○제10조제4항

도시정비법 시행령 제30조

도시정비법 시행령[시행 2018.1.25.] [대통령령 제28610호, 2018.1.25 일부개정]

제30조(조합원) ① 삭제 <2005.5.18.>

② 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 조합의 설립인가후 양도ㆍ증여ㆍ판결등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다.

위 규정은 2018.2.9. 도시정비법 시행령 전부개정으로 삭제된 바 있다.

서울특별시 표준정관 제10조제4항에서 규정하고 있으며, 투기과열지구가 아닌 재건축사업에서 소유권 이전된 경우에는 조합원 변경으로 간주하며, 종전 조합원이 한 행위나 조합의 처분을 포괄승계하는 것으로 규정하고 있다.

공유형태로 소유자가 여러 사람인 경우, 대표자가 팔고 나가는 경우를 대표자를 재선임하지 않으면 의결권 행사가 불가능하여 이를 위한 보완 규정으로도 사용될 수 있다.

한편, 이와 관련해서 1인의 대표조합원의 권리를 양수한 것까지 포함되는지에 대해서 문제가 발생할 수 있으므로 수정, 보완이 필요하다.

-수정안

④ 양도‧상속‧증여 및 판결 등으로 건축물 및 그 부속토지의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등이 이전된 때에는 조합원이 변경된 것으로 보며, 새로운 조합원은 종전 조합원이 행하였거나 조합이 종전 조합원에게 행한 처분, 조합청산 시 권리‧의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다. 단, 대표조합원의 권리를 양수받은 경우에도 대표조합원 재선임하는 동의서를 제출하여야 하며, 재선임된 대표조합원은 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산 시 권리․의무에 관한 범위 등도 포괄승계한다.

공유토지소유자가 증가한 경우 대표조합원을 선임하여야 하는지(국토부 주택정비과 2012.1.9.)

Q. 수인이 공유한 도시환경정비구역 내 토지에 대하여 대표조합원을 선임한 후 동 토지공유자 중 1인의 토지소유권 일부가 제3자에게 이전되어 동 토지소유자가 증가한 경우, 새로이 대표조합원을 선임하여야 하는지?

A. 도시정비법 제19조제1항에서 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인(이하 “대표조합원”이라 함)을 조합원으로 보도록 하고 있으나

대표조합원 선임 후 공유자 변경 시 대표조합원 재선임여부 등에 대해서는 도시정비법에서 별도로 정하고 있지 아니하므로 질의의 경우 대표조합원 선임조건, 매매자 상호간 계약내용 등을 조합적으로 검토하여야 할 것임.

○ 제5항

도시정비법 제39조제2항, 제3항, 제73조 및 동법 시행령 제37조제4항이 투기과열지구가 아닌 지역인 반면, 제5항은 투기과열지구의 재건축사업

투기과열지구인 사업시행구역 내의 건축물 및 그 부속토지를 양수한 자는 법 제39조제2항 본문인 재건축조합설립인가 이후에 해당하는 경우 조합원이 될 수 없고, 조합원이 될 수 없는 자의 경우 법 제39조제3항이 정하는 바에 따라 현금청산자가 된다.

○ 제6항

도시정비법 제35조제4항, 서울특별시 도시정비조례 제2조제1호, 제22조제2호주택단지가 아닌 지역)에 해당하는 재건축사업의 경우 특정무허가건축물 및 그 부속토지를 소유한 자에 대하여 토지등소유자 내지 조합원 자격을 인정(도시정비조례 제22조제2호).

공동주택 재건축사업의 경우 도시정비조례에서 분양대상자로 하는 규정이 없지만, 정관에 이를 담아 가능한지는 여전히 문제가 남는다.

○ 제8항

서울특별시 재건축표준정관 제10조(조합원의 자격 등)제8항

서울특별시 재건축표준정관 제10조(조합원의 자격 등) 제8항에서 조합원 자격의 상실 규정을 두고 있다. 반면, 부산광역시는 독립된 조문으로 재개발표준정관 제11조에 조합원 자격의 상실 규정을 두었다.

부산광역시 재개발표준정관

제11조(조합원 자격의 상실) ① 조합원이 다음 각 호에 해당되는 경우 조합원의 자격을 상실한다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권 또는 그 지상권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도한 자

2. 분양신청을 하지 아니한 자

3. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

4. 도시정비법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

5. 도시정비법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

6. 분양신청한 조합원으로서 제45조제2항의 계약체결기한 내 정당한 사유없이 분양계약을 체결하지 아니한 자

② 조합은 조합원의 자격을 상실한 조합원(제9조제6항에 해당하는 경우를 포함)에 대하여 도정법 제35조제5항에 따라 변경된 조합원 명부를 작성하여 구청장·군수에게 신고하여야 한다.

