서울시 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’ 재정비
보정계수 도입‧현황용적률 인정 등 용적률↑
재건축 과밀단지, 공공기여 없이 현황용적률 확보
1종 주거지역, 4층이하 규제 폐지 용적률 150%→200%
준공업지역은 법정상한 400% 까지
서울시가 재건축‧재개발 활성화를 위해 용적률을 높여 사업성을 개선하는 등 관련 규제를 대폭 완화한다. 사업성이 낮은 지역에 ‘사업성 보정계수’를 적용해 용적률을 올려주고, 걸림돌로 작용된 공공기여 부담도 완화된다.
서울시는 ‘제12차 도시계획위원회’를 열고 이와 같은 내용이 담긴 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 재정비안’을 수정가결했다고 22일 밝혔다. 앞서 발표된 8·8 주택공급 확대 방안을 반영해 9월부터 시행하는 등 주택공급 확대를 전폭 지원하겠다는 방침이다.
이번 재정비안에는 ▲사업성 보정계수 도입 ▲현황용적률 인정 ▲1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▲공공기여율 완화 등의 내용이 담겼다.
◆‘사업성 보정계수’ 도입, 허용용적 인센티브 20% → 40%
먼저 사업성 개선을 위해 ‘사업성 보정계수’를 도입한다.
사업성 보정계수는 지역·단지 간 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가 단지 규모‧세대 밀도 등을 고려, 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)하는 제도다.
사업성에 직결되는 분양가격이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정, 사업성을 높여주는 것이다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.
이에 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전할 계획이다. 예를 들어 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%포인트(분양 275% 임대 25%→ 분양 285% 임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.
◆재건축 과밀단지, 공공기여 없이 현황용적률 확보
현행 조례나 허용용적률을 초과해 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 현황용적률을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정한다.
재개발은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.
재건축은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준 용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 공공기여를 통해서만 확보할 수 있었다. 하지만 앞으로 재건축 과밀단지는 공공기여 없이 현황용적률 확보가 가능해질 전망이다. 현재 서울 내 현행 용적률 기준을 초과하는 과밀 노후단지 149곳이 적용대상이다.
또 재개발에만 허용하던 사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다.
예를 들어 현황용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%p)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 했다. 이에 사업성이 낮은 단지의 경우 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있게 된다.
◆1·2종일반, 용적률‧높이 완화…준공업, 법적상한 400%
열악한 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이도 완화된다. 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대한다.
이에 허용용적률 10%P였던 ‘2종일반주거지역’은 20%P로 확대하고, 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 ‘준공업지역’은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.
용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 공공기여율도 완화한다. 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 10%로 축소한다. 임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선했다.
◆다양한 인센티브로 용적률↑
다양한 인센티브 방안도 마련됐다. 보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 친환경·미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6→12가지로 대폭 확대했다.
이와 함께 미래세대 및 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지를 조성한다. 이를 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 해당 인센티브는 지가와 연동해 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져가는 구조다.
또한, 기본계획에 ‘기반시설 입체·복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했다. 여기에 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.
아울러 공공시설의 용도 결정은 조합 설립 이후 사업시행계획 인가 전에 조합과 협의를 거쳐 최종 확정하기로 했다. 사업 초기 용도를 결정하면서 불필요한 갈등이 발생하는 사례가 나타나고 있어서다.
서울시 관계자는 “이번 ‘2030 기본계획 재정비’를 통해 최근 발표된 ‘8·8 주택공급 확대방안’을 서울시가 앞장서 추진한다”며 “열악한 노후주거지의 정비여건도 대폭 개선하고 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다”고 밝혔다.
이에 따라 서울시는 이번 도시계획위원회 수정가결 내용을 반영해 14일간 재공람 공고를 거쳐 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다.
-편집부-
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