8. 사업관리(분쟁 조정 등), 사업 전 단계에 대한 정부의 관리 강화
￭ (공사비 분쟁 예방) 시공사 선정 시, 시공사가 조합에 자재 물량·단가 세부내역을 제출*토록 하여, 공사비 증액 관련 분쟁 예방
* 시공사 선정 후 일정기간(예: 3개월) 내 세부내역 미제출 시, 시공사에 과태료 부과
정비사업 현장의 해묵은 갈등 요인인 ‘밀실 공사비 증액’과 ‘깜깜이 계약’을 원천 차단하기 위해 마련된 강력한 규제 장치임
1) 정책 내용 및 취지
기존 정비사업 관행상 건설사들은 시공사 선정 입찰 단계나 본계약 체결 시 총액 중심의 내역서(이른바 평당 얼마 방식 또는 단순 공종별 합산)만 제출하는 경우가 많았음. 이로 인해 착공 후 자재비가 오르면 시공사는 "원자재 가격이 폭등했다"며 수백억 원의 증액을 요구하고, 조합은 "어떤 자재가 얼마나 들어갔는지 투명하게 알 수 없다"며 대립하여 공사가 중단되는 사태가 빈번했음
● 8.13 대책 조치(세부 내역서 제출 의무화)
시공사로 선정된 건설사는 선정 후 일정 기간(예: 3개월) 이내에 공사에 투입되는 모든 자재의 구체적인 물량(수량)과 단가(금액)가 적힌 '세부 산출내역서'를 조합에 의무적으로 제출해야 함.
강력한 행정 처벌(과태료) 부과: 단순히 권고에 그치지 않고, 기한 내에 세부 내역서를 제출하지 않거나 허위 제출할 경우 시공사에 과태료를 부과하는 강제성을 부여함.
● 기대 효과: 추후 자재비 상승으로 인한 공사비 분쟁이 발생했을 때, 한국부동산원이나 중재기구에 '최초 제출된 자재 단가 내역'을 기준으로 증액의 적정성을 투명하고 신속하게 검증할 수 있게 됨
2) 법적 근거 규정
이 제도는 정비사업 계약의 절차와 계약 내용을 규율하는 모법의 개정이 필요함.
● 상위 법령: 도시정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)
시공자 선정 후 계약 체결 과정 및 양 당사자의 의무 규정을 신설하는 기반이 됨.
● 행정 처벌 근거: 도시정비법 제140조(과태료)
기한 내 미제출한 시공사에 과태료를 부과하기 위한 벌칙 규정의 대상임.
하위 고시: 정비사업 계약업무 처리기준(국토부 고시)입찰공고 및 계약서 표준 양식에 자재 세부내역 작성을 강제하는 기준을 세부화함
3) 개정안 예상 조문(도시정비법)
국회 법안 심사를 거쳐 신설될 도시정비법의 개정 예상 조문 구조는 다음과 같음.
제29조의2(시공자의 자재 물량 및 단가 세부내역 제출 의무 등) [신설안]① 제29조에 따라 시공자로 선정된 자는 선정된 날부터 3개월 이내에 당해 정비사업 공사에 소요되는 주요 자재의 물량, 규격, 단가 및 산출 근거를 명시한 세부 산출내역서(이하 "자재세부내역서")를 사업시행자(조합)에 제출하여야 한다.② 시공자는 제1항에 따라 제출한 자재세부내역서를 변경하고자 하는 경우, 감리인의 검증을 거쳐 조합의 동의를 받아야 한다.
③ 국토교통부장관은 제15조에 따른 표준공사계약서에 자재세부내역서의 작성 표준 및 검증 절차를 포함하여야 한다.
제140조(과태료) [개정안]① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5천만 원 이하의 과태료를 부과한다.(신설)
1. 제29조의2제1항을 위반하여 정당한 사유 없이 기한 내에 자재세부내역서를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 시공자
4) 관련 주요 판례
과거에는 계약서상 세부 내역서 제출 의무를 명확히 부과하지 않아 발생한 공사비 분쟁에서 법원이 조합 측에 불리하거나 소송이 장기화되는 경향을 보였음
● 대법원 2017.9.7선고 2017다226760판결 등(총가도급계약의 증액 리스크)
판시 사항: 정비사업 계약이 총액을 정해놓은 '총가도급계약' 형식으로 맺어진 경우, 자재별 세부 내역이 계약서에 명확히 첨부되어 있지 않다면 향후 물가 변동이나 설계 변경으로 인한 공사비 증액 금액을 정밀하게 솎아내기 어려웠음. 법원은 계약서 본문의 문구와 전체 금액을 기준으로 판단하는 경향이 있어, 시공사가 자재 물량을 부풀려 청구하더라도 조합이 이를 객관적으로 입증하지 못하면 증액 청구를 뒤집기 어렵다고 보았음.
● 하급심 경향(공사비검증의 한계) 공사비 분쟁으로 법원 감정이 진행될 때도 ‘최초 입찰 당시의 투명한 자재별 단가표’가 부재하여 감정인마다 단가 산정 기준이 달라 소송이 3~4년씩 지연되는 원인이 되었음.
cf. 서울중앙지방법원 2022.1선고 2020가합544759판결
● 내용: 정비사업성 공사에서 설계변경으로 새로운 자재(신규비목)가 들어올 때, 최초 계약 당시 명확한 단가 산정 근거와 낙찰률 기준(단가표)이 불투명하여, 지자체/협의 단가(85% vs 87.5%) 중 무엇을 감정 기준 단가로 적용할지를 두고 재판부와 감정인이 장시간 공방을 벌인 하급심 실무 사례
즉, 시공사가 총액 뒤에 숨어 자재비 상승을 핑계로 공사비를 과도하게 올리는 꼼수를 막기 위해, 도시정비법을 개정하여 계약 초기 단계부터 자재 낱개의 몸값(단가)과 수량을 강제로 장부에 적어 내도록 의무화하고, 안 내면 과태료라는 강력한 페널티를 매기겠다는 혁신적인 분쟁 예방 대책임.
