선도지구 규모 총 '2만6000세대 +α'
분당 8000호, 일산 6000호, 평촌·중동·산본 각 4000호
선도지구 선정 방식, 국토부 제시 ‘표준 평가기준’
선도지구 공모 신청, 동의서 양식 6월 25일 확정
이주대책 수립, 정비 시기 조절 등 신규개발로 분산
1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구로 올해 2만6000세대 이상의 물량이 지정될 전망이다. 이는 1시 신도시 전체 26만 세대의 약 10%에 해당하는 물량이며 11월 첫 선도지구를 지정한다.
◆선도지구 규모 총 '2만6000세대 +α'
국토부는 지난 22일 경기도‧성남시‧고양시‧안양시‧군포시‧부천시와 간담회를 갖고, 1기 신도시 아파트단지 중 가장 먼저 재건축을 추진할 ‘선도지구’의 물량 2만6000호를 선정했다고 밝혔다.
5개 시별 물량은 분당 8000호, 일산 6000호, 평촌·중동·산본 각 4000호다. 이중 먼저 추진할 단지는 지자체별 공모를 통해 11월 최종 결정된다.
선도지구는 1기 신도시 각 지자체가 지역별 주택 재고, 주택수급 전망 등을 고려해 정부가 제시한 기준물량 내외에서 선정하는 것을 원칙으로 하되, 각 지자체가 1~2개 구역을 추가로 선정할 수 있게 했다.
앞으로도 매년 일정 물량을 선정해 사업을 추진하고 시장 여건에 따라 선정 물량 조정, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등을 시행할 계획이다.
◆선도지구 선정 방식, 국토부 제시 ‘표준 평가기준’
선정 방식은 사업유형(주거단지 정비형, 중심지수 정비형)과 주택 유형(연립주택, 아파트, 주상복합 등)에 관계 없이 단일 기준에 따라 고득점 순으로 뽑는다. 다만 특정 유형에 쏠림이 발생하지 않도록 지자체가 유형별로 안배할 수 있게 했다.
주택 정비가 포함되지 않은 기반시설 정비형, 이주대책 지원형 등은 선도지구와 별개로 지자체가 직접 특별정비구역을 지정할 계획이다.
선정 기준은 국토부가 제시하는 ‘표준 평가기준’을 기본으로 지자체가 지역 여건을 고려해 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있도록 했다. 선정과정의 객관성 확보를 위해 평가기준을 최대한 간소화했다는 게 국토부의 설명이다.
<표준평가기준(1기 신도시 적용)>
◆선도지구 공모 신청, 동의서 양식 6월 25일 확정
선도지구 공모에 신청할 주민들은 지자체별 공고문에 포함될 '특별정비예정구역(안)'에 따른 구역을 대상으로 한다. 구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의와 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받아 공모에 접수하면 된다.
1기 신도시 각 지자체는 특별정비구역(안)과 선도지구 선정 기준, 동의서 양식 및 동의서 징구 방식 등 공모 지침을 6월 25일에 확정‧공고할 예정이다. 이후 9월 선정 제안서 접수, 10월 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 최종 선정한다.
◆협력형 미래도시 정비모델 도입
선도지구를 비롯한 노후계획도시 정비에 대해서는 ‘협력형 미래도시 정비모델’을 도입해 계획 수립부터 완공까지 주민과 함께 사업을 추진할 계획이다. '협력형 미래도시 정비모델'은 노후계획도시 정비사업에 특화된 주민 지원 프로그램으로 주민대표, 경기도·1기 신도시 지자체, LH 등으로 구성된 협의체가 사업의 모든 과정에서 주민을 지원하고 갈등을 조정한다.
시행자 지정 단계에서는 주민이 원할 경우 공공지원을 받아 추진위원회 구성 없이 조합을 설립하거나 LH 등 공공이 사업을 대행한다. 착공 단계에서는 주택도시보증공사(HUG)가 사업비용 조달을 지원해 비용 절감도 도모한다.
◆이주대책, 정비 시기 조절‧신규개발로 분산
선도지구 등 재건축사업 본격 착공 시 우려되는 전세시장 불안을 차단하고, 원활한 이주를 지원하기 위한 이주대책도 수립한다는 방침이다.
먼저 특별법의 입법 목적 중 하나인 단계적·순차적 계획에 따라 신도시 전체를 질서 있게 정비해 나간다. 무엇보다 1기 신도시는 정비 시기가 일시에 도래해 시장 혼란이 우려되는 만큼, 이를 방지하기 위해 체계적으로 정비 시기를 분산해 나갈 계획이다.
이에 신도시별 기본계획에 이주대책을 포함할 예정이며, 정부는 지자체가 수립하는 이주대책을 적극 지원하기로 했다. 이 과정에서 주민의견을 충분히 반영해(설문조사 등) 주민 수요에 맞는 이주대책을 수립할 계획이다.
또 전세시장에서 이주 수요가 흡수될 수 있도록 신도시 주변의 개발사업을 차질 없이 관리해 나가고, 전세시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링해 필요시 신규 공급도 확대한다는 방침이다.
더불어 권역별 주택 수급 상황에 따라 소규모 신규 개발사업을 통해 이주 수요를 분산하고, 정비 후 신규로 공급되는 주택(분양주택, 공공기여 주택)도 이주 수요 분산에 적극 활용할 계획이다.
전세시장 불안이 나타나는 경우에는 연도별 정비 선정물량 조정, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등 권역별 전세시장 안정화 방안도 시행할 계획이다.
국토부 관계자는 “지자체 등 관계기관과 오랜 협의를 거쳐 오늘 선도지구에 대한 구체적인 선정 계획을 마련했다”며 “선정 이후 특별정비계획 수립 등 향후 과정에서 선도지구가 신속하게 추진돼 성공적인 모범사례가 될 수 있도록 필요한 지원방안을 다각적으로 지속 강구하겠다”고 말했다.
이에 따라 국토부는 기본방침을 오는 8월 중 수립해 지자체 의견수렴 후 9월 노후계획도시정비특별위원회 심의를 거쳐 10~11월 중 완료할 계획이다. 1기 신도시별 기본계획 역시 8월에 기본계획을 세워 주민공람을 실시하고, 지방의회 등 절차를 거쳐 12월에 수립될 전망이다.
올해 선정하는 선도지구는 선정 직후 특별정비계획 수립에 착수한다. 이후 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 추진된다.
-편집부-
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