧재개발 산책

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조합원의 자격 및 의결(결의)권 (4)

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4. 토지등소유자 수 산정방법과 의결(결의)권

법 제17조【법 제4조의3제1항제4호, 제7조제1항, 제8조, 제12조, 제13조제2항, 제14조제4항, 제16조제1항부터 제3항까지, 제16조의2제1항, 제26조제3항, 제28조제7항, 제33조제2항에 따른 동의(동의한 사항의 철회 또는 제8조제4항제7호·제13조제3항 및 제26조제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)】‘에서 토지등소유자의 동의자 수 산정 범위를 정하고, 그 방법은 시행령 제28조제1항에서 정하고 있다.

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토지등소유자의 동의자 수 산정방법인 법 제17조, 영 제28조제1항은 사업초기에서부터 사업시행인가까지에 대해 정하고 있다. 양자의 법령제명을 ‘토지등소유자의 동의자 수 산정방법’이라 하여 조합원을 구별하지 않고 혼용하고 있다.

또한 토지등소유자가 조합원의 자격이 있어도 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 사람의 공유에 속하는 때, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 또는 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 사람이 소유하게 된 때“의 어느 하나에 해당하면 그 여러 사람을 대표하는 1인만이 조합원이라고 규정하고 있다(법 제19조제1항).

법 제17조․영 제28조제1항 및 법 제19조제1항은 산정방법에서 경합 또는 교차된다 하겠다.

법 제17조․영 제28조제1항은 도시정비법 시행 초기부터 있었던 조문인데 반해, 법 제19조제1항 각 호의 등장은 2009.2.6 개정 시 추가된 것으로 부동산투기 억제를 위해 도입되었다.

법 제17조․영 제28조제1항에 의한 산정방법에 의하더라도, 법 제19조제1항 각 호에 해당하는 조합설립인가 후의 세대분리나 다주택소유자로부터의 양수하는 경우에는 대표자를 선정해야 하므로 1인의 조합원 자격만 있게 된다.

▢ 사례별 토지등소유자 수 산정기준

토지등소유자 수 산정기준은 도시정비법이 시행된 2003.7.1부터 시행령 제28조에서 규정하

고 있다. 그 외에 도시정비법에서는 정관변경(법 제20조제3항, 제24조제3항제1호), 조합총회 의결방법(법 제24조제5항), 대의원회 의결방법(법 제25조제4항) 등은 정관에서 정하고 있다.

한편, 재개발, 도시환경정비사업의 경우 정비사업의 특성상 구체적 사례에 따라 토지등소

유자의 동의자 수를 확정하기가 쉽지 않다.

이에 2006.11 서울시 중구청에서는 국내 최초로 그 수와 산정방법을 시행령 제28조의 범위 를 벗어나지 않는 한도 내에서 사례별 정형화된 기준을 만들기 위해 「재개발사업과 도시환

경정비사업의 토지등소유자 수 및 동의율 산정기준」을 제정, 시행하였다.

그 뒤로 경기도 부천시, 충북 청주시, 전남 목포시에서 유사한 기준을 시행하였다.

아래의 토지소유자나 건축물 소유자의 경우 해당 시도별 도시정비조례에서 조합원 자격을 부여받는 적정 규모 이상의 소유자이어야 한다. 이에 해당하지 못하는 경우에는 당연히 토

지등소유자 에 포함되지 점에 유의하여야 한다.

<CASE 1> 단일 정비구역 내 1인이 여러 필지의 토지를 소유하는 경우(재개발, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업)

지 번	토지 소유자	건축물 소유자	지상권자
1-1	A
1-2	A
1-3	A
토지등소유자 수	1인(A)

1인(A)이 독립된 3필지를 소유하는 경우, 토지등소유자 수는 1인(A)이다.

<CASE 2> 단일 정비구역 내 1인이 여러 개의 건축물을 소유하는 경우(재개발, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업)

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1		A
1-2		A
1-3		A
토지등소유자 수	1인(A)

1인(A)이 독립된 3개의 건축물을 소유하는 경우, 토지등소유자 수는 1인(A)이다.

<CASE 3> 단일 정비구역 내 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우(재개발, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업)

지 번	토지 소유자	건축물 소유자	지상권자
1-1	A+B+C


토지등소유자 수	1인(A+B+C)

1인(A+B+C)이 독립된 1필지 토지(또는 하나의 건축물)를 공유하는 경우, 토지등소유자 수는 1인(A+B+C)이다.

※ 청주시 : 대표자의 선정은 공유자의 동의 여부에 대한 의사표시의 하나의 방법을 예시한 것이므로 대표자를 선정하지 않았더라도 대표자 선정 여부와 관계없이 전원이 동의할 경우 동의로 처리

부천시, 목포시 : 공유자 A, B, C는 선임된 대표자가 동의한 경우 동의 처리

<CASE 4> 단일 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 있는 경우(청주시)

(부천시, 목포시는 ‘지상권자가 다른 경우’로 표현하고 있음)(재개발, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업)

지 번	토지 소유자	건축물 소유자	지상권자
1-1	A	A	B
1-2	C	D	E

토지등소유자 수	4인(A, A+B, D, C+E)

- 1-1지번의 토지등소유자 수는 2인(A, A+B) : 건축물소유자 수 1명/토지소유자+지상권자 1명(대표자 선임하여 동의한 경우에는 동의 처리)

- 1-2지번의 토지등소유자 수는 2인(D, C+E) : 위와 같음

※ 지상권소유자와 토지소유자는 선임된 대표자가 동의한 경우 동의로 처리

<CASE 5> 단일 정비구역 내 동일한 여러 사람이 여러 필지 또는 여러 건축물을 공유하는 경우(재개발, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업)

지 번	토지 소유자	건축물 소유자	지상권자
1-1	A+B+C
1-2	A+B+C
1-3	A+B+C
토지등소유자 수	1인(A+B+C)

공유자인 A+B+C 중 선임된 대표자가 동의한 경우 동의로 처리(동의여부 의사를 한번만 표시할 수 있음)

※ 청주시, 부천시, 목포시, : 1인이 다수의 부동산을 소유하고 있는 경우와 1인이 하나의 부동산을 소유하는 경우에 토지등소유자는 1인임에 비추어 (A+B+C)가 하나의 토지 또는 부동산을 소유하고 있는 경우에 1인으로 산정한다면 다수의 부동산을 소유한 경우도 토지등소유자는 1인임.

- 소유부동산에 대하여 각각 다른 사람의 대표자를 선정하는 경우 그 선정결과에 따라 토지등소유자 수가 조작될 우려가 있으므로, 공유자는 대표자를 같은 사람으로 선정하든지, 대표자를 선정하지 아니하고 다수의 부동산에 대한 동의 여부의 의사를 한번만 표시할 수 있음.

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