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전연규의 재건축‧재개발 산책

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2015 개정 도정법령 및 조례 해설(2)

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법 제48조제2항제7호

- 정비사업의 주택공급 제도 개정 연혁

구 분	정비사업 일반 원칙(관리처분계획)	재건축에 대한 특별규정
’02.12.31 제정	․ 기본원칙 : 1세대가 1이상 주택을 소유하거나, 2인 이상이 1주택 공유 시에 1주택 공급	․ 소유한 주택 수만큼 공급(투기우려지역은 2주택까지 공급)
’05.3.18 개정	․ 기본원칙은 같음 예외규정 : 주택 수만큼 공급 가능 - 국가․지자체․주택공사 등인 경우, 근로자 숙소․기숙사로 사용 시 주택 수만큼 공급	․ 투기과열지구 내 1주택 공급,이외 지역은 소유 주택 수만큼 공급 가능
’09.2.6 개정	․ 기본원칙 : 1세대 또는 1인이 1이상 주택 또는 토지 소유 시, 같은 세대에 속하지 않는 2인 이상이 1주택 또는 1토지 공유 시 1주택 공급 * 예외규정 - 2인 이상이 1토지 공유한 경우 시․도 조례에 따라 공급(개정규정과 충돌되는 부분에 대한 예외규정) - 주택 수만큼 공급 가능 국가․지자체․주택공사 등인 경우, 근로자 숙소․기숙사로 사용 시 주택 수만큼 공급	상 동
’09.5.27 시행	상 동	․ 과밀억제권역 내 1주택 공급,이외 지역은 소유 주택 수만큼 공급
’12.2.1 개정	․ 기본원칙은 동일 예외규정 - 2인 이상이 1토지 공유한 경우 시․도 조례에 따라 공급(개정규정과 충돌되는 부분에 대한 예외규정) - 주택 수만큼 공급 국가․지자체․주택공사 등인 경우, 근로자 숙소․기숙사로 사용 시 주택 수만큼 공급 - (추가) 종전자산가액 범위 내 2주택 공급, 가로주택정비사업 3주택 공급 추가	․ 과밀억제권역 내 1주택 공급,이외 지역은 소유 주택 수만큼 공급 - 예외규정 - (추가) 종전자산가액 범위 내 2주택 공급,
’13.12.24 개정	․ 기본원칙은 동일, 예외규정 추가 - 2인 이상이 1토지 공유한 경우 시․도 조례에 따라 공급(개정규정과 충돌되는 부분에 대한 예외규정) - 주택 수만큼 공급 가능 국가․지자체․주택공사 등인 경우, 근로자 숙소․기숙사로 사용 시 주택 수만큼 공급 - (추가) 종전자산가액 범위 내 2주택 공급, 가로주택정비사업 3주택 공급 추가 - (추가) 종전주택의 전용면적 범위 내 2주택 공급 1주택은 60㎡ 이내. 단 3년 이내 전매 불가(위반 시 3년 이하 징역, 3천만원 이하 벌금)	상 동
’14.12.31 개정	상 동	․ 과밀억제권역내 투기과열지구가 아닌 재건축사업은 3주택까지 공급 가능(투기과열지구는 1주택 공급). 이외 지역은 소유 주택 수만큼 공급

- 과밀억제권역 내 재건축사업장의 주택 공급

국토부 「2014년 주택종합계획」(4.3)에 포함

2014.12.31 개정, 시행

법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.<개정 2005.3.18,2009.2.6,2009.5.27.2012.2.1 2013.12.24.2014.12.31.>

6. 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

마. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 재건축사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있다.

부칙 <법률 제12957호, 2014.12.31.>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.(효력발생시기는 2014.12.31)

제2조(주택의 공급에 관한 적용례) 제48조제2항제7호 마목의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 제48조제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 신청하는 분부터 적용한다.

◌ 법 제48조제2항제7호 마목

2014.12.31 개정되어 공포일인 2014.12.31부터 효력이 발생한다.

다만 2014.12.31 이전에 이미 관리처분인가를 신청한 재건축사업의 경우, 개정된 혜택을 받지 못한다(관리처분계획 인가 신청 여부가 중요하다).

- 과밀억제권역이라도 투기과열지구가 아닌 재건축사업의 다주택자에 대한 3주택 공급

과밀억제권역 내 투기과열지구가 아닌 다주택소유 재건축조합원은 3주택까지 공급 가능(투기과열지구는 1주택 공급 원칙).

- 과밀억제권역이 아닌 시도의 재건축사업

과밀억제권역 내 투기과열지구가 아닌 재건축사업이 그 대상이므로, 과밀억제권역이 아닌 재건축사업장의 경우에는 소유한 주택 수만큼 신축주택을 공급받을 수 있다.

