‘장안평중고차매매센터 재개발’, 고품격 명품 단지 실현!
이종일 조합장 “정비계획 변경, 사업성 높여 조합원 분담금 낮춘다!”
‘장안평중고차매매센터 재개발조합’이 화재의 중심에 서 있다.
지난 6월 27일 개최한 임시총회서 정비계획을 변경, 일반 분양물을 늘려 사업성을 높이면서 조합원 분담금을 대폭 낮췄기 때문이다.
1979년 국내 최초 중고차 시장으로 이름을 알리며 문을 연 ‘장안평중고차매매센터’는, 2만9883㎡ 부지에 중고차매매 및 차량정비업체 등 600여 곳이 모여 있다. 한때 ‘중고차 시장의 바로미터’로 불릴 정도로 전성기를 누렸지만, 세월 앞에 장사 없듯 45년 된 건물은 비가 샐 정도로 낡았고 급변하는 산업환경 변화에 쇠퇴기를 겪었다.
이에 서울시는 이 일대 도심을 다시 활성화시키겠다며 2016년 8월 4일 ‘도시 재생 활성화지역’ 선도 모델로 지정·고시했다. 도시재생사업은 주로 노후 시설의 보수, 환경 개선 등 전면개발이 아닌 원도심을 유지하는데 중점을 둔 사업이다. 그러나 1979년에 조성된 장안평 중고차 매매시장은 건물 자체의 노후화가 심각해 단순한 보수로는 근본적인 문제 해결이 어려웠다.
시간이 지날수록 건물 경쟁력이 급격히 떨어져 전반적인 재정비의 필요성이 커졌고, 이는 사업구역에 맞게 전면적인 개발을 수반하는 도시환경정비사업으로의 전환을 요구하게 됐다. 이후 2016년 8월 11일 ‘2025 서울시 정비기본계획 변경 고시’를 통해 정비예정구역으로 지정, 2018년 1월 11일 도시환경정비구역으로 지정됐으나 100% 유통상업지역이라 사업성 저하에 따른 조합원 간 이견 발생 등 사업에 부침을 겪으며 일몰기한 위기를 맞기도 했다.
이처럼 답보상태로 놓여 혼란해 질대로 혼란해진 이곳을 하나로 통합해 흩어진 주민여론을 하나로 모은 인물이 바로 현 이종일 조합장이다. 주민들과 끊임없는 소통과 하루가 멀다 하고 시청과 구청을 넘나들며 협의 과정을 거쳐 해묵은 갈등을 봉합해 사업을 정상궤도에 올렸다. 특히 100% 유통상업지역을 50%는 일반상업지역으로 변경, 일반 분양물 462세대를 확보해 조합원들의 추가분담금을 낮추는 등 사업성을 높여놓은 중심에 그가 있다.
다음은 성동구를 빛낼 수 있는 고품격 단지의 탄생을 준비 중인 이종일 조합장과 나눈 1문1답이다.
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#조합장님 소개 부탁드립니다.
지난 30년간 오피스텔, 빌라, 상가, 도시형생활주택, 기숙사 등 각종 건축사업을 직접 시공 운영했다. 더불어 석사 과정으로 도시계획 부동산학을, 박사과정으로는 도시행정학을 전공해 정비사업을 이해하고 조합을 운영하는데 전문성을 발휘할 수 있게 됐다.
이에 2024년 3월 조합장으로 당선, 조합장으로서 제가 가진 건설시공 및 부동산 자산 관련 운영경력과 도시 행정 부동산 관련 전문 분야 지식을 적극 활용해 마지막까지 사업성을 높여 조합원들의 이익 창출을 위해 최선의 노력을 다하겠다.
#그간의 사업 진행 등 현황에 대해.
장안평중고차매매센터는 1979년 중고차 시장 양성화를 목표로 ‘도시계획시설’로 계획, 성동구 용답동 234일대(2만9883㎡)에 총 4개 동 600여개의 점포로 조성됐다.
