모아타운 투기 방지대책
정비계획 및 정비구역이 지정·고시되면 재개발·재건축사업의 종류와 사업시행구역 면적이 확정되지만, 모아타운은 소규모주택 정비관리계획 수립 이후 조합설립인가를 받아야 사업시행구역이 정해진다.
모아타운의 경우 조합설립인가 전까진 시행 여부가 불투명하여, 사도 매입(모아타운 내 '도로' 지분 일부를 매수한 경우 공동주택 분양권이 없음. 토지면적이 90㎡ 이하는 청산대상)이 증가하면, 토지등소유자에게 피해가 발생할 수 있고 투자자는 불의의 손실 우려가 있다.
모아타운의 투기 방지대책으로 다음과 같이 3가지로 정리해 본다.
1. 골목길 지분쪼개기 방지 세부 실행계획
서울시 모아주택, 모아타운 갈등방지 세부 실행계획(2024.7.19.)
2024.3월 서울시는 모아주택·모아타운 갈등 방지대책 후속조치로 “모아주택‧모아타운 갈등방지 세부 실행계획”을 발표하고 2024.7.19부터 시행하였다.
서울시 모아타운 사업장의 경우인 노후 저층 주거지의 9개소 소규모주택 정비사업장에서 14필지의 지분 쪼개기가 확인되었으며, 특히 사도(私道, 골목길)에서의 투기 행위가 사회적 문제로 대두된 바 있다.
지분쪼개기 대표적 사례로 서대문구 천연동 89-16번지일대(2만7천287㎡)의 경우가 그것이다.
모아주택 1개소가 추진돼 기존 352세대에서 154세대 늘어난 총 506세대(임대 125세대 포함)의 주택이 공급될 예정이었다. 모 부동산업체에서 1,841㎡ 사도를 권리산정기준일 이후 132명에게 매도하여 다수의 피해자 발생하고, 동시에 대상지 내 사도(私道·골목길) 지분 쪼개기가 적발된 일부 필지는 모아타운 사업구역에서 제외되었다.
“강남구 역삼동 골목길 449명이 쪼갰다”는 곳으로 알려진 이곳은 모아타운에서 탈락한 지역과 모아타운이 추진되지 않은 인근 지역을 포함된 곳이다. 이 곳은 모아타운 정책 이전 거래된 사도 현황까지를 포함한 것으로 알려져 있다.
모아타운 대상지로 공모 신청한 역삼동2동 774일대는 투기 우려가 있는 지역으로 선정위원회 심의에서 탈락한 지역이라는 것이다.
서초구에도 유사한 지분 쪼개기 정황이 존재하여 고위험 지역에 대한 감시를 강화하고 있다는 것이다.
위에서의 사례와 같이, 일부 부동산 업체가 골목길의 지분을 쪼개어 여러 명에게 판매하는 방식으로 차익을 노리는 투기 행위가 발생하고 있다.
예를 들면, 한 업체가 사도 내 1필지를 매입한 뒤 이를 8명에게 나누어 거래한 사건이 나타났으며, 이로 인해 모아타운 사업이 중단되는 상황이 발생하기도 했다.
◼ 앞당긴 권리산정기준일
권리산정기준일의 경우 기 고시된 대상지는 제외하고 향후 모아타운 주민제안 상정안건부터 적용될 예정이다.
※ 서울시는 모아타운 공모 접수일을 기준으로 권리 산정 기준일을 앞당김
◼ 방지 대책
ㅇ (선정제외) 대지지분 공유 형식으로 사도 거래 적발 시 주민제안 대상에서 제외
- 대지지분공유 사도가 적발되는 경우, 모아타운 관리계획 수립범위에서 제척하거나 대상지 미선정하여 투기세력 유입 차단
‣ 사도 지분거래 등 부동산 거래동향 분석은 서울시 토지관리과 협조
ㅇ (구역 제외) 대지지분공유 거래 사도는 사업구역 제외
- 모아타운 관리계획 수립 시 대지지분 거래 이력이 있는 사도는 사업시행구역에서 제외하고 도로로 남겨 개발이익 실현 원천 차단
2. (2024.7.19.) 주민제안방식으로 전환 및 주민동의율 강화
서울시 빈집조례 제44조의5제1항
2024.7.19 모아타운 사업과 관련 서울시는 ‘갈등방지 세부실행계획’을 시행하며, 2025.7월까지 시행될 예정이었던 자치구 공모를 2024.7.31로 조기 종료하겠다고 발표하였다.