〇 다른 정비사업의 경우(동호 다, 라)

재개발․도시환경정비사업 등의 경우, 개정 조문인 제7호 마목이 적용되지 않는다. 오히려 재건축사업과 달리 1주택만 공급된다.

즉 6호가 적용되어 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

단, 법 제48조제1항제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 하되, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다(동호 다목)(이는 재건축사업에도 적용)

▢ 문제점

① 다주택소유자로부터 조합인가 이후 주택을 양수받는 경우(법 제19조제1항제3호)

법 제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장·군수, 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외)의 조합원은 토지등소유자(재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.<개정2005.3.18. 2009.2.6., 2012.2.1.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때(설명)

양도인과 양수인 중 대표자를 선정하는 문제가 발생(대표자 선정이 안되면 조합원 자격 없음)

2012-12-26 법제처 유권해석 중 재개발사업의 답변에 의하면 문제가 없다는 설

② 투기과열지구로 지정된 경우(법 제19조제2항)

주택법에 의한 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 재건축사업의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다.

2011.12.22 강남구, 서초구, 송파구가 마지막으로 해제됨

조합원이 될 수 없으며, 현금청산자가 된다(동조 제3항)

③ 조합정관

법 제48조제2항제7호 마목은 임의규정이므로, 정관규정을 통해 조정할 수 있음에 유의

- 법 제19조제1항제3호의 문제

④ 의결권 문제(3주택을 소유한 재건축조합원의 의결권행사)

영 제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) ① 법 제12조 및 제17조제1항에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.<개정 2005.5.18., 2008.12.17., 2009.8.11., 2010.7.15., 2012.7.31., 2014.9.24.>

1. 주거환경개선사업, 재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 또는 가로주택정비사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것 : 생략

2. 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것

가. 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정할 것

나. 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1명으로 산정할 것

▢ 유권해석

재건축사업의 경우 1주택을 소유하고 있는 조합원이 1주택을 추가로 구입하여 2주택자가 되었을 때, 법 제48조제2항7호 마목에 따라서 2주택을 공급받을 수 있는지(국토부 주택정비과 2015.02.13)

Q. 재건축사업을 시행하는 조합의 분양신청 및 주택 공급 기준과 관련하여 질의함.

조합은 현재 도시정비법 제46조 및 동법 시행령 제47조에 의거하여 분양신청을 마감하고, 관리처분계획 수립을 준비 중인 조합임.

도시정비법 제48조제2항 7호 마목에는 ‘「수도권정비계획법」제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 재건축사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있다.’고 규정하고 있음.

만일 1주택을 소유하고 있는 조합원이 1주택을 추가로 구입하여 2주택자가 되었을 때, ‘도시정비법 제48조제2항 7호 마목’에 의해 2주택을 공급받을 수 있는지?

A. ｢도시정비법｣ 제48조제2항제7호마목에 따르면「수도권정비계획법」제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 재건축사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있고, 도시정비법 부칙<법률 제12957호, 2014.12.31.> 제2조에 따르면 동 규정은 이 법 시행 후 최초로 제48조제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 신청하는 분부터 적용하도록 하고 있으며, 구체적인 사항은 현지사정을 잘 알고 있는 관리처분계획인가권자인 시장･군수･구청장에게 문의바람

관리처분계획 제48조제2항제7호 다목 관련 적용여부(국토부 주택정비과 2015.01.15)

당 사업장은 현재 분양신청 및 관리처분계획 수립을 위한 단계에 있는 재건축사업장임.

도시정비법 제48조제2항제7호 다목 ‘제1항제4호(분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 한 가격)에 따른 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다(이하 생략)’는 규정이 강제사항이 아니기에 우리 사업장은 조합정관에 따라 1주택만을 공급할 계획으로 향후 분양계획에 차질이 없도록 아래와 같이 질의함.

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Q. 사업장의 특성에 따라 도시정비법 제48조제2항제7호 다목을 적용하지 않고 조합정관에 근거하여 1주택만을 공급해도 되는지?

※ 일반적으로 도시정비법의 규정 중 ‘한다’, ‘할 수 있다’는 내용은 강행규정과 임의규정으로 구분되고, 강행규정이 아닌 경우 조합정관에 따라 사업을 추진하는 것이 일반적인 사항임.

A. 도시정비법 제48조제2항제7호에 따르면 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있는바, 제7호의 규정 적용은 해당 구역의 관리처분계획 등을 토대로 그 적용여부를 검토해야 할 것으로 판단됨.

※ 법 제48조제1항제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 하되, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다

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