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제43조의4(소규모주택정비 관리지역에 대한 특례)

④ 관리지역에서 소규모주택정비사업의 시행으로 건축물을 분양받을 권리에 관하여는 제28조의2를 준용한다. 이 경우 제17조의2제6항“제18조제2항, 제19조제2항, 제22조제10항 또는 제23조제9항에 따른 고시”는 “제43조의2제4항에 따른 관리계획의 고시”로, “시장ㆍ군수등”은 “시ㆍ도지사”로, “사업시행예정구역 지정, 사업시행자의 지정, 주민합의체의 구성 또는 조합설립인가 고시”는 “관리계획 승인ㆍ고시”로 각각 본다. <개정 2023.4.18>

- 소규모재개발사업의 시행예정구역 지정 조문이 삭제됨

- 소규모주택정비 관리계획의 고시로 의제

① 법 제18조제2항(가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴+사업시행구역 등 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시), ② 제19조제2항(시장ㆍ군수등은 지정개발자를 사업시행자로 지정 시 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시), ③ 제22조제10항(시장ㆍ군수등은 주민합의체 구성의 신고가 있거나 해산신고가 있는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시함), ④ 제23조제9항(시장ㆍ군수등은 조합설립인가 시 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시함):

- 시장, 군수는 시도지사로 의제

- 사업시행예정구역 지정 규정이 삭제됨에 따라 이를 제외하고, “사업시행자의 지정, 주민합의체의 구성 또는 조합설립인가 고시”는 “관리계획 승인ㆍ고시”로 의제됨

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제43조의5(관리지역에서의 임대주택의 공급 및 인수)

① 사업시행자는 관리지역에서 소규모주택정비사업의 시행으로 제43조의4제2항에 따라 용도지역이 변경된 경우 변경된 용도지역에서의 종전의 용도지역에서의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례(이하 “시ㆍ군조례”)로 정한 용적률을 뺀 용적률의 50/100 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 임대주택을 건설하여 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 건축설계가 확정되기 전에 미리 주택에 관한 사항을 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 협의한 후 이를 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

② 관리지역에서 시행하는 거점사업의 사업시행자는 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 관리지역에서 제17조제3항 또는 제18조제1항에 따라 공동 또는 단독으로 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 사업시행자는 제1항에도 불구하고 변경된 용도지역에서의 용적률에서 종전의 용도지역의 용적률을 뺀 용적률의 15/100 이상 30/100 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 임대주택을 건설하여야 한다.<개정 2023.4.18>

국토계획법 제78조에 따른 용적률을 적용하는 지방자치단체 조례를 현행 시․도조례에서 시․군조례로 변경하고 용적률에 대한 의미를 명확히 하기 위해 자구를 수정함

「국토계획법」 제78조에 따른 용적률을 시․도조례로 정하도록 규정하고 있어 법령에 부합하지 않은 측면이 있으므로 이를 시․군조례로 개정하려는 것임

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제43조의6(소규모주택정비 관리지역의 해제 등) <신설>

① 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제43조의2제3항에 따른 심의를 거쳐 관리지역을 해제할 수 있다.

1. 소규모주택정비사업의 추진상황으로 보아 관리계획의 수립 목적을 달성하였다고 인정하는 경우

2. 제43조의2제4항에 따라 관리계획을 고시한 날부터 3년 이내에 제18조 또는 제19조에 따른 사업시행자의 지정, 제22조에 따른 주민합의체 구성의 신고 또는 제23조에 따른 조합설립인가의 신청이 없는 경우 등 관리계획의 수립 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우

3. 시장ㆍ군수등이 제2항에 따라 관리지역의 해제를 요청한 경우

② 시장ㆍ군수등은 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 시ㆍ도지사에게 관리지역의 해제를 요청할 수 있다.

③ 제1항에 따라 관리지역을 해제하려는 시ㆍ도지사는 제43조의2제3항에 따른 심의 전에 14일 이상 지역 주민에게 공람하여 의견을 수렴하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따라 관리지역이 해제된 경우 관리계획 결정의 효력은 상실된 것으로 본다.

⑤ 제1항부터 제3항까지에 따라 관리지역을 해제하는 경우 주민합의체 구성, 조합의 설립 또는 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자의 과반수가 해당 소규모주택정비사업을 계속 시행하기를 원하는 사업시행구역에서는 이 법 또는 관계 법률에 따른 종전의 지정ㆍ인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ신고ㆍ등록ㆍ협의ㆍ동의ㆍ심사 등(이하 이 조에서 “인가등”이라 한다)이 유효한 것으로 본다. 이 경우 시장ㆍ군수등 또는 사업시행자는 종전의 인가등을 변경하여야 한다.

⑥ 시ㆍ도지사는 제1항부터 제3항까지에 따라 관리지역을 해제한 경우에는 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하며, 이를 국토부장관에게 보고하여야 한다.

[본조신설 2023. 4. 18.]

