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전연규의 재건축‧재개발 산책

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조합원의 자격 및 의결(결의)권(3)

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▢ 재개발․도시환경정비사업의 조합원 자격

○ 특정무허가건축물 소유자

○ 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자

○ 소유하는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이상인 자

분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다(조례 제27조제1항제3호)

권리가액=(종전 소유 토지 및 건축물 가액)X비례율

비례율= (구역 내 사업완료 후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총 사업비)÷(구역 내 종전토지 및 건축물의 총가액)×100

제27조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

○ 사업시행방식전환(자력재개발사업→합동재개발사업)의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자(조례 제27조제1항제4호)

사업시행방식 전환에 대해서는 재개발사업에 한해 적용된다.

구 도시재개발법에 의한 자력재개발을 추진하던 재개발사업을 도시정비법상 합동재개발로 사업시행방식을 바꾸는 것을 말한다. 마포구 아현1-3, 상계2구역, 봉천4-1구역 재개발사업 등이 대표적인 사례이다. 주로 고지대 또는 주거환경이 열악한 지역으로서 주거환경개선사업과 재개발사업의 중간 영역에 있는 재개발사업장이 이에 해당한다.

추진위원회의 승인을 받았거나, 사업시행인가를 받은 경우, 사업시행방식의 전환이 이루어지려면 관리처분계획인가를 받고 ‘환지를 지정받은 자’이어야 한다. 주로 자력재개발사업으로 중․저층의 다세대나 연립주택 등을 건설하려 하였으나, 여건 변화로 인해 고층아파트로의 건설을 위한 합동재개발로 전환하는 것이 대부분이다.

○ 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자(조례 제27조제1항제5호)

2008.7.30에서야 신설된 조문으로 이에 해당하는 경우 정관에 정하지 않아도 별도의 토지등소유자의 동의 없이 조합원으로 인정받는다.

재정비촉진계획에 의하여 기반시설을 설치하게 되는 경우 시장·군수·구청장으로부터 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 그 보상금액에 국토부령이 정하는 이자를 더한 금액을 반환하는 경우에는 당해 또는 인접한 재정비촉진구역의 토지등소유자로 본다는 규정에 따라 이들에게는 조합원으로서 분양대상자가 된다(실무에서는 조례 제27조제1항제5호에 해당하는 자에 대해 해당 또는 인접 토지등소유자로의 누락이 되는 사례가 많아 유의하여야 한다).

반면 촉진지구가 아닌 뉴타운지구에서는 구청장이 선정한 자는 도시정비법 제16조에 의한 동의를 받아야 분양대상자가 된다.

- 뉴타운사업․재정비촉진사업의 구별

서울시 뉴타운사업은 재정비촉진사업과 그 성격이 다르다. 이는 「서울시 지역균형발전지원에 관한 조례」에 의한 ‘뉴타운․균형발전촉진지구사업’을 통칭한 것으로, 재개발․도시환경정비사업을 말한다. 뉴타운사업은 시범, 1차, 2차, 3차 사업으로, 균형발전촉진지구사업의 경우는 시범, 1차, 2차 사업으로 나뉜다.

이 중에서 2차 뉴타운사업을 제외하고 재정비촉진사업으로 의제되었으며, 일부는 뉴타운사업으로 진행되어왔다. 반면, 경기도 뉴타운사업은 서울시와는 달리, 모두 도시재정비법에 의한 재정비촉진사업이다.

재정비촉진사업으로 의제되거나, 새로 지정된 경우에는 위에 적용되지만, 뉴타운․균형발전촉진지구사업에서는 적용되지 않는다. 「서울시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙」에서 뉴타운․균형발전촉진지구사업에서 철거민에 대한 주택공급규정이 없고 임대주택을 공급하고 있다.

▢ 재건축조합원의 자격

재개발․도시환경정비사업과 토지등소유자의 요건이 다름은 앞서 설명한 바와 같다. 법 제2조제9호의 토지등소유자라 하더라도(즉 건축물 및 그 부속토지 소유자를 뜻함), 정비사업(조합설립)에 동의한 자이어야 조합원이다(이를 임의가입제라 한다).