⑨ 조합원이 고의에 의한 불법행위를 저지르거나 법 또는 이 정관에 따른 의무를 고의로 이행하지 아니하여 조합 또는 조합원에게 막대한 재산상 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 해당 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당 조합원에 대해 청문등 소명기회를 부여하여야 하며, 청문등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다. 제명된 조합원에 대해서는 제40조를 준용한다.

○ 제9항(조합원 제명)

도시정비법 제40조제1항제3호

종전 국토부 재건축 표준정관 제11조(조합원 자격의 상실)

법 제40조(정관의 기재사항 등) ① 조합의 정관에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

3. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체

국토부 표준정관

제11조(조합원 자격의 상실) ③ 조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 대하여 막대한 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당 조합원에 대해 청문 등 소명기회를 부여하여야 하며, 청문 등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.

【주】 소수의 조합원이 의무 등을 불이행하여 피해를 주고 있는 사례가 많아 이를 최소화하기 위한 것이나, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 청문 등 소명기회를 부여토록 한 것이다.

재건축조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체는 정관의 기재사항이며, 강제조합원제를 채택하고 있는 재개발사업의 경우에는 관련규정이 없다.

다만 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실하며, 분양신청기한 내에 분양신청 하지 않는 자의 경우 조합원자격이 상실된다는 조문만 두고 있다.

cf: 서울특별시 재개발표준정관

제10조(조합원의 자격등) ①조합원은 법 제2조제9호 가목에 따른 토지등소유자로 한다.

② 제1항에 의한 소유권, 지상권등의 권리는 민법에서 규정한 권리를 말한다. 다만, 조례 제2조제1호에 따른 특정무허가건축물로서 무허가건물확인원, 재산세과세대장 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 통하여 자기소유임을 입증하여 ○○구청장의 확인을 받은 경우에 한하여 해당 특정무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정한다.

【주1】조례 제22조에서 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 정관으로 정하도록 규정하고 있으므로 조합원 의사 및 조합 실정을 고려하여 해당 조항 수정 가능

【주2】특정무허가건축물의 소유권 입증을 위해 항측도, 측량성과도 또는 세금납부자료 등을 제출하도록 정할 수 있음

③ 1인이 둘 이상의 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 소유하고 있는 경우에는 그 수에 관계없이 1인의 조합원으로 본다. 여러 명의 토지등소유자가 법 제39조제1항제2호에 따른 1세대에 속하는 경우에도 이와 같다.

④ 법 제39조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 별지 제1호서식에 따른 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 하고, 조합의 처분, 법률행위 기타 행위는 그 대표조합원에게 한다.

⑤ 양도‧상속‧증여 및 판결 등으로 건축물 또는 토지의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등이 이전된 때에는 조합원이 변경된 것으로 보며, 새로운 조합원은 종전 조합원이 행하였거나 조합이 종전 조합원에게 행한 처분, 조합청산 시 권리‧의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다.

⑥ 사업시행구역내의 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수한 자라 하더라도 법 제39조제2항 본문에 해당하는 경우 조합원이 될 수 없고, 조합원이 될 수 없는 자는 법 제39조제3항이 정하는 바에 따른다.

【주】 해당 사업시행구역의 투기과열지구 지정여부를 확인하여 제6항 작성

⑦ 조합원이 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다.

⑧ 법 제73조제1항제1호부터 제3호에서 정한 자는 분양신청기간 종료일 다음날, 같은 항 제4호에서 정한 자는 관리처분계획인가고시일 다음날 조합원의 자격을 상실한다.

부산광역시 재개발표준정관

제9조(조합원의 자격 등) ① 조합원은 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(토지 및 건축물 소유자 포함)(이하 “토지등소유자”)로 한다.

② 제1항에 의한 소유권, 지상권 등의 권리는「민법」에서 규정한 권리를 말한다. 다만, 무허가 건축물의 경우에는 도시정비법에 의하여 제정된 「부산광역시 재개발표준정관」 제2조에서 정하는 기존무허가건축물로서 자기소유임을 입증하는 경우에 한하여 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정한다.

③ 동일인이 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물에 대한 소유권과 지상권을 합하여 2개 이상 소유한 경우에는 그 수에 관계 없이 1인의 조합원으로 본다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 도시정비법 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

⑤ 양도․상속․증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수한 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산 시 권리․의무에 관한 범위 등을 포괄승계 한다.

⑥ 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자라 하더라도 도시정비법 제39조제2항 본문에 해당하는 경우 조합원이 될 수 없고, 이 경우 도시정비법 제39조제3항이 정하는 바에 따른다.

 <계속>