▪전자동의ㆍ의결ㆍ총회 결과 보관(공공기관) 및 관련 서비스 업체 감독
8.13 부동산 대책(전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안)에 포함된 '전자동의·의결·총회 결과 보관(공공기관) 및 관련 서비스 업체 감독'에 관한 핵심 내용은 조합 운영의 투명성 확보와 디지털 사각지대 해소를 목적으로 하고 있음.
1) 전자동의 및 의결 결과의 공공기관 보관
재개발·재건축사업 과정에서 전자서명, 전자투표 등을 통해 수집된 주민 동의서와 총회 의결 결과 데이터를 공공기관에 의무적으로 보관하도록 제도를 개선
배경: 전자동의서와 온라인 총회가 전면 허용 및 확대됨에 따라 데이터 위·변조 논란이나 민간 플랫폼 업체의 서버 오작동·폐업으로 인한 데이터 유실 리스크가 문제되었음
조치 내용: 투표 및 동의 로그, 인증 기록 등의 최종 결과를 신뢰할 수 있는 공공기관(또는 지자체 지정 시스템)에 안전하게 보관하여 향후 발생할 수 있는 조합원 간의 법적 분쟁(결의 효력 가처분 등) 시 증빙자료로 활용하고 행정의 투명성을 제고함
2) 전자총회·동의 서비스 제공 업체 감독 가이드라인 마련
민간 프롭테크 및 전문 전자투표 서비스 업체들에 대한 정부 차원의 관리·감독 시스템 및 가이드라인이 구축됨.
개인정보 및 보안 관리: 주민등록번호나 실명 인증 정보 등 민간 업체의 암호화 서버에 저장되는 조합원의 민감한 개인정보 보호 실태를 정기적으로 점검
본인확인 시스템 검증: 경찰청이나 정부24, 통신사 간편인증 등과 연동되는 본인확인 절차가 철저하게 이뤄지고 있는지, 대리서명이나 명의도용 차단 기능이 정상 작동하는지 감독
업체 자격 기준 정비: 일정 수준 이상의 보안 인증(예: ISMS-P 등)이나 기술력을 갖춘 업체가 정비사업 전자결의 서비스를 안정적으로 제공할 수 있도록 시장 모니터링 강화
3) 개정 방향
(1) 도시정비법 내 공공보관 의무 규정 신설
기존 도시정비법은 조합이 총회 의결 및 동의서 관련 서류를 자체 보관(정관에 따른 보관)하도록 규정하고 있었음. 개정안은 공공기관 보관 의무를 법제화함.개정 방식: 도시정비법 제125조(관련 자료의 보관 및 열람 등) 또는 전자투표 관련 조항인 제45조(총회의 의결) 하위에 공공기관 보관 의무 조항을 신설함.
신설될 조문 내용: "조합 및 전자투표 서비스 대행업체는 전자적 방식으로 결의된 주민동의서, 총회 투표 결과, 접속 로그 기록 등을 대통령령으로 정하는 공공기관(예: 한국부동산원 등) 또는 지자체 지정 시스템에 의무적으로 전송·보관하여야 한다.“
(2) 도시정비법 시행령을 통한 '민간 서비스 업체 감독 기준' 구체화
법률에는 "정부는 서비스 업체를 감독하고 가이드라인을 둘 수 있다"는 상위 근거를 두고, 구체적인 규제 지표는 도시정비법 시행령 및 국토부 고시 개정을 통해 신설함.
개정 방식: 시행령 내 '전자적 방법의 기준 및 절차' 조항을 개정하여 민간 프롭테크 업체의 자격과 의무 규정을 추가함.
신설될 기준 내용:보안 자격 요건 신설: 정비사업 전자서명·투표를 대행하려는 민간 업체는 과학기술정보통신부의 ISMS-P(개인정보보호 관리체계) 인증 등 일정 수준 이상의 기술·보안 표준을 충족하도록 등록/지정 제도를 신설함.
본인인증 시스템 의무화: 명의도용을 막기 위해 간편인증(PASS, 카카오 등) 및 정부24 등 공공 네트워크와 연동된 '다중 본인확인 절차' 탑재를 의무화
▪무상양도·무상귀속 대상 정비기반시설 확대(+방수ㆍ방풍설비 등)
정비조합(사업시행자)의 과도한 기부채납 부담을 줄이고 사업성을 대폭 개선하기 위해 마련된 핵심 특례입니다.
1) 8.13 대책 내용 및 사업 특례
기존에는 재개발·재건축조합이 도로, 공원 등 법에 명시된 좁은 의미의 '정비기반시설'을 새로 만들어 국가에 기부채납(무상귀속)할 때만, 그 비용만큼 구역 내 기존 국공유지(용도폐지 토지)를 무상양도(무상양수)받을 수 있었음.