2016년 8월 4일 ‘도시 재생 활성화지역’ 선도 모델로 지정됐지만 사업을 진행하는 데 한계가 있었다. 문제는 자동차 산업만을 위한 도시계획 시설로 지정돼 100% 유통상업지역라는 점이다. 즉 일반 상업시설을 지을 수 없는 구조 때문에 사업성을 높이는 데 한계점을 갖고 있어 그동안 진척 없이 지지부진했던 이유다.
하지만 2018년 도시계획시설을 폐지하며 숨통이 튀었고, 같은해 1월 도시환경정비구역으로 지정, 현재는 사업성을 높이기 위해 정비계획변경을 추진 중이다.
이에 현 조합은 우선 중고차 관련 시설 축소 및 폐지, 일반상업지역으로의 세분화와 도시계획시설 면적 축소를 통해 공동주택으로의 전환 필요성을 지자체에 수차례 전달 및 협의를 진행했으며, 사업성을 높이기 위한 노력을 기울여 왔다.
노력의 결실로 지자체와의 협의를 통해 구역 내 50%를 일반상업지역으로 변경하는 내용이 담긴 ‘정비계획변경(안)’을 지난 6월 27일 개최된 임시총회에 상정할 수 있었다.
#사업을 진행하며 어려움은 없으셨는지?
지금 추세는 내연기관에서 친환경 자동차로 전환되는 시기다. 2025년부터 기존 화석연료를 이용한 자동차생산이 단계적으로 중단돼 중고차 업종도 많이 축소될 것으로 예측된다. 이런 여파로 정비업체들 수입이 줄어 곤란한 상황이 이어지고 있어 안타까운 상황이다. 그런데도 오히려 서울시는 정비구역 내 중고차 관련 시설을 50% 이상 높이라는 부당한 요구를 하고 있어 재개발사업에 발목을 잡고 있는 실정이다.
때문에 중고차 관련 시설 50% 이상 높이라는 서울시 요구가 과연 타당한 것인지 당국에서 적극적인 검토가 필요하고 개선점을 찾고자 조합도 최선의 노력을 다하고 있다.
#지난 6월 진행된 임시총회에 정비계획 변경안이 상정돼 통과됐다. 어떤 의미인지?
이번 임시총회에서의 중요한 성과는 중고차 전시장을 축소하고 구역 일부를 일반상업지역으로 용도변경하는 내용이 담긴 정비계획변경(안)이 조합원들의 압도적인 지지로 통과됐다는 데 의의가 있다.
이에 공동주택을 건축할 수 없었던 100% 유통상업지역에서 50%를 일반상업지역으로 용도 변경해 주상복합건물을 건축할 수 있게 됐다. 이는 그동안 마이너스 사업으로 진행할 수밖에 없었던 사업을 정비계획 변경을 통해 사업성을 높이면서 분담금을 낮췄다는 게 가장 큰 의미라고 생각한다.
#정비계획 변경을 통해 일반분양분이 늘었다. 이에 따른 조합원 추가분담금 감소 폭은?
우선 기존 추정비례율 –3.5%(안)보다는 이번 임시총회를 통해 추정비례율 97.4%라는 변화를 정비계획변경(안)에 담아 성동구청에 접수했다.
이번 임시총회에 상정된 정비계획 변경(안)은 먼저 일반분양 462세대를 확보, 여기에 주거용 오피스텔 841세대, 중고차 전시장 64개 등을 포함시키는 내용이다. 이에 따라 기존 추정비례율 마이너스 3.5%(안) 보다는 추정비례율 97.4%라는 엄청난 변화가 있다.
이에 일반 분양물 462세대를 확보해 조합원들의 추가분담금을 낮추는 등 사업성을 높였다.
이 모든 결실은 조합 집행부를 믿고 성원해 주신 조합원들과 대의원 및 임원들의 지지가 없었더라면 쉽지 않았던 결과물이다. 모두 조합원들의 협조 덕분임을 강조하고 싶다.
