재건축사업은 상가와 큰 평형 아파트와의 화합이 중요하다.

 현행 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)이전인 2003년 6월 30일까지 재건축사업의 근거 법으로 주택건설촉진법이 있었다. 

이 법에선, 구분건물이 여러 개의 동(棟)으로 구성된 주택단지에 대해선 집합건물법의 규정이 아닌 주택건설촉진법 제44조의2제7항인 “구분소유권자 수 및 의결권(지금의 토지면적을 말함) 각각 2/3이상의 결의(복리시설인 상가는 하나의 동으로 간주함)와 주택단지 전체의 구분소유자 수 및 의결권의 4/5 이상의 결의”로 재건축하도록 규정한 바 있다.

 즉 조합설립을 위한 상가 동의율은 상가 소유자 수의 2/3 이상과 그 소유자가 가지고 있는 의결권 2/3 이상 동의를 받지 못하면 재건축사업의 진행이 불가능했다. 조합설립이 불가능해지면 건축심의나 사업시행계획인가 신청이 불가능했기 때문이다. 상가와 같이 아파트 각 동의 동의율도 상가와 같았다. 

2003년 7월 1일 재건축사업과 함께 재개발사업이 도시정비법에 통합됐지만, 재건축 동의율은 달라진 것이 없었다. 

재건축사업을 하려면 부대복리시설인 상가 소유자 머릿수 2/3 이상과 의결권의 2/3 이상을 동시에 충족해야 했다. 머릿수만으로는 안 되고, 그 소유자가 깔고 있던 전유면적인 의결권도 2/3 이상 동의를 얻어야 했다. 아파트 각 동의 경우, 특히 큰 평형의 아파트도 머릿수 외에도 의결권을 받아야 해서 작은 평형과 분쟁이 심했다. 그래서 강남의 재건축현장에서는 큰 평형의 아파트를 제척하거나, 제외시키는 현상까지 일어났던 것이다. 

이런 현상의 반작용으로 상가와 아파트 각 동별 동의율 완화를 꾀한 움직임이 일었다.

결국 2009년 2월 6일 법 개정이 이뤄지면서 상가와 각 동별 아파트 동의율의 경우, 머릿수는 2/3 이상으로 같았지만 토지면적(종전의 의결권을 말함)은 2/3에서 1/2로 완화되었다. 여기에 주택단지 전체의 동의률도 4/5에서 3/4으로 완화되었다. 

이제 상가나 큰 평형의 아파트에서 재건축사업을 반대하려면 그 수도 중요하지만 의결권인 토지면적을 그 지표로 삼게 되었다. 즉 상가 면적의 1/2 또는 한 동의 아파트도 1/2 이상 반대표 확보가 필요했던 것이다. 

또다시 2016년 1월 27일 개정되었다.

상가와 큰 평형인 한 동의 아파트 종전 동의율이 머릿수 2/3 이상 및 토지면적 1/2이었다.

개정된 후에는 구분소유자 머릿수의 과반수 동의를 요하고, 토지면적의 동의는 필요 없게 되었다. 이에 대해 일부에서는 과하다는 의견이 있었으며, 한편으로는 그 반작용으로 상가의 경우 쪼개기 현상이 증가되었다.

아파트의 경우 쪼개기가 불가능했지만, 상가는 가능했기 때문이었다. 

또 한 번의 개정이 이뤄져 2018년 2월 9일부터 시행되었다. 

동의율은 개정되지 않았지만, 그동안 준용해 왔던 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 아닌 도시정비법의 독립적 조문 법 제36조(조합설립인가 등)를 근거규정으로 하였다.

그러면서 종전에는 조합설립 변경인가를 받으려면 같은 동의율을 받아야 했지만, 법 개정으로 인가받은 사항을 변경하려면 조합원의 2/3 이상의 찬성으로 의결하고, 구청장 인가를 받도록 완화했다. 

얼마 전 강남의 OO재건축조합으로부터 무효확인 소송에서 문제된 상가 동의율의 확인 요청이 있었다.

그 조합은 2016.1월 조합설립인가를 받은 곳이다. 

여러분 이 문제를 한번 풀어 보시라. 상가는 얼마의 동의율이 필요한지를.