재건축초과이익 완화냐 면제냐, 이것이 문제로다
- 법 개정 연력을 보면 면제(부과보류)가 답이다.
이제 대선은 끝났고, 공약만 남았다.
재건축, 재개발(도시정비) 부분 공약을 살펴보면, ① 30년 이상된 아파트의 정밀안전진단 면제, ② 400%이상 용적률 적용 및 ③ 재건축부담금(일명 “재초환”이라고도 함) 완화 등이 있다. 그중에서도 재건축부담금이 초미의 관심사다.
재건축부담금에 대해 오히려 민주당 쪽 임팩트가 더 강했다. 재건축부담금 면제를 말한다.
재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정하게 배분하기 위하여 당해 개발이익에 일정한 부담금을 부과하고, 이를 통하여 개발이익의 사유화를 방지하겠다고 해서 제정된 법률이 지금의 「재건축초과이익환수에 관한 법률」(이하 “재건축이익환수법”이라 함)이다.
이 법은 2006.5.24. 노무현정부에 제정돼, 같은 해 9월 25일 시행되었다.
재건축이익환수법[시행 2006. 9. 25.] [법률 제7959호, 2006. 5. 24., 제정]
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “재건축초과이익”이란 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 제7조의 규정에 의하여 산정된 금액을 말한다.
3. “재건축부담금”이란 재건축초과이익 중 이 법에 따라 건설교통부장관이 부과ㆍ징수하는 금액을 말한다.
제3조(재건축초과이익의 환수) 건설교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 이 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금으로 징수하여야 한다.
이 당시의 강남4구의 재건축사업장들은 사실상 사업진행 초기단계였고 재건축부담금을 피부로 느끼지 못한 상태였다.
또한 이 법에 얻어 걸린(?) 사업장은 대부분 연립주택 재건축단지였다.
이명박 정권이 들어서면서 재건축이익환수법이 개정되었다.
주택시장을 안정시키고 재건축사업을 활성화를 위해 2014년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해서 재건축부담금을 면제하도록 했다.
2014년 12월 31일까지 도시정비법에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해 재건축부담금을 면제시켰다.
재건축이익환수법[시행 2012. 12. 18.] [법률 제11589호, 2012. 12. 18., 일부개정]
제3조의2(재건축부담금 면제를 위한 임시 특례) 제3조에도 불구하고 제5조에 따른 재건축부담금 부과대상 사업으로서 2014년 12월 31일까지 도시정비법 제48조제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축부담금을 면제한다.
[본조신설 2012.12.18]
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(재건축부담금 면제를 위한 임시 특례에 관한 적용례) 제3조의2의 개정규정은 이 법 시행 전에 관리처분계획의 인가를 신청한 사업으로서 이 법 시행 당시 재건축부담금 부과종료시점부터 4개월이 지나지 아니하고 재건축부담금이 부과되지 아니한 사업에 대하여도 적용한다.
이즈음, 필자가 법무사로서 관계된 강남4구 재건축사업장으로 6곳이 있었다.
강동구 둔촌주공아파트사업장(2015.8.5 사업시행인가), 송파구 잠실진주아파트사업장(2018.9.28. 사업시행인가), 강남구 개포1단지사업장(2016.4.28 사업시행인가), 서초구 반포1단지124주구사업장(2017.9.28 사업시행인가), 신반포4지구사업장(2017.10.17. 사업시행인가), 신반포3차·경남아파트사업장(2017.9.13 사업시행인가) 등이 그 예이다.
부담금 면제를 받으려면 2014.12.31까지 관리처분계획 인가를 신청해야 했지만, 사업시행계획인가를 받은 상태 정도였다.
독자 여러분은 그 다음 단계인 관리처분계획 신청만 하면 면제되는 것 아니냐고 반문하겠지만 사정이 그렇게 녹녹치 않다. 관리처분계획을 수립해서 적법한 동의와 총회를 거친 이후에야 인가를 신청할 수 있기 때문이다.
뒤이어 박근혜 정부가 들어선 이후, 또다시 재건축이익환수법이 개정되었다.
재건축이익환수법[시행 2014. 12. 31.] [법률 제12958호, 2014. 12. 31., 일부개정]
제3조의2(재건축부담금 면제를 위한 임시 특례) 제3조에도 불구하고 제5조에 따른 재건축부담금 부과대상 사업으로서 2017년 12월 31일까지 도시정비법 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축부담금을 면제한다. <개정 2014. 12. 31.>
부 칙 <법률 제12958호, 2014. 12. 31.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(재건축부담금 면제를 위한 임시 특례에 관한 적용례) 제3조의2의 개정규정은 이 법 시행 전에 관리처분계획의 인가를 신청한 사업으로서 이 법 시행 후 재건축부담금 부과종료시점이 도래하는 사업에 대하여도 적용한다.
역설적으로 이러한 규제법이 만들어짐에 따라, 지체된 재건축사업장의 경우라도 개정법에서 정한 관리처분계획인가 신청일 전까지 의견이 통일되는 기능까지도 발휘된 것도 사실이다.
필자가 관여했던 재건축사업장 6곳은 2017.12.31. 전(前) 모두 관리처분계획 총회를 마치고 인가를 신청하게 돼 재건축부담금을 면제받게 된 것은 어쩌면 당연한 결과였다.
역사는 되풀이 된다고 했던가.
재건축부담금의 완화와 면제카드 중 어느 것을 선택할 것인지는 지켜보아야 할 일이다.
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