전국 기성시가지 개발과 정비의 기본적인 법률이 「도시 및 주거환경 정비법」(이하 “도시정비법”이라 약칭)이다.
이 법은 서울을 비롯한 전국 시·도나 대도시에서 살아가는 사람들에게 지대한 영향을 미친다. 우리가 거주하는 주택이나 아파트를 마음대로 사고팔지 못하기 때문이다.
예를 들어, 재개발이나 재건축조합인가를 받은 이후 주택 소유자는 세대를 분리하여 주택을 갖거나, 다주택자의 경우 자신의 1주택을 제외한 나머지 주택을 팔아도 산사람이 신축아파트를 공급받지 못한다(법 제19조제1항). 이 때문에 사설학원까지 생겨나 주택의 매도매수시기에 대한 강의까지 호황을 누린 적이 있다.
설상가상으로 투기과열지구에서 아파트를 매수한 자는 신축아파트를 공급받지 못한다. 지금은 지구가 해제되어 실감이 덜하지만, 정부는 투기과열지구 재지정의 카드를 만지작거리고 있다고 한다.
이것이 그 유명한 “조합원명의변경금지”이다(법 제19조제2항).
이 경우 매수자는 현금청산대상자일 뿐이다. 얼마 전 서울 서초구에서 발생한 사건으로, 자신이 소유자이지만 현금청산자임을 알리지 않고 매도해서 사기죄로 피소되어 유죄판결을 받은 경우도 있다.
위와 같이 국민의 사유재산을 법률로 제한하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 그 첫째 이유로 투기자들의 유입을 방지하여 주택가격의 안정을 꾀하겠다는 것이다.
대한민국 헌법에 의하면 “모든 국민은 법 앞에 평등하다. 누구든지 성별·종교 또는 사회적 신분에 의하여 정치적·경제적·사회적·문화적 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다. 사회적 특수계급의 제도는 인정되지 아니하며, 어떠한 형태로도 이를 창설할 수 없다.”고 하여 평등권을 보장해 주고 있다(헌법 제11조).
사회적 신분에 의하여 차별을 받지 아니하며, 사회적 특수계급 제도로 인정되지 않는다는 점을 특히 강조하고 있다.
도시정비법은 헌법의 하위규범으로 당연히 헌법을 위배해서는 안 된다. 그럼에도 불구하고 도시정비법은 지나치게 구청장․주택공사․서울주택도시공사(SH공사) 등 공공시행자와 지정개발자에게 특혜를 줌으로써 국민의 평등권을 침해하고 있다.
침해 내용을 살펴보면 이렇다. 도시정비법에 의하면 재개발사업을 하는 구역에서 소유자는 무조건 조합원이다. 따라서 자신의 의사와는 관계없이 조합설립인가 후에는 세대분리를 하여 소유권을 사고팔거나, 다주택을 소유하는 자는 그 인가 이전에 팔아야 매수자가 신축아파트를 공급받게 된다는 점은 앞서 설명한 바와 같다. 재건축사업의 경우에도 이와 유사하다. 특히 조합설립인가 후에 투기과열지구에서 매매가 이루어져도, 매수인이 새로운 조합원이 될 수 없다.
문제는 이 법 제19조제1항 서두에 있다. “시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다.”며 2003.7.1부터 현재까지 그 자리를 버티고 있다.
이 공공시행자에는 시장․군수․구청장은 물론이고 한국토지주택공사나 서울시 주택도시공사(SH공사), 인천시 도시공사 등 지방공기업법에 의한 모든 공사가 사업시행자이면 그 제한을 피해갈 수 있다.
물론 이렇게까지 규정한 근저에는 여러 가지 이유가 있을 것이다. 그러나 공공시행자인 이들이 아직까지 재건축·재개발사업에서 정비기반시설을 설치, 확충해 주었다는 말을 들은 바 없다.
재개발·재건축사업의 시행자가 민간인 조합이냐 공공시행자인지 여부에 따라 국민의 재산권 행사에 제한을 받는다는 것은 합리적 차별이 아닌 것이다.
게다가 정부는 이들에게 더 큰 혜택을 주고 있다. 그것은 「재건축초과이익환수에 관한 법률」을 피해갈 수 있도록 규정하고 있다는 점이다.
- 전연규 대표(기린법무사법인, 한국도시개발연구포럼)
도시정비법① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1인을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2005.3.18., 2009.2.6., 2012.2.1., 2016.1.27.>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
②주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <신설 2003.12.31., 2005.3.18., 2009.2.6., 2013.12.24.>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우
③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. <신설 2003.12.31., 2009.2.6.>
①모든 국민은 법 앞에 평등하다. 누구든지 성별·종교 또는 사회적 신분에 의하여 정치적·경제적·사회적·문화적 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다.
②사회적 특수계급의 제도는 인정되지 아니하며, 어떠한 형태로도 이를 창설할 수 없다.
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