토지등소유자의 요건에 따라 사례별 조합원 자격 유무는 다음과 같다.

- 조합원이 되려면 먼저 법 제2조제9호 나목의 토지등소유자이어야 한다.

위 건축물에는 단독주택, 아파트, 연립주택, 부대․복리시설, 상가 외에도 근린생활시설(상가)등도 포함되며, 법 제2조제9호 나목의 토지등소유자는 ‘건축물의 소유뿐만 아니라 그 부속 토지도 소유하여야 한다.

도시정비법 시행 초기인 2003.6.30 제정된 재건축표준정관 제9조(조합원의 자격 등)제4항에서는 “토지를 소유하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 자신의 부담으로 그 건축물의 부속토지를 확보하는 조건으로 조합원의 될 수 있다.”는 규정을 둔 바 있다.

그 이유로 조합원은 주택, 상가 등의 건물과 그에 부속되는 토지에 대한 소유권을 모두 가지고 있어야 하므로, 이를 명확히 알 수 있도록 한 것이다. 또한 국공유지를 점유한 주택을 소유한 자로서, 그 토지의 소유권을 자신의 부담으로 확보할 조건으로 조합원이 될 수 있다고 하였다. 이 조문에 해당하는 것은 단독주택 재건축사업이다.

그 후 2008.6.25 개정 표준정관에서는 이 조문을 삭제하였다.

부대복리시설의 경우도 건축물과 그 부속토지를 소유하여야 하며, 소유자에게는 원칙적으로 부대복리시설을 공급하되 예외적으로 1주택을 공급할 수 있다(영 제52조제2항제2호 참조).

- 정비사업(조합설립)에 동의해야 조합원의 자격이 있다

재건축사업과 같이 조합설립에 동의해야 조합원인 가로주택 정비사업의 경우, 토지등소유자의 범위가 다르다.

재개발․도시환경정비사업과 같이 ‘토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’이다.

즉 토지등소유자에는 ‘토지 소유자, 건축물 소유자, 지상권자’ 모두가 구성원이다. 이 토지등소유자 구성원 모두를 합한 토지등소유자 수의 8/10 이상 동의와, 토지 소유자 수의 2/3 이상 동의를 충족해야 조합설립이 되며, 이들 동의자들에게 조합원의 자격이 부여된다.

이와 달리 재개발․도시환경정비사업에서는 해당 정비구역안의 모든 토지등소유자는 조합설립에 동의하는지 여부와 관계없이 모두 조합원으로 의제된다. 임의가입제를 채택하는 재건축․가로주택정비사업과 구별하기 위하여 강제조합원이란 용어를 사용한다.

○ 공동주택의 공용부분 소유자 또는 연립주택 지하층 소유자

공동주택의 공용부분인 공동대피소로 건축된 부분을 주거용 방실로 개조하여 주거용으로 사용케 한 경우 구분소유의 목적이 되는지에 대해서는 대법원은 인정하지 않고 있다. 즉 토지등소유자로서의 건축물의 소유자로 보지 않아, 조합원의 자격을 인정하지 않고 있다.

반면 대법원은 집합건물인 상가건물의 지하주차장이 독립된 구분소유의 대상이 될 수 있다고 판시한 바 있다.

○ 건축물 또는 토지만 소유한 자

재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여도 조합원의 자격이 없으며, 구 도시정비법 제39조에 정한 매도청구권을 행사할 수 있는지에 대해 대법원은 가능하다고 판시하였다.

재건축조합이 시행하는 재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자는 “토지 등 소유자”에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라 도시정비법 제16조제2항, 제3항에 정한 조합설립 동의의 상대방이 되지도 아니함은 상고이유의 주장과 같으나, 한편 도시정비법 제39조 전문에서는 “사업시행자는 재건축사업을 시행함에 있어 제16조제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물법 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다”고 규정하고 있으므로,

사업시행자는 재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여도 도시정비법 제39조에 정한 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2009.03.26선고 2008다21549판결, 2006다56572판결, 소유권이전등기·부당이득금)

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