공공청사, 문화시설, 방재시설(방수·방풍설비 등)을 지어 지자체에 기부채납하더라도 이는 정비기반시설로 인정받지 못해 조합이 기존 국공유지를 유상으로 매입해야 하는 불합리함이 있었음.
8.13 대책 특례인 기부채납 인정 범위 확대: 공공청사, 문화시설뿐만 아니라 기후변화 대응을 위한 방수·방풍설비 등 방재시설까지 무상양도 비용 산정 범위에 포함함.
도시·군계획 미결정 시설 및 국유지 현황도로 포함: 과거 지자체가 도시계획시설로 지정하지 않았거나, '국유지'라는 이유로 유상 매입을 강제하던 현황도로 등도 무상양도 대상에 대거 포함시켜 조합의 공사비 부담을 수억~수십억 원 이상 절감해 줌
2) 근거 규정
도시정비법 제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속)제1항: 시장·군수 등이 아닌 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설은 관리청에 무상 귀속.
제2항: 용도폐지되는 국가·지자체 소유 정비기반시설은 새로 설치한 정비기반시설 '설치비용 범위' 내에서 사업시행자에게 무상 양도.
국토계획법 제2조 제6호: 기반시설의 종류 중 '방재시설'로 방수설비, 방풍설비, 방화설비 등을 규정.
3) 관련 주요 판례
이번 개정안은 기존 대법원의 보수적인 판결로 인해 조합들이 입었던 불이익을 입법적으로 구제하기 위한 조치임.
● 대법원 2019. 8. 30. 선고 2016두54471 판결 등(도시관리계획 결정 기준)
판시 사항: 법원은 무상양도 대상이 되는 기존 정비기반시설은 사업시행인가 이전에 이미 국토계획법에 따라 '도시관리계획'으로 결정되어 설치된 시설에 한정된다고 보았음. 따라서 실제 도로로 쓰이고 있더라도 도시계획시설 결정이 없었던 '현황도로'나 지자체가 임의로 요구한 공공시설 등은 무상양도 대상에서 엄격히 제외해 왔음.
● 하급심 경향(실질주의의 대두)
서울행정법원(예: 2023구단71028 판결 등)을 비롯한 행정법원 계열은 전통적으로 지자체의 행정처분(사업시행인가 부관 등)을 다룰 때, 국토계획법상 엄격한 지형도면 고시나 관리계획 결정이 없는 현황도로는 무상양도 대상이 아니라는 기존 대법원(2010두22498 등)의 보수적인 형식주의 입장을 장기간 인용해 왔음
지목이나 계획상 결정 여부보다 실제로 공공목적으로 이용되었는지 실질을 따져야 한다는 이유로 이번 8.13 대책을 통해 입법적으로 정비하게 되었음
4) 예상 개정 조문(도시정비법)
국회 조율을 거쳐 개정될 도시정비법 제97조의 예상 조문 구조는 다음과 같다.
제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속)
제2항 신설(안): 사업시행자가 기부채납하는 기반시설 범위에 공공청사, 문화시설, 방재시설(방수·방풍설비 등)의 설치비용을 포함하여 무상양도 비용 산정.
제3항 신설(안): 도시·군계획시설로 결정되지 않은 현황도로 및 실제 공공용으로 제공되는 국·공유지도 무상양도 대상에 포함(5년 한시 특례).
즉, 법원의 보수적 판결(대법원 2016두54471)로 인해 도로·공원 외의 시설은 기부채납을 해도 보상받지 못했던 단점을 보완하여, 도시정비법 제97조를 개정해 방수·방풍설비 및 공공청사 등의 설치비용까지 무상양도 한도 금액에 전부 얹어주겠다는 취지임
※ 대법원 2016두54471
도시정비법상 무상양도·귀속 대상인 '정비기반시설'을 도시·군관리계획으로 결정된 시설로 엄격히 제한하며, 행정청의 자의적인 무상귀속 처분 한계를 명확히 했음. 이 판결은 사실상 현황도로나 지자체 요구시설에 대한 무상귀속을 제한해 조합의 부담을 증대시켰으나, 이후 정부는 입법을 통해 이 범위를 확대하는 방향으로 대책을 마련했음
- 다음 편에는 "5.조합 운영 관련 ￭ 일하는 조합 지원, 임원 성과급, 전문조합장 조합임원이 신속히 업무를 수행할 수 있도록 지원"부터 진행됩니다.