주민제안 방식으로 주력하면서 동의요건을 강화하는 등 서울시 빈집조례를 개정하였다.
◼ 주민제안 방식 동의요건
토지등소유자 50%에서 60%로 강화하고 토지면적의 1/2 이상 추가 신설하여 양자를 모두 충족해야 가능하도록 강화하였고, 동의율 산정 시에 국공유지 면적을 제외(모아타운 관리계획 수립지침)하여 그만큼 더 동의율 받아야 하므로 주민제안 동의율을 더 강화하였다.
이것으로 그치는 것이 아니라, 세부실행계획에서 자문 검토기준인 아래 4가지 모두에 해당해야 주민제안이 가능하도록 하였다. 과도한 요건 강화로 주민제안으로 잘 진행되도록 하겠다는 것이 아니라 사실상 진행을 어렵게 막은 것이나 다름없다.
① 노후ㆍ불량 건축물 소유자의 동의가 2/3 미만인 경우
② ‘22년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상인 경우
③ 토지등소유자 25% 또는 토지면적 1/3 이상이 반대하는 경우
④ 부동산 이상거래 급증 등 투기세력 유입이 있다고 판단되는 경우
◼ 갈등조정을 위한 「세입자 갈등조정 협의체 구성 및 운영기준」
서울시고시 2024.7.17. 제정. 시행
◼ 대상지 철회 및 해제기준 마련
ㅇ (계획수립 중) 아래 요건에 해당하는 경우 사업시행구역 제외, 대상지 철회
① 사업예정구역별 토지등소유자 25% 또는 토지면적 1/3 이상이 반대하는 경우
② 찬반이 첨예하여 區 철회 요청 시 구역계 조정 또는 관리계획 수립 중단
③ 기타 모아타운 관리계획의 실효성이 없다고 판단되는 경우
‣ 절차 : 區 제외ㆍ철회 요청 → 전문가 자문(적정성 검토) → 결과 통보
ㅇ (승인고시 후) 관리계획 변경을 통해 구역 조정 또는 법령 적용 해제
※ 관리계획 고시 후 3년 이내 주민합의체 구성, 조합설립인가 신청이 없는 등 관리계획
수립목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우
‣ 절차 : 區 조정ㆍ해제 요청 → 위원회 심의 → 주민공람(14일) → 결과 통보
◼ 제도 개선
주민제안·해제·철회 요건을 같은 기준으로 적용
전문가 자문회의 운영 기준 명확히 함
3. 토지거래허가구역 지정
모아타운 대상지 도로 토지거래허가구역으로 신규지정
서울시는 모아타운 공모에 신청한 지역 중에서 투기세력이 유입될 우려가 있는 지역은 공모에서 제외하고 있다.
서울 모아타운 대상지 89개소 및 그 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 지목이 '도로'인 필지에 한정하여 허가 요건을 적용하고 있다.
모아타운 사업의 투기적 지분거래를 차단하고, 개인소유 골목길 지분 등 투기 세력의 개입의 규제 조치로, 지정 기간은 2025.9.2.~2030.9.1까지 5년이다.
대상지로는 공공재개발사업에 미선정된 지역, 신속통합기획(재개발) 후보지, 신속통합기획 정비계획 결정 이후 사업시행자가 지정된 곳을 포함하여, 모아타운 대상지에서 철회된 중구 신당동 156-4일대와 신당동 50-21일대(0.30㎢)등이 있다.
2024.9.10. 2025.2.18., 2025.4.10. 2025.8.28. 서울시장이 지정, 재지정한 모아타운 토지거래허가구역 지정하였는데, 그 대상을 지목 도로로 한정하고 있는 것이 특징이다.
-전연규 대표(법무사법인 기린)
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