신도시 건설과 관련이 있는 대표적 법률로 도시개발법(기존의 토지구획정리사업법)이 있다. 이 법으로 도시개발사업을 시행하려면, 먼저 개발계획을 세워야 하지만 그렇다고 마스터플랜까지 세울 필요는 없다. 개발계획을 수립과 구역지정으로 진행할 수 있어 정비기본계획이 선행돼야 하는 정비사업보다는 비교적 수월하다.

 

 

반면, 기성시가지를 재건축·재개발하려면 개발계획만으로 진행이 불가능하다. 마스터플랜격인 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획)을 수립한 후에야 정비계획을 수립하고 정비구역 지정단계로 넘어갈 수 있다. 이런 과정을 지나 추진위에서 조합 단계로 넘어가게 된다. 그 이후 조합은 사업시행인가를 위한 소유권 확보를 위해 매도청구소송이나 수용권을 갖게 된다.

 

 

신도시가 아닌 기성시가지에서 도시개발법의 적용이 부각된 것은 은평 시범뉴타운사업(수용방식의 도시개발사업)에서이며, 단군 이래 최대 사업이라는 용산국제업무지구(수용방식의 도시개발사업)사업 또한 그 뒤를 잇고 있다. 특히, 용산국제업무지구사업은 원래의 도시개발계획을 수정해 인근의 재건축사업 추진단지까지 도시개발구역에 확대 편입했다. 이 때문에 치솟던 아파트가격이 곤두박질쳤다. 도시개발사업의 확장에 따라 재건축사업이 중단되면서 기약할 수 없는 형편이었기 때문이었다.

 

 

앞으로도 도시개발계획 수립과 정비기본계획이 얼마든지 충돌할 수 있을 것이며, 앞에서의 피해가 또 발생할 수 있다. 이렇게 정비기본계획의 수립에 의해 진행되던 정비사업이 도시개발사업 때문에 중단됐다면, 이를 어떻게 받아 들여야 할까?

 

 

우리는 살아가면서 우연히 또는 필연적으로 도시개발법,「도시정비법」등과 부닥칠 수 있어, 피해 예방을 위해서 전문가가 아니라도 법률을 알아야 한다.

 

 

 정비기본계획의 수립
서울시의 경우, 재개발·도시환경정비사업, 재건축사업을 시행하려면 해당 지역이 먼저 정비기본계획에 포함돼야 한다. 이 정비기본계획에는 정비사업의 기본방향 외에도 정비구역으로 지정할 예정구역(이하 정비예정구역)의 개략적 범위, 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기 포함) 등이 포함돼 있다.

 

 

정비기본계획의 수립절차는 ‘서울시장·광역시장·대도시 시장의 정비기본계획(안)의 작성→14일 이상 주민공람→시 의회 의견청취(통지한 날부터 60일)→시 도시계획위원회 심의→수립·고시’로 이어진다.

 

 

예를 들어, 부산시에서 재개발사업을 하려면 먼저 해당 지역이 정비기본계획(재개발사업편)에 포함돼 있어야 한다. 포함되지 않았다면 주민들에 의한 구역지정 제안 이전에 정비기본계획의 변경이 먼저 이뤄져야 한다. 실무에서는 ‘정비기본계획의 변경 및 정비계획 수립’으로 병합해 처리가 가능하다.

 

 

 정비기본계획의 변경
특별시, 광역시 또는 인구 50만명 이상의 대도시 시장은 10년 단위로 정비기본계획을 세우며 5년마다 타당성을 검토해야 한다. 이를 근거로 도시정비법이 시행되면서 서울시는 2004년부터 정비사업 별로 정비기본계획을 수립한 바 있다.

 

 

정비기본계획은 마스터플랜으로 정비사업의 이정표다. 그러므로 정비기본계획 밖에 있는 재개발·도시환경정비사업 등은 사업진행이 불가능하다. 정비기본계획에 포함돼야 시행할 정비사업 별 사업예정구역이 확정된다. 정비사업을 하려면 정비기본계획이 수립돼야 하며, 그 범위 내에서 정비계획의 수립과 구역지정을 받을 수 있다.

 

 

지난 4월 22일 서울시장은 전반적인 정비기본계획을 변경하기 위해 주민공람을 한 바 있다(법 제3조제3항 참조). 여기에 새롭게 정비예정구역에 포함될 지역과 해제되는 지역을 예고하고 있는데, 정비사업을 준비하고 있다면 향후 정비기본계획의 변경 여부를 지켜봐야 한다.