서울시 ‘재개발·재건축 2대 사업 지원 방안’ 마련
규제완화 및 인센티브로 사업성 개선
보정계수·현황용적률 인정 등 용적률↑
접도 요건 및 고도·경관지구 높이 완화
통합심의‧융자지원 확대
서울시가 정비사각지대의 재개발·재건축 사업성을 높이기 위해 규제완화와 인센티브 제공 등 다양한 지원 방안을 마련했다. 인센티브를 확대해 용적률은 오리고, 용도지역 상향에 따른 공공기여 부담은 줄인다.
서울시는 노후 주거지를 개선하고 정비사업에 활력을 불어넣기 위한 ‘재개발·재건축 2대 사업 지원 방안’을 마련했다고 밝혔다. 사업성 개선을 위해 용적률 산정 때 보정계수를 적용하고, 노후 과밀 주거지도 정비가 가능하도록 종 세분화 이전에 적용된 현황용적률을 인정‧추가용적률도 부여한다. 접도 요건과 고도·경관지구 높이를 완화하고 통합심의·융자를 지원해 사업 속도를 높인다는 게 주요 골자이다.
이번 방안은 ▲사업성 개선(5종) ▲공공지원(5종) 2대 분야, 총 10종 대책으로 구성됐다. 사업이 진행되는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 소외된 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 이번 방안의 핵심이라는 게 서울시의 설명이다.
◆보정계수‧현황용적률 인정 등 용적률↑ ‘사업성 개선’
먼저 사업성 개선 분야에서는 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다. 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350ｍ 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향한다. 단 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다.
지역 또는 단지 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에는 기존 가구수·지가·과밀 정도 등이 고려된 ‘사업성 보정계수’를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해줄 계획이다.
‘허용용적률’은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률로, 예를 들어 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p 늘어나게 된다는 게 시의 설명이다. 사업성 보정계수는 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에서 사업성을 높여줄 수 있도록 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수다.
지난 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역은 현재 건축물대장상 기재돼있는 ‘현황용적률’을 인정하고 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.
공공기여 부담도 낮춰준다. 용도지역이 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다. 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 기존보다 더 많이 준다. 또 시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값과 금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있게 개정주기를 단축한다.
◆재개발 접도 요건 및 고도제한 완화
재개발 접도율 규정이 완화된다. 당초 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았는데, 6ｍ 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다. 접도 요건 완화 시, 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다.
고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화한다는 방침이다.
◆통합심의‧융자지원 확대
건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의는 내달부터 단 한 번 ‘통합심의’로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 줄여준다.
또한 원활한 자금 조달을 위해 초기 융자지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 더불어 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다. 이에 공사 관련 분쟁 최소화를 위해 ‘표준공사계약서’를 적극 활용토록 하고 사전 컨설팅, 전문가 등을 지원한다.
이에 따라 서울시는 이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어 정비사업이 활성화될 것으로 전망했다.
-편집부-
