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| 전연규의 재건축‧재개발 산책 |
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| 도시정비법 개정으로 오세훈표 공공관리제도 사라지려나 |
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도시정비법 개정으로 오세훈표 공공관리 사라지고 정체불명의 시공자 선정 시기, 제자리로 돌아오나 지난 1월 9일 이철우의원 등 11인이 발의한 개정 법률안과 함께 이노근의원이 대표발의한 도시정비법 개정(안)이 4월 18일 국토교통위에 상정되어 도시정비법 개정이 한 발짝 다가섰다. 이철우 개정안을 살펴보면 다음과 같다. ◆ 법 제16조의2제1항제2호 및 제4항 ○ 조합설립인가의 해산 신청(법 제16조의2제1항제2호) 조합해산 신청은 사업시행인가 이전까지만 허용하고, 추진위원회 승인뿐만 아니라 조합설립인가가 취소된 경우에도 조합이 사용한 비용의 일부를 지방자치단체에서 보조할 수 있도록 하였다. 수원113-5 재개발사업의 경우, 조합설립인가를 받고 관리처분 단계에서 일부 토지등소유자들이 조합설립인가 해산을 신청한 사례가 있다. 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 받고, 사업시행인가의 동의를 거쳐 관리처분계획까지 간 사업장의 경우라도, 아무 때나 토지등소유자의 과반수 동의만 있으면 관리처분을 무산시키면서 조합설립 조차도 해산이 가능하다는 것은 형평의 원칙에 어긋난다는 것이다. 따라서 이를 막기 위해 사업시행인가 전까지로 한정해서 동의를 받으면 해산이 가능하다는 것이 개정안의 취지다. 또한 개정안에서는 이 제도가 2014년 1월 31까지로 한정되어 있는 효력을 지속시키자는 의견이 유력함에 따라 이를 2014년 8월 1일까지 연장하고 있다. 현행 법 제16조의2(조합 설립인가등의 취소) ① 시장·군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가(이하 이 조에서 "조합 설립인가등"이라 한다)를 취소하여야 한다. 2. 조합 설립에 동의한 조합원의 1/2 이상 2/3 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우 부칙 <법률 제11293호, 2012.2.1> 제2조(유효기간) 제16조의2제1항제1호ㆍ제2호 및 제2항부터 제4항까지는 이 법 시행일부터 2년간 효력(2014.1.31)을 가진다. | 개정안 법 제16조의2(조합설립인가등의 취소) ① 앞과 같음 2. 조합 설립에 동의한 조합원의 1/2 이상 2/3 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 사업시행인가 전까지 조합의 해산을 신청하는 경우 부칙 <법률 제11293호, 2012.2.1> 제2조(유효기간) 제16조의2제1항제2호 개정안은 2014.8.1까지 효력을 가진다. |
○ 조합 해산 시 매몰비용의 지원(법 제16조의2제4항) 2012.2.1 도시정비법 개정으로 출구전략시스템이 도입되어 추진위 승인이 취소되는 경우 그 사용비용의 일부를 지원할 수 있는 근거가 마련되었다. 이 개정안은 지방자치단체가 추진위원회 승인이 취소 외에도 조합설립인가 취소 시에도 해당 조합이 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있도록 하겠다는 것이 취지다. 그러나 지자체가 조합의 매몰비용의 보조는 여러 가지 문제점이 있는데, 그 중에서도 재개발․재건축사업은 사업비 부담이나 개발이익이 민간에게 귀속되는 민간사업이므로 사업 중단에 따른 손실(매몰비용)에 대한 공공의 지원은 재정의 사용목적에 맞지 않다는 점 등으로 만만치 않은 반론이 있다. 현행 법 제16조의2(조합 설립인가등의 취소) ④ 제1항제1호에 따라 추진위원회 승인이 취소된 경우 시·도지사 또는 시장·군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다. 부칙 <법률 제11293호, 2012.2.1> 제2조(유효기간) 제16조의2제4항은 이 법 시행일부터 2년간 효력(2014.1.31)을 가진다. | 개정안 법 제16조의2(조합 설립인가등의 취소) ④ 제1항제1호에 따라 추진위원회 승인 취소 또는 조합 해산 시 시·도지사 또는 시장·군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다. |
◆ 현금청산 시기 조정(법 제47조제1항) 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가일로부터 현재의 150일에서 90일 이내로 현금청산하도록 하였다. 개정안의 취지는 현금청산 시기를 관리처분인가 시점으로 일원화하여 조합의 현금청산을 위한 대금 조달을 용이하게 하고, 금융비용 절감을 도모하기 위한 것으로 해석된다. 현행 법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1> 1. 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날 2. 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날 3. 삭제 <2012.2.1> | 개정안 법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 분양신청을 하지 않거나 분양대상에서 제외된 자에 대하여는 관리처분계획 인가를 받은 다음날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. |