소규모주택정비사업의 추진상황으로 보아 관리계획의 수립 목적을 달성하였거나 달성할 수 없다고 인정하는 경우 등에 대하여 소규모주택정비 관리지역을 해제할 수 있는 절차를 신설

관리지역의 지정 시 시장ㆍ군수등이 시ㆍ도지사에게 승인을 신청하고, 시ㆍ도지사는 주민 공람 등 의견수렴 후 도시계획위원회의 심의를 거쳐 승인하도록 하고 있으나, 관리지역 지정 후 관리지역을 해제할 수 있는 절차가 없고,

사업 여건의 변경으로 관리지역의 지정 유지가 곤란한 지역에서 관리지역 지정이 유지될 경우 주거지역 간 종상향에 따른 용적률 특례가 계속 적용되어 다른 개발행위 시 행정적인 혼선이 올 수 있으며, 관리지역의 추진과 관련한 찬성ㆍ반대 주민 간의 갈등이 지속될 우려가 있다는 점 등을 고려할 때, 관리지역의 해제 절차를 신설됨

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제48조(건축규제의 완화 등에 관한 특례)

⑤ 시장·군수등 또는 토지주택공사등은 관리지역에서 거점사업시행자는 관리지역에서 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행할 수 있다. 이 경우 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율(건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율을 의미한다. 이하 제49조에서 같다)이 20/100 미만의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 공급하여야 한다.<신설 2021.7.20, 2023.4.18>

󰁾 제48조제5항

관리지역에서 소규모주택정비사업을 시행하는 경우, 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율이 20/100 미만의 범위에서 조례로 정하는 비율 이상이 되도록 공급하여야 함

민간시행자가 관리지역에서 추진하는 소규모주택정비사업의 경우에도 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행할 수 있도록 통합시행의 적용을 확대하고, 이에 따라 공급해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 전체 20/100 미만의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상으로 규정

시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등의 공공부문이 시행하는 거점사업을 시행하는 경우에만 통합시행을 규정하고 있으나, 개정안은 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등 외의 민간시행자가 관리지역에서 추진하는 소규모주택정비사업의 경우에도 통합시행의 적용을 확대하려는 것으로,

관리지역 내에서 통합시행을 할 경우 가로주택정비사업 등 소규모주택정비사업도 재개발 및 재건축의 대단지처럼 조성되어 사업성이 제고 거점사업에 대한 통합시행은 2021.9월 시행되어 실제 사업이 진행된 사업지가 없으나, 한국토지주택공사에서 추진하고자 하는 사업지의 예시로 추산해 볼 때 사업성이 향상되는 것으로 보임.

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제49조(임대주택 건설에 따른 특례)

① 사업시행자는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 다음 각 호와 같이 임대주택을 건설하는 경우 「국토계획법」 제78조에 따라 시ㆍ군조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.<개정 2018.1.16, 2019.4.23, 2020.8.18, 2021.7.20, 2021.10.19, 2022.2.3, 2023.4.18>

1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율(건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율을 의미한다. 이하 이 조에서 같다)이 20/100 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우 : 「국토계획법」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”)

2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 10/100 이상 20/100 미만이 되도록 건설하는 경우 : 임대주택 비율에 비례하여 시ㆍ도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한

⑦ 제1항에도 불구하고 소규모재건축사업을 시행하는 사업시행자는 「국토계획법」 제78조에 따라 시·도조례로 정한 용적률에도 불구하고 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있다. 이 경우 사업시행자(제18조제1항제1호에 따라 소규모재건축사업을 시행하는 경우의 사업시행자는 제외한다)는 법적상한용적률에서 시·도조례로 정한 용적률을 뺀 용적률의 20/100 이상 50/100 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 국토부장관, 시·도지사, 시장·군수등 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다. <신설 2021.10.19><삭제 2023.4.18>

⑧ 공공소규모재건축사업을 시행 또는 대행하는 공공시행자등은 법적상한용적률에도 불구하고 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 법적상한용적률의 120/100까지 건축할 수 있다. <신설 2021.10.19><삭제 2023.4.18>

⑨ 공공시행자등은 제8항에 따라 건축하는 경우 제1항 및 제7항에도 불구하고 법적상한용적률을 초과하는 용적률에서 법적상한용적률을 뺀 용적률의 20/100 이상 50/100 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 국토부장관, 시·도지사, 시장·군수등 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다. 다만, 제18조제1항제1호에 따라 공공소규모재건축사업을 시행하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2021.10.19><삭제 2023.4.18>

⑩ 제7항 및 제9항에 따른 국민주택규모 주택의 공급 및 인수에 관하여는 「도시정비법」 제55조를 준용한다. <신설 2021.10.19><삭제 2023.4.18>

개정법은 현행 소규모재건축사업의 임대주택 건설에 따른 특례를 가로주택정비사업에도 적용하도록 개정하려는 것임.

가로주택정비사업은 전체 세대수의 20% 이상을 공공임대주택 등으로 공급 시 법적상한용적률까지 허용하도록 특례를 부여하고, 사업시행자는 공공임대주택을 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 기금 출자 50% 초과 리츠에 감정평가액으로 공급 중임

소규모재건축사업은 추가 용적률 법적상한용적률에서 시ㆍ도조례로 정한 용적률을 뺀 용적률

의 20～50%를 임대주택으로 공급 시 법적상한용적률까지 허용하도록 특례를 부여하고, 사업시행자는 국민주택규모 주택을 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등(이하 “공공 인수자”)에게 표준건축비 등으로 공급함

소규모재건축사업은 법적상한용적률까지 허용하도록 하여 사업성을 높여 주되, 추가 용적률의 20～50%(서울 50%)에 해당하는 면적에 임대주택을 지어 표준건축비 등의 저렴한 가격으로 공공 인수자에게 공급하도록 규정하고 있는데, 가로주택정비사업의 경우에도 소규모재건축사업과 같은 특례를 적용하도록 하여 저렴한 비용으로 공공 인수자에게 임대주택을 공급하도록 함

<계속>