#남은 과제가 있다면? 해결 방법은?
먼저 ‘중고차 전시장 토지’가 ‘장안평중고차조합(법인)’명의로 돼 있어 각 중고차 상사들이 매년 종부세, 재산세 명목으로 약 1,800만원씩 납부하고 있음에도 개인 분양 및 청산 받을 수 없는 실정이다.
또 조합원 474명 전체 100%가 상가 소유자인데 주상복합을 분양 신청할 수 없는 실정이다. 이는 최근 판례에 따라 상가 소유자들은 조합원 100% 동의를 받아야 한다는 판결 때문에 사실상 더 어려워졌다.
이에 따른 가장 최적의 해결방안은 주된 용도 자동차관련시설 용지 50%를 축소 및 폐지하는 방안이다.
이는 본 장안평 재개발사업의 주된 용도(자동차관련시설 50%) 규제로 원 개발 취지인 복합 문화시설 활성화의 기본 취지와 동떨어지기 때문이다. 특히 중고차 매매업은 공간 면적을 많이 차지하기 때문에 사업성이 떨어질 수밖에 없는 구조다. 때문에 행정청이 고수하는 자동차관련시설 50% 확보는 전체 재개발사업 진행에 방해가 되고 있다는 것을 간과한 행정처분이라 볼 수 있다.
이에 무엇보다 우선으로 지자체와의 협의를 위해 최선의 노력을 다하겠다.
#앞으로의 사업 진행 계획?
조합원들은 빠른 재개발사업 추진을 원하고 있고, 집행부 역시 조합원들의 기대에 부응할 수 있도록 최선의 노력을 다하고 있다.
우선 앞서 설명했듯 지난 6월 27일 정비계획변경(안)을 위한 임시총회를 조합원의 적극적인 참여와 성원 속에 성공적으로 개최했고, 이어 7월 3일에는 정비계획 변경안을 성동구청에 제출했다.
특히 이번 변경안은 재개발사업을 보다 안정적인 궤도에 올려놓는 중요한 전환점이 됐으며, 조합은 금년도 말까지 “정비계획 변경(안)”이 서울시 도시계획 위원회 심의에 상정될 수 있도록 철저히 준비해 나갈 예정이며 통과를 목표로 하고 있다.
이어 내년 2026년 3월까지 정비계획변경(안) 결정 고시를 받고 4/4분기까지 건축 심의를 받는 것으로 계획하고 있다.
#조합원들에게 당부드리고 싶은 말씀.
먼저 항상 응원해 주시고 지원을 아끼시지 않는 조합 임원들과 대의원 그리고 조합원들께 깊은 감사 말씀드립니다.
그동안 우리 ‘장안평중고차 재개발사업 조합’은 일몰제를 방어하기 위한 건축 심의, 사업시행인가 접수와 정비계획변경(안) 등 두 가지 업무를 동시에 추진하였습니다.
다만 뜻하지 않은 사업성 문제로 지연되면서 많은 조합원들이 사업추진에 대한 믿음과 신뢰에 균열이 생겨 답답함을 느끼고 있을 것입니다. 또 우리 재개발사업이 마이너스 사업이라는 문제가 있어 진행에 어려움을 겪고 있었던 것도 사실입니다. 때문에 이 모든 문제 해결 방안은 우리 재개발사업의 핵심인 정비계획 변경뿐입니다.
앞으로는 힘든 정비계획변경을 위한 인·허가 절차가 많아 진행에 많은 어려움이 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 조합장으로서 마지막까지 조합원 수익을 위해 성실히 수행할 것을 여러분께 약속드리며 조합원들의 기대와 성원에 보답하도록 최선의 노력을 다하겠습니다.
앞으로도 변함없는 관심과 따듯한 격려 부탁드리며, 조합원 여러분 한 분 한 분께 진심으로 감사의 마음을 전합니다.
-편집부-
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