◆ 공공관리 제도(법 제77조의4제1항 및 제6항) ○ 토지등소유자의 의견에 따라 공공관리 시행여부를 결정(법 제77조의4제1항) 공공관리제도는 토지등소유자 또는 조합원의 과반수 동의를 얻어 시장‧군수에게 공공관리를 요청한 사업장에 한하여 적용하도록 하였다. 특히 개정안은 공공관리 시행이 주민 의사와 관계없이 시․도 도시정비조례에 따라 결정됨으로써 이에 따른 부작용이 있으므로 주민(조합설립 이전에는 토지등소유자, 조합설립이후에는 조합총회 의결을 거치도록 함)이 스스로 공공관리제 시행여부를 정하도록 하려는 취지이다. 현행 법 제77조의4(정비사업의 공공관리) ① 시장·군수는 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시·도조례로 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원(이하 "공공관리"라 한다)하거나, 주택공사등,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조제7항에 따른 신탁업자, 「주택법」제76조제1항에 따른 대한주택보증주식회사 또는 이 법 제69조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 기관에 공공관리를 위탁할 수 있다. | 개정안 법 제77조의4(정비사업의 공공관리) ① 시장·군수는 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시·도조례로 정하는 정비사업에 대하여 토지등소유자의 과반수 동의 또는 조합총회 의결에 따라 사업시행 과정을 지원(이하 "공공관리"라 한다)하거나, 주택공사등,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자, 「주택법」 제76조제1항에 따른 대한주택보증주식회사 또는 이 법 제69조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 기관에 공공관리를 위탁할 수 있다. |
○ 서울시 공공관리의 경우, 사업시행인가 이후 시공자 선정(법 제77조의4제6항) 시공자 선정 시기는 공공관리의 시행을 위해 시‧도 조례로 정하도록 한 위임 범위에서 삭제하여 도시정비법의 취지인 조합설립인가 이후에 시공자를 선정할 수 있도록 하였다. 현행법상 시공자 선정은 조합설립인가를 받은 후 경쟁입찰방법으로 정하게 되는데, 공공관리제 시행 시엔 예외적으로 선정시기를 도시정비조례에서 별도로 정할 수 있도록 하였다. 이를 계기로 서울시는 대부분의 정비사업의 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 정하였다. 그러나 시행 초기 법제적으로 미비점이 있었다. 시도 조례로의 시공자 선정시기에 대한 위임 규정이 없는 상태에서 오세훈 전 서울시장이 밀어붙였던 대표적 정책이었다. 이에 대해 위헌심판이 제기되자 법 개정을 통해 시공자 선정시기도 조례에 위임하도록 개정됨에 따라 재건축․재개발조합의 대규모 반발이 있었다. 개정안은 공공관리로 시행하는 정비사업의 경우에도 시공자를 조기에 선정하여 사업 초기자금의 원활한 확보, 조합의 전문성 보완 등을 통한 사업활성화를 도모하기 위한 취지이다. 현행 법 제77조의4(정비사업의 공공관리) ⑥ 공공관리의 시행을 위한 방법과 절차, 기준 및 도시·주거환경정비기금의 지원, 시공자 선정 시기 등 필요한 사항은 시·도 조례로 정하는 바에 따른다. <개정 2012.2.1> | 개정안 법 제77조의4(정비사업의 공공관리) ⑥ 공공관리의 시행을 위한 방법과 절차, 기준 및 도시·주거환경정비기금의 지원 시공자 선정 시기 등 필요한 사항은 시·도 조례로 정하는 바에 따른다. |
이노근 개정안은 이렇다. ◆ 종전주택 면적 범위 내에서 2주택 공급(법 제48조제2항) 2012.2.1 도시정비법 개정에 따라 조합원의 종전자산가액 범위 내에서 2주택 공급이 허용되었으나, 그동안 소형주택의 가격이 중형 또는 대형주택에 비해 상대적으로 크게 상승하여 기존주택의 면적보다 분양받을 2주택 면적의 합이 감소하였다. 특히 대형과 소형이 섞여 있는 강남의 상아아파트이나 서초구의 신반포 2차, 3차 아파트 재건축사업의 경우 위 개정안의 혜택을 받을 수 없다는 비판이 있었다(예, 전용면적 160㎡ 주택소유자가 가격 제한으로 100㎡ · 60㎡ 주택을 공급받기 어려움). 개정안은 종전주택의 주거전용면적 범위 내에서도 2주택 공급을 허용하면 소형주택의 공급확대를 유도할 수 있다는 점 외에도 분양받을 2주택의 면적규모를 사전에 정확히 알 수 있는 등의 효과가 크다는 것이다. 현행 법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ②제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6, 2009.5.27, 2012.2.1> 1~6 : 생략 7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. 나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 1)「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 토지등소유자 2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 3) 국가, 지방자치단체 및 주택공사등 다. 제1항제4호에 따른 가격(종전자산갸액)의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. | 개정안 법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ②제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. 1~6 : 생략 7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. 나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 1)「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 토지등소유자 2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 3) 국가, 지방자치단체 및 주택공사등 다. 종전자산가액의 범위 내 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. |
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