1. 들어가며
2. 토지등소유자 :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
조합원의 자격 여부를 확인하려면 먼저 도시정비법 제2조제9호의 토지등소유자이어야 한다. 즉 토지등소유자의 요건에 적합하여야 조합원의 자격 여부를 따져야 한다.
토지등소유자는 정비사업의 종류에 따라 다르다.
재개발사업, 도시환경정비사업(주거환경개선사업, 주거환경관리사업도 이와 같음)에는 정비구역, 가로주택 정비사업은 가로구역 안에 소재한 다음의 자를 토지등소유자라 한다.
- 재개발사업, 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
- 가로주택정비사업의 경우에는 가로구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
재개발․도시환경정비사업, 주거환경개선사업 및 가로주택정비사업의 경우 토지등소유자가 되려면 “토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자”로 토지소유자나 건축물의 소유자라도 가능하다. 지상권자도 토지등소유자의 개념에 포함되지만, 관리처분의 단계에서는 더 이상 토지등소유자의 개념에 포함되지 않는다.
3. 조합원
토지등소유자라도 재건축․가로주택정비사업의 경우 정비사업(조합설립)에 동의하여야 조합원이다. 재개발․도시환경정비사업에서는 정비사업의 동의 여부와 관계없이 해당 정비구역 내의 적격 토지등소유자자이면 조합원이다.
재개발․도시환경정비사업과 재건축사업은 토지등소유자의 개념에서 차이가 있어, 조합원의 자격도 사안별로 다르다. 아래는 독립적인 조합원 자격을 유지하는 사례이다. 그러나 법 제19조제1항 각 호에 해당되는 조합원은 대표조합원 1인을 선정하게 되며, 이 대표조합원이 조합원으로서 각종 의결권을 행사하게 되는 것이다.
▢ 재개발․도시환경정비사업의 조합원 자격
재개발․도시환경정비사업의 경우 해당 정비구역의 토지등소유자라면 정비사업(조합설립) 동의여부와 관계없이 조합원이다(이를 강제가입제라 한다).
다음의 조합원의 자격은 서울시 도시정비조례 제27조를 기준으로 하였다. 다른 시도의 경우 역시 해당 도시정비조례에 의해야 한다.
○ 특정무허가건축물 소유자
종전 도시재개발법, 서울시 재개발사업조례에서는 기존무허가건축물을 소유한 토지등소유자에게 토지등소유자의 동의를 받지 않고도 조합원의 자격을 주었다.
도시정비조례에 들어와서는 태도의 변화가 있었다. 2003.12.30부터 2011.5.26 이전까지 기존무허가건축물의 소유자에게 조합정관에 규정을 둬 조합원의 자격에 대한 동의를 받으면 그 자격을 인정받아 분양대상자로 인정되었다
그 후 서울시는 일명 지덕사 사건인 재개발구역지정결정 취소소송(대법원 2010.5.13선고 2010두2715판결)과 관련, 2010.5.13 대법원에서 패소하면서 판례의 취지를 반영하여 무허가건축물 소유자를 “특정무허가건축물”로 바뀌었지만 실질적으로 내용이 달라진 것은 없었다.
2011.5.26 조례 개정을 통하여 기존무허가건축물을 특정무허가건축물로 바꾸고, 이에 대해 조합정관에 정해 법 제16조제1항에 의한 동의를 받으면 조합원의 자격을 부여하도록 하였다.
그리고 재개발․도시환경정비사업의 분양대상 조문인 조례 제27조제1항제1호에서도 “기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 소유한 자”를 “주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다.”고 개정하여 이들에게 재개발․도시환경정비사업의 분양대상자가 되도록 하였다.
- 특정무허가건축물의 개념을 단독주택 재건축사업에 적용할 수 있는지
재개발과 같은 분양대상 여부에 대한 규정이 없어 단독주택 재건축사업에 적용이 불가하다(조례 제28조에 재개발과 같은 규정 없음). 특정무허가건축물소유자에 대해 즉 단독주택 재건축사업지에서 조합정관으로 조합원 자격을 부여한다는 내용을 넣어 동의를 받아도 분양대상자격이 없음에 유의하여야 한다.
일부 단독주택 재건축조합에서 이에 반하는 조합정관으로 조합원분양이 가능하도록 규정한 사례가 있을 정도로, 이에 대한 이해가 부족한 실정이다.
※ 서울시 도시정비조례 제28조(단독주택 재건축사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제2항제1호의 단서에 따라 단독재건축사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. <개정 2009.07.30>
1. 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속토지를 소유한 자<개정 2009.07.30>
2. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다. <개정 2009.07.30><단서신설 2010.7.15>
이 특정무허가건축물에 대해 일부 단독주택 재건축사업에서 준용하는 사례도 발견된다. 그러나 공동주택 재건축사업에는 해당되지 않는다.
- 2008.7.30 이전의 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다) 소유자에 대한 분양대상자 해당 여부
종전의 “기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”이 “기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로 바뀌었다.
“사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”이므로 그 사용주체가 누구냐에 불문하고(소유자 또는 임차인인지 여부), 이 규정의 적용을 받아 신축주택을 공급받으려면 먼저 주민등록의 전입이 2008.7.30 전에 완료되어야 한다.
○ 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자
“종전토지의 총면적이 건축조례 제25조제1호”가 “90㎡ 이상”으로 구체화되었는데, 이 90㎡는 서울시 건축조례 제29조제1호에서의 “주거지역의 건축물이 있는 대지의 분할제한”의 최소한도 규모이다(조례 제27조제1항제2호).
- 2010.7.15 이후 ‘90㎡ 이상인 토지소유자’만 분양대상자
개정 전인 2010.7.15 이전에는 30㎡~90㎡ 미만의 토지(지목과 현황이 모두 도로인 것은 제외)의 경우, 사업시행인가 이후~공사완료․고시일까지 소유자 및 배우자 세대원 전체가 무주택자일 경우 분양자격을 주었다. 그러나 2010.7.15 개정 후 단서 규정이 삭제됨에 따라 90㎡ 이상인 자만 분양대상자가 되었다.
예를 들어, 건물 없이 85㎡의 토지를 소유한 경우, 2010.7.15 이후의 조례에 의하면 90㎡ 미만이므로 분양자격이 없다. 그러나 토지 면적이 30㎡~90㎡ 미만이라도 건물(2~3평)이 있으면 그 규모에 관계없이 분양대상자이다. 또한 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자는 단서 조항이 없으므로 유주택자도 분양대상자가 된다.
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