- 이번 편에는 "법 제9조(정비계획의 내용) 관련 '도시·주거환경정비계획 수립지침-제4장 부분별 수립기준 제8절 건축물에 관한 계획'" 부터 진행됩니다.
제8절 건축물에 관한 계획
4-8-1. 주택의 규모 및 건설비율
(1) 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율은 영 제9조에서 정하는 정비사업 유형별 범위와 법 제10조에 따라 국토교통부장관이 고시한 기준에 따라 계획한다.
4-8-2. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
(1) 건축물의 주용도
가. 시장·군수등은 해당 정비구역 내 건축물의 허용용도를 구체적으로 제시하여 사업시행자가 건축물의 주용도를 선택할 수 있도록 한다.
나. 정비구역의 용도지역·지구 등의 특성을 고려하여 적절한 용도를 지정할 수 있으며. 법상 허용되는 용도라 하더라도 입지특성상 계획 목표에 맞지 않는 경우에는 용도를 제한할 수 있다.
(2) 건축물의 건폐율, 용적률 및 높이
가. 시장·군수등은 용도지역, 용도지구 등과 해당 정비사업의 유형에 따라 허용할 수 있는 최대치의 건폐율과 용적률의 상한을 제시하여 사업시행자가 허용범위 내에서 건축계획을 수립할 수 있도록 한다. 이 때 정비기반시설의 설치 등으로 국토계획법 제52조제1항 및 제3항에 따른 건폐율 및 용적률의 완화가 가능한 경우 이를 고려하여야 한다.
나. 법 제54조에 따라 소형주택 건설비율을 확정하기 위하여 법적상한용적률을 정하여야 한다.
다. 시장·군수등은 법 제18조제1항에 따라 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하는 경우 각각의 구역단위로 계획을 수립할 수 있으며 그 계획에 따라 허용 건폐율 및 용적률을 따로 정할 수 있다.
라. 시장·군수등은 관계법령에 따른 높이의 제한을 제시하여 사업시행자가 허용범위 내에서 건축계획을 수립할 수 있도록 한다.
마. 시장ㆍ군수등은 「도시ㆍ주거환경정비기본계획 수립 지침」 4-16-5에 따라 다양한 공익요소를 고려하여 용적률 완화를 검토하여야 한다. 이 경우 침수우려지역 정비를 위한 용적률 완화는 4-10-2에 따른 재난방지계획과 연계하여 고려할 수 있다.<2023.6 신설>
4-8-3. 건축선에 관한 계획
(1) 시장·군수등은 관계법령에 따라 허용되는 건축선 등을 제시하여 사업시행자가 허용범위 안에서 건축계획을 수립할 수 있도록 한다.
제9절 교통 및 동선처리계획
4-9-1. 정비구역의 교통처리계획은 도시·군기본계획 및 기본계획 등의 상위계획, 도시·군관리계획, 광역교통계획 등의 교통체계 개선과 관련한 계획을 종합적으로 고려하여야 한다.
4-9-2. 정비구역의 도로망계획은 정비사업 시행에 따라 증가되는 교통량과 향후 토지이용변화를 수용하고, 주변지역의 교통량과 도로용량 등 주변 간선교통체계와 연계될 수 있도록 수립하여야 한다.
4-9-3. 정비구역을 포함한 인접지역에 대하여는 교통현황을 분석하고 교통상황이 취약한 경우에는 향후 개선방안을 제시한다.
4-9-4. 이동과 휴식, 놀이 등의 보행환경을 체계화하고 보행자안전과 쾌적한 이용을 도모할 수 있는 동선체계가 구축되도록 계획한다.
4-9-5. 공동주차장 설치의 활성화가 필요한 경우 인근 주차장 부지나 공원의 지하주차장 부지 등을 검토하여 사업화방안을 제안할 수 있다.
제10절 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
4-10-1. 환경보전계획
(1) 정비구역에 대한 환경보전계획을 수립함으로써 자원 절약적인 에너지 및 폐기물 처리계획 등이 구축될 수 있도록 한다.
(2) 정비구역의 사업시행으로 인해 환경에 미치는 영향을 예측하여 자연환경과 생활환경으로 구분하여 검토하고 이에 대한 대책을 수립한다.
4-10-2. 재난방지계획
(1) 수해·지진 등 기존에 발생한 재해의 재난유형 등을 조사하여 방재대책을 수립하기 위한 기초자료로 활용하고, 이를 토대로 수해·지진 등 위기상황에 대처하기 위한 재난방지계획을 수립한다.
(2) 저지대는 가급적 자연배수가 되도록 계획하고, 불가피한 경우에는 공원·녹지 지하에 유수지를 확보하고 유수지의 기능이 최대한 발휘되도록 계획하여야 한다.
제11절 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
4-11-1. 관할 교육청과 협의하여 건전한 교육목적을 달성할 수 있도록 학교시설 설치 및 교육환경 보호 등과 관련한 계획을 수립한다.
4-11-2. 정비구역 주변에 교육시설이 인접하여 설치되어 있는 경우(정비구역으로부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한한다) 정비사업 시행으로 인한 일조장애, 통학로 단절 등에 대한 대책을 수립하여 교육환경이 보호되도록 하여야 한다.
제12절 정비구역의 분할 또는 결합 시행계획
4-12-1. 시장·군수등은 법 제18조에 따라 다음 각 호의 경우에는 정비구역을 2개 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 2 이상의 구역 또는 정비구역을 법 제8조제1항에 따라 하나의 정비구역으로 통합하여 지정할 수 있으며, 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우에는 법 제8조제1항에 따라 정비구역을 변경지정하여야 한다.
(1) 정비구역의 면적이 대규모 이거나 효율적인 추진을 위해 단계적으로 개발하는 것이 바람직한 경우
(2) 정비사업을 순차적으로 시행할 필요가 있는 경우
(3) 도시의 경관보호를 위하여 하나의 정비구역으로 결합하여 시행하는 것이 효율적인 경우
4-12-2. 서로 떨어진 2 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 정비구역으로 지정 신청하고자 할 경우에는 각각의 구역은 법 제8조제1항 및 영 제7조에 따라 별표 1의 정비계획 수립대상구역 요건에 해당되어야 한다.
4-12-3. 정비구역을 분할 또는 결합하여 시행하는 경우에는 정비계획에 다음 내용이 포함되어야 한다.
(1) 정비구역 분할 또는 결합의 사유
(2) 면적
(3) 위치 및 구역 경계의 설정 사유(분할시행의 경우)
(4) 사업시행방법
(5) 정비사업시행 예정시기
(6) 법 제18조제2항에 따라 시·도 조례로 정하는 사항
제13절 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항
4-13-1. 시장·군수등은 정비구역 주변의 각종 개발현황 및 주택공급계획을 조사하고 해당 정비사업 시행으로 인한 주택수요 등을 검토하여 주택수급에 관한 종합적인 계획을 수립한다.
4-13-2. 주택수급에 관한 검토결과 해당 정비사업 시행으로 인해 주변지역의 전·월세난이 발생할 우려가 있는 경우에는 정비사업시행 예정시기를 조정하여야 한다.
제14절 세입자 주거대책
4-14-1. 시장·군수등은 정비구역 내 세입자에 대한 주거실태조사를 실시하여야 하며 세입자의 재정착 유도를 위해 주택수요 조사를 실시하여 정비계획에 반영하여야 한다. 조사항목은 「재정비촉진계획 수립지침」 3-2-3.을 참조한다.
4-14-2. 주거환경개선사업 또는 재개발사업 시행 시 이주하게 되는 세입자를 고려하고, 정비사업 구역 내 세입자를 위한 임대주택건설이 가능한지를 판단한다.
4-14-3. 주거환경개선사업 또는 재개발사업 대상구역에 세입자용 임대주택을 건설하기가 곤란한 경우 인근의 임대주택 활용여부 등을 검토하여 해당 주거환경개선사업이나 재개발사업과 연계하여 추진하는 방안을 고려한다.
4-14-4. 세입자용 임대주택을 건설할 경우에는 세입자의 소득수준을 감안하고, 세입자의 주거안정을 위하여 순환정비방식의 시행을 고려한다.
4-14-5. 대규모 정비사업이 시행될 경우에는 해당 지역 거주 세입자는 물론 인근지역 임대시장에 미치는 영향이 크므로 주변지역 임대시장 동향 등을 파악하여 정비계획에 반영한다.
제15절 안전 및 범죄예방에 관한 사항
4-15-1. 정비계획수립에 있어 각종 범죄 유발가능성이 있는 환경요소를 제거하고 주민의 공동체 의식을 고양하여 인간성을 유지·회복시킴으로써 범죄를 예방할 수 있도록 계획하여야 한다.
4-15-2. 청소년들이 자연과 더불어 생활할 수 있는 학습·놀이·운동 및 여가공간을 충분히 확보한다.
4-15-3. 건물이나 시설물 등을 배치할 때에는 자연적 감시가 잘 이루어지도록 하고, 건물이나 공원 등의 시설물(식재, 울타리, 표지 등)은 자연적 접근통제가 잘 되도록 하되, 불가피한 경우 CCTV 등의 설치를 고려한다.
4-15-4. 이웃과의 공동체 의식을 고취할 수 있도록 각종 공공시설을 공개하여 주민들이 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 계획한다.
4-15-5. 주민통행로는 각종 시설의 입지, 버스나 전철이용의 편의성 등을 면밀히 검토하여 계획을 수립하여 인적이 드문 노선이 생기지 않도록 하고, 불가피한 경우에는 방범초소 등을 설치할 수 있는 공지를 마련하고 충분한 조도가 확보되도록 하여야 한다.
제5장 정비구역의 지정
제1절 정비구역의 지정 신청
5-1-1. 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수가 특별시장·광역시장에게 정비구역지정 신청 시에는 다음 각 호의 서류와 도면을 첨부한다.
(1) 정비계획 수립 및 정비구역지정 신청서 (공문)
(2) 정비구역 지정도서(2-2-1에 따른 정비계획서, 관련도면 및 부속서류)
(3) 주민설명회 및 주민공람 의견청취 서류
(4) 지방의회 의견서
(5) 관련부서(기관) 협의내용
제6장 행정사항
6-1. (재검토기한) 국토부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2018.7.1 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
부 칙<제2016-691호,2016.4.8.> (재검토 기한 변경을 위한 도시·주거환경정비기본계획 수립 지침 등 일부개정령)
이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.
부 칙<제977호,2018.2.9.> (정비계획 수립지침 등 2개 국토부 훈령 일괄개정)
이 훈령은 2018년 2월 9일부터 시행한다.
부 칙<2023.6.16>
제1조(시행일) 이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.
제2조(정비기반시설등 기부채납에 관한 적용례) 4-5-6.의 개정규정은 이 훈령 발령 후 최초로 정비계획을 수립하는 경우부터 적용한다.
부칙 <제1861호, 2025.5.1.>
제1조(시행일) 이 훈령은 2025년 5월 1일부터 시행한다.
- 다음 편에는 "법제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율)"부터 진행됩